10.Жизненный цикл строительных объектов.

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта — это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято делить в следующем порядке: замысел—рождение—зрелость—старение и смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по другому: предпроектная—проектная—строительства—эксплуатации—закрытия.

1. Предпроектная (начальная) стадия включает: анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они носят мотивационный характер. Основные задачи этого периода — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает: эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

Для оценки инвестиционной привлекательности строительного проекта, прежде всего, необходимо рассмотреть возможный жизненный цикл проекта. Каждый строительный объект до полного своего завершения проходит ряд последовательных ступеней развития. Промежуток времени между моментом появления идеи создания и моментом его ликвидации (завершения) называется жизненным циклом объекта. Жизненный цикл объекта принято разделять на фазы, фазы — стадии, стадии — на этапы. Стадии и содержание четырех фаз жизненного цикла проекта содержит следующие виды работ. Фаза начальная (концептуальная). Главным содержанием работ на этой фазе является разработка концепции проекта, включающая: сбор исходных данных и анализ существующего состояния; выявление потребности в проекте; определение и сравнительная оценка альтернатив; представление предложений, их апробация и экспертиза; получение одобрения для следующей фазы. Фаза разработки. Общее содержание работ этой фазы: назначение руководителя проекта и формирование команды проекта; установление деловых контактов и изучение целей мотивации и требований заказчика и других важнейших участников; организация выполнения базовых проектных и конструкторских работ по проекту; представление проектной разработки, получение одобрения на продолжение работ. Фаза реализации. Основными работами этой фазы являются: организация и проведение торгов, заключение контрактов; организация выполнения работ; организация и управление материально-техническим обеспечением работ, в том числе, запасами, закупками, поставками; выполнение строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, предусмотренных проектом; руководство, координация работ, согласование темпов, оперативный контроль и регулирование основных показателей проекта. Фаза завершения. На этой фазе достигаются конечные цели проекта, подводятся итоги и разрешаются конфликты, закрывается проект. Основное содержание работ этой фазы: планирование процесса завершения проекта; эксплуатационные испытания окончательного продукта проекта; сдача объекта заказчику и ввод в эксплуатацию; закрытие работ и проекта.