23. Закони та інші законодавчі і нормативно правові акти як джерела земельного права в Україні та інших державах.

закони України, насамперед, Основний закон нашої держави –

Конституція України, кодифіковані закони – кодекси, прирівняні

за юридичною силою до законів України декрети КМУ (видавалися

у 1992–1993 рр. на підставі ст. 97–1 Конституції УРСР 87). Серед цієї

групи нормативно-правових актів найвищу юридичну силу має, поза

сумнівом, Конституція України. Особливо слід зупинитись на зако-

нах України, якими висловлюється згода на обов’язковість для Укра-

їни міжнародних угод. Слід враховувати, що ратифіковані такими

законами міжнародні угоди (договори) є частиною національного

законодавства України (ст. 9 Конституції України), причому в силу

положень ст. 19 ЗУ «Про міжнародні договори України» такі угоди

мають перевагу над положеннями національного законодавства;

У правовій доктрині переважає думка, що будь-які закони (окрім

Основного – Конституції), у тому числі кодифіковані, мають однакову

юридичну силу. Проте у законодавчій та правозастосовчій діяльності

зустрічаються спроби надати вищої юридичної сили кодексам або рамко-

вим законам. Наприклад, у п. 7.3 ст. 7 ПКУ передбачено, що « [б]удь-які

питання щодо оподаткування регулюються цим Кодексом і не можуть

встановлюватися або змінюватися іншими законами України, крім за-

конів, що містять виключно положення щодо внесення змін до цього

Кодексу та/або положення, які встановлюють відповідальність за по-

рушення норм податкового законодавства». Наведене положення супер-

ечить Конституції України і, звичайно ж, не можуть заборонити Верховній

Раді прийняти закон з питань оподаткування, не включивши його до кодексу.

24. Підстави та порядок набуття і реалізації прав на землю Україні та в інших країнах.

У багатьох країнах світу на сьогодні існують ефективні механізми

обмеження та регулювання обігу земель, які забезпечують раціональне

використання земель, запобігають спекуляції землею, забезпечують під-

тримку соціально незахищених верств населення тощо. Серед таких меха-

нізмів слід особливо виділити (1) дозвільний порядок відчуження земель

сільськогосподарського призначення, що існує у багатьох країнах з роз-

виненою ринковою економікою, а також (2) право переважної купівлі, що

встановлюється на користь деяких категорії осіб (фермерів, орендарів,

суміжних власників, власників будівель на ділянці, держави або терито-

ріальних громад) 1201. У деяких країнах з метою боротьби зі спекуляцією

земельними ділянками (3) передбачено, що будь-які куплені землі можуть

бути продані лише зі збігом певного, встановленого законом строку (напри-

клад, в Японії він складає 3 роки) 1202. Часто (4) встановлюється загальне

правило про неподільність земельних ділянок та критерії, за якими така

ділянка має успадковуватися тощо.

Такі механізми могли б бути набагато кращою альтернативою існу-

ючому сьогодні в Україні мораторію на відчуження земель сільськогос-

подарського призначення, який сьогодні руйнує сільське господарство і

буквально знищує українське село. При цьому також зазначимо, що, на наш

погляд, запозиченням зарубіжного досвіду регулювання обігу земель захо-

плюватися зараз в Україні також не слід: катастрофічні наслідки земельної

реформи у вигляді парцеляції земель можна більш-менш швидко подолати

лише за умов існування ліберального, максимально динамічного ринку.

Розглянемо правове регулювання обігу земельних ділянок окремих

зарубіжних країн.

Законодавство Австрії передбачило дозвільний порядок відчуження

земель ще у 1919 році. Федеральний закон Австрії від 07.07.1994 «Про обіг

земельних ділянок» передбачає випадки, коли вчинення угоди може бути

здійснено лише за умови отримання дозволу, який видається районною

комісією з земельного обороту. У видачі дозволу може бути відмовлено

у випадках: (1) зосередження в однієї особи земель площею, вищою від

встановлених меж; (2) зміни цільового призначення земельної ділянки

сільськогосподарського призначення; (3) придбання земельної ділянки зі

спекулятивною метою; (4) значного перевищення ринкової ціни ділянки;

(5) необґрунтованого порушення вигідної аграрної структури, що сфор-

мувалася, (6) подрібнення земельної ділянки. Дозвіл на вчинення угоди

видає районна комісія із земельного обороту 1203.

У Великобританії 1204 обмеження на обіг земельних ділянок практично

відсутні. Показово, що у цій країні інтереси обороту обумовлюють існу-

вання набуття права власності на земельні ділянки за давністю користуван-

ня. Так, в Акті про обмеження («Limitation Act») 1980 року передбачено,

що право на позов про витребування земельної ділянки припиняється зі

спливом 12 років з моменту його виникнення (ст. 15). При цьому щодо

незареєстрованої земельної ділянки право власності попереднього влас-

ника припиняється (ст. 17). Що ж стосується зареєстрованої земельної

ділянки, ст. 75 (1) Акту про реєстрацію земель («Land Registration Act»)

1925 року, встановлено, що право власності не припиняється, але осо-

ба, що неправомірно володіла ділянкою, отримує її у довірче володіння

(«the registered proprietor is deemed to hold the land thereafter in trust for the

squatter»). Застосування цих положень по конкретній справі було визнано

Європейським судом з прав людини таким, що порушує право власності,

гарантоване ст. 1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав та основних

свобод (справа J. A. Pye (Oxford) Ltd v. The United Kingdom).

Акт про реєстрацію земель 2002 року передбачив, що особа, яка за-

йняла земельну ділянку, має право звернутися за реєстрацією її як влас-

ника u1087 після 10 років давності користування («adverse possession»), про що

повідомляється зареєстрований власник. Якщо власник заперечує про-

ти реєстрації, у задоволенні заяви має бути відмовлено. Зареєстрований

власник повинен у цьому разі протягом двох років відновити становище

(наприклад, виселивши особу, що займає ділянку). При невиконанні цього

обов’язку особа, що займає ділянку, може бути зареєстрована як власник.

У М’янмі дозвільний порядок набуття земель передбачено для при-

дбання (у т. ч. на праві оренди) та відчуження та надання в оренду земель-

них ділянок іноземних компаній та фізичних осіб. Сільськогосподарські

землі дозволяється відчужувати лише фермерам або іншим особам, що

збираються вести фермерське господарство, якщо цільове призначення

земельної ділянки не буде змінено на несільськогосподарське відповідно

до Акту про націоналізацію земель 1205.

У Нідерландах органи земельного контролю ратифікують кожну угоду,

пов’язану з переходом права власності на землю 1206.

Закон Федеративної Республіки Німеччини від 28.07.1961 «Про за-

ходи з удосконалення аграрної структури та про охорону підприємств

сільського та лісового господарства» (скорочена назва – «Про угоди із

земельними ділянками») підтвердив запроваджене 15.03.1918 правило

про те, що угоди з відчуження земельних ділянок сільськогосподарського

призначення понад 1 га (а також встановлення щодо них деяких речових

прав) вчиняються лише з дозволу компетентних органів (така вимога не по-

ширюється на купівлю земельної ділянки фермером, спрощений порядок

отримання дозволу передбачений для релігійних організацій, є й інші ви-

нятки) 1207. Дозвільна процедура передбачає обґрунтування потенційним

покупцем купівлі землі, а також надання свідоцтва про його професійну

підготовку. Відмова у видачі дозволу можлива лише з підстав, визначе-

них законом: у разі (1) виникнення «нездорового перерозподілу землі»;

(2) «безгосподарського зменшення або дроблення земельної ділянки», (3)

коли договірна ціна знаходиться у «грубій невідповідності» із вартістю

ділянки 1208. Рішення про видачу дозволу приймається протягом місяця,

а у разі, якщо необхідним є проведення додаткової експертизи – протягом

двох-трьох місяців 1209.

Для певних категорій осіб (насамперед, фермерів) передбачено право

переважної купівлі земельних ділянок u1087 площею, що перевищує певні нор-

мативи (в різних землях – від 0,1 до 2 га), також регламентовано порядок

заселення земель 1210.

У Норвегії, де лише 3 % земель придатні для сільськогосподарського ви-

робництва, обмеження прав власника із розпорядження земельними ділянками

встановлені Законом від 31.05.1974 «Про концесії та право пріоритетного

викупу нерухомості державою та муніципалітетом» 1211. З 1909 року встанов-

лено право переважної купівлі нерухомості держави та муніципалітетів 1212.

Дозволи на придбання земельних ділянок сільськогосподарського

призначення видаються міністерством сільського господарства та іншими

органами державного управління. Підставою для відмови у наданні до-

зволу є відчуження земельної ділянки з метою спекуляції або надмірна

концентрація земель. Дозвіл на купівлю видається лише особам, що мають

необхідну професійну підготовку і згодні проживати у відповідній місце-

вості та вести своїми силами господарство 1213.

Дозвіл не потрібний у випадках (1) придбання ділянки до 2 га для

індивідуального будівництва, (2) придбання земельної ділянки до 5 га

для обслуговування будівлі, що за вартістю не менша вартості ділянки, (3)

при придбанні підприємством під забудови у місцевого органу влади, що

володіє більше 50 % статутного фонду підприємства. Непотрібний дозвіл

при придбанні ділянки близькими родичами, державою, муніципальними

органами, та в деяких інших випадках 1214. Дозволи на купівлю ділянки

сільськогосподарського призначення видаються особам, що мають необ-

хідну кваліфікацію і зобов’язуються проживати на території господарства

та вести його своїми силами 1215.

У разі неотримання дозволу на придбання покупець зобов’язаний

продати земельну ділянку, у разі невиконання цієї вимоги вона може бути

виставлена на відкритий аукціон 1216.

Ринок земель Польщі регулюється переважно економічними засобами.

Держава через спеціально створене Агентство сільськогосподарської влас-

ності державної казни (АВРСП) здійснює викуп у селянських господарств

земель та нерухомості і продає їх перспективним господарствам, пересе-

ленцям – малоземельним, молодим селянам тощо. Пріоритет надається

покупцям, що мають необхідну кваліфікацію. Розрахунки здійснюються

з розстроченням на 20–30 років 1217.

У Російській Федерації діє спеціальний Закон «Про оборот земель

сільськогосподарського призначення». Угоди вчиняються у дозвільному

порядку, дозвіл надається органами виконавчої влади суб’єктів федерації.

Пріоритетне право купівлі надається місцевим господарствам за умов

наявності ресурсів для обробітку ділянки. Встановлюється п’ятирічний

мораторій на перепродаж земельних ділянок. У разі штучного заниження

ціни, за якою продається земельна ділянка, право переважної купівлі мають

органи місцевого самоврядування.

В Угорщині пріоритетне право на придбання земельних ділянок

сільськогосподарського призначення надається особам, що пов’язані із

сільськогосподарською діяльністю та мають необхідну кваліфікацію 1218.

У Франції 05.08.1960 прийнято Закон «Про орієнтацію сільського

господарства», 08.08.1962 – Додатковий закон, які отримали назву «Хартія

французького сільського господарства». 01.08.1984 прийнято Закон про

статус оренди ферми та здольщини та контроль за структурою аграрних

господарств. Цими актами, а також положеннями Цивільного кодексу

було закріплено право переважної купівлі фермерів та орендарів, причому

орендар може в судовому порядку вимагати зменшення ціни, яку він вважає

завищеною. Підконтрольна державі організація САФФЕР (некомерційне

партнерство) має право переважної купівлі земель сільськогосподарського

призначення 1219, вирішує питання перерозподілу земель. Перевага при

пільговому придбанні та оренді земель сільськогосподарського призначення

надається молодим сім’ям фермерів. Орендар, якому відчужена земельна

ділянка по праву переважної купівлі, зобов’язаний господарювати на вка-

заній земельній ділянці не менше 9 років 1220.

Законодавство вимагає отримання спеціальних дозволів при купів-

лі-продажу землі і навіть при наданні її в оренду. Якщо власник землі

змінюється, а орендар залишається тим самим, дозвіл не вимагається.

Якщо ж змінюється орендар, а власник залишається попереднім, то в цьому

випадку, навпаки, потрібний дозвіл 1221.

При видачі дозволу вирішується u1087 питання, чи відповідає дана угода

принципу збереження або створення, як зазначено в законі, «сімейної ферми

з особистою відповідальністю». Зокрема, необхідно забезпечити наявність

в господарстві встановленої законом мінімальної площі землі. Господарство

має забезпечити повну зайнятість мінімум двох осіб та забезпечувати їм

відповідний прибуток. Зараз середній мінімальний розмір складає 25 га.

Це середня цифра по всій країні, але за дозволом Міністерства сільського

господарства встановлений регіональний коефіцієнт з 30 % відхиленням

від цієї цифри. Верхня ж межа розміру господарства не встановлюється.

Однак при збільшенні розмірів господарства, що виходять за межі двох

мінімальних, фермер має отримати спеціальний дозвіл. Аналогічний дозвіл

вимагається, якщо ферма розміром в 2 мінімальні буде скорочуватись 1222.

У Швеції встановлюється переважне право на купівлю землі органів

місцевого самоврядування з метою, насамперед, сприяти житловому бу-

дівництву 1223.