Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогом. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.

Безусловно, фактическая цена продажи может отклоняться от рыночной в силу некоторых факторов, таких как: мотивация участников сделки, степень их осведомленности, условия сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным; а в силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке – еще и рыночным.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности (под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования или размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода).

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки. Применительно к рынку жилой недвижимости данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Можно выделить следующие основные этапы оценки сравнительным подходом:

1.На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка объекта оценки и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2 – На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым.

3 – На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4 – На четвёртом этапе согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки на основе сравнительного подхода.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом.

Процентные поправки, как правило, вносятся путём умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого объекта применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на месторасположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

А) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого объекта применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

Б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.