1. Основные подходы к оценке.

Существует три основных подхода к оценке:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Обоснование целесообразности применения подходов к оценке при определении рыночной цены объекта оценки.

В соответствии с договором на оценку экспертами определялась рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости основным способом является сравнительный подход.

Базой оценки в соответствии с СТО РОО 20-02-96 является рыночная стоимость, т.е. стоимость по которой на рынке продается аналогичный (такой же) товар (при наличии данных о реальных сделках).

Применение доходного подхода для определения стоимости компьютерной техники и комплектующих нецелесообразно т.к. при использовании компьютера физическим лицом в личных целях определение реального дохода от использования данного компьютера невозможно. Полученная доходным подходом стоимость отражает не рыночную стоимость, а стоимость при существующем использовании, т.е. стоимость отличающуюся от рыночной.

Затратный подход при определении рыночной стоимости компьютерной техники заключается в определении цен на комплектующие входящие в объект оценки и затрат на сборку и настройку компьютера.

Как правило, стоимость определенная затратным подходом, менее достоверна, т.к. типичным способом приобретения компьютеров является покупка компьютера в сборе. Покупка комплектующих и последующая сборка производятся крайне редко, например такой метод приобретения применяется фирмами торгующими компьютерной техникой при сборке техники для собственного употребления и т.п.

На основании вышеизложенного эксперты в настоящей оценке использовали для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительный подход и затратный подход.

2. Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В пределах сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки возможно использование двух методов:

1. метод прямых продаж.

2. метод сравнительного анализа продаж.

При методе прямых продаж анализируются данные о сделках с предметом оценки и определяется диапазон цен, по которым совершались сделки с имуществом, рыночную стоимость которого следует установить.

В случае если имеется информация о совершении за обычный период экспозиции для данного вида имущества (для компьютерной техники и комплектующих 1-2 недели) достаточного для получения достоверного результата количества и объема сделок, можно с высокой долей вероятности установить рыночную стоимость объекта оценки.

При проведении настоящей оценки получены достаточно достоверные данные отражающие цены реальных сделок с таким же товаром (компьютерная техника и комплектующие данных марок и модификаций) за период 01-13.05.2002г.

Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках с аналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких по техническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которых имеется достоверная информация. Данный метод применяется при отсутствии данных о сделках с объектами оценки.

На основании вышеизложенного эксперты пришли к выводу о целесообразности применения метода прямых продаж.

В пределах затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперты определяли стоимость воспроизводства объекта оценки.

17. Фундаментальные подходы к оценке стоимости; их классификация и особенности.

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом  степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса, Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Оценщик учитывает: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход.  Методы затратного подхода целесообразно использовать при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.д.), а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. ). Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов. Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины  и экономического разделения. В целом все три подхода взаимосвязаны

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.                   Доходный подход:                  Метод капитализации              Метод дисконтирования денежных потоков Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле V = D : R, где D - чистый доход бизнеса за год; R - коэффициент  Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода              Затратный подход:                                           Метод чистых активов               Метод ликвидационной стоимости    Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию

                    Сравнительный (рыночный) подход

 Метод рынка капиталов          Метод сделок         Метод отраслевых коэффициентов  Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании. Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний. Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики

18. Определение стоимости акций по затратному подходу.

Затратный подход (cost approach to value) в оценке рассматривает стоимость акций с точки зрения понесенных издержек. Стоимость акций признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. При этом, как правило, балансовая стоимость активов, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку рыночной стоимости каждого актива в отдельности.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности.

Затратный подход к оценке акций

В общем случае, для оценки пакета акций предприятия применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход к оценке акций рассматривает предприятие, прежде всего как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также деловая репутация предприятия (т.н. «гудвилл»), права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы предприятия (нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает стоимость полного пакета акций предприятия.

Этим обусловлены основные преимущества и недостатки затратного подхода: основное преимущество - в своей большей части он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен; основной недостаток - он не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.

Но, несмотря на недостатки, затратный подход к оценке предприятия в условиях переходной экономики более востребованным (по сравнению с доходным и сравнительным подходами, применимость которых зачастую бывает ограничена отсутствием достоверной информации). Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных подходов к оценке стоимости акций.

Обычно принято выделять четыре метода определения стоимости акций в рамках затратного подхода:

Метод накопления активов применяется для определения рыночной стоимости акций. Суть метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива баланса и вычитании из суммы активов всех задолженностей предприятия.

Метод скорректированной балансовой стоимости, или метод чистых активов предприятия, предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей. Полученная разность и есть величина стоимости полного пакета акций предприятия.

Метод замещения используется для определения стоимости замещения пакета акций предприятия и заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в современном стиле, с использованием новых, прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением новых материалов, конструкций и оборудования.

Метод ликвидационной стоимости предприятия применяется для определения ликвидационной стоимости полного пакета акций предприятия. Ликвидационная стоимость полного пакета акций предприятия – стоимость полного пакета акций предприятия в случае, если полный пакет акций предприятия должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции (т.е. периода времени, начиная с момента представления на открытый рынок до даты совершения сделки) пакетов акций аналогичных предприятий. Метод ликвидационной стоимости обязательно учитывает сроки реализации активов предприятия и другие особенности ликвидации, которые влияют на стоимость имущества предприятия. После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, скорректированная стоимость всех активов баланса предприятия (с учетом всех особенностей ликвидации) уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости полного пакета акций предприятия.

19. Оценка объектов недвижимости.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

С позиции затратного подхода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта.

Подход с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

• при технико-экономическом обосновании нового строительства;

• при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

• при выборе профиля объекта недвижимости;

• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;

• при оценке зданий специального назначения;

• при оценке объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка;

• для страхования.

С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца.

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет вид

С = Д / к, где Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации,

необходимо:

1) определить чистый доход от использования объекта;

2) определить чистый доход от продажи объекта;

3) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с

применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1 Установление продолжительности получения доходов.

2 Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств:

а) размер дохода и характер его изменения;

б) периодичность получения дохода;

в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3 Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4 Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.

5 Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6 Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

С позиции сравнительного подхода величина стоимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов.

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод

прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносят недвижимость, также уменьшаются. В результате этого применение метода сравнения продаж и метода капитализации дохода становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются.

20. Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за ее пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика. Если определяется рыночная стоимость вложений в ценные бумаги, котирующиеся на рынке (на бирже, на специальных аукционах) — то информация берется, например, из сборников Финмаркет, АК&М и других. Если же ценные бумаги не котируются, то оценщик должен самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Определение рыночной стоимости облигаций

Облигация, — согласно «Федерального Закона О рынке ценных бумаг», — это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее держателя на получение от эмитента облигации в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости и зафиксированного в ней процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента». Оценщик, как правило, работает со следующими основными видами облигаций:

• с купоном с постоянным уровнем выплат;

• с купоном с плавающим процентом;

• с бессрочными облигациями (эта форма не используется в РФ, но имеет место в мировой практике).

Оценка облигации с купоном с постоянным уровнем выплат. Когда купонные платежи процентов фиксированы, оценщик имеет дело с простым процентным обязательством и постоянные процентные платежи он может рассматривать как аннуитет. Текущая стоимость облигации в этом случае состоит из двух частей: 1. Текущей дисконтированной стоимости полученных до даты погашения процентных платежей. 2. Текущей дисконтированной стоимости выплаты номинала при наступлении срока погашения облигации. Формула определения текущей стоимости облигации имеет следующий вид:

, где

PVобл — текущая стоимость облигаций, ден. ед.; Y - годовые процентные выплаты, определяющиеся номинальным процентным доходом (купонной ставкой); r — требуемая норма доходности, %; М — номинальная стоимость облигации (сумма, выплачиваемая при погашении облигации), ден. ед.; n — число лет до момента погашения.

При выплате же процентов по облигациям несколько раз в году ранее приведенное уравнение примет следующий вид:

, где m — частота выплат процентов в году.

Определение рыночной стоимости акции

Акция, — согласно Федерального Закона «О рынке ценных бумаг», — «эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управление акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации».

Оценка привилегированных акций. По своей природе привилегированная акция занимает промежуточное положение между облигацией и обыкновенной акцией. Эта акция подразумевает обязательство выплаты стабильного, фиксированного дивиденда, но не гарантирует возмещения своей номинальной стоимости. При анализе привилегированных акций с точки зрения инвестора необходимо оценивать используемую в расчетах собственную норму прибыли инвестора, показывающую максимальную цену, которую инвестор готов заплатить за акции или минимальную цену, за которую инвестор готов продать эту акцию. Если стандартная норма прибыли инвестора составила 10% против 7% дивиденда от объявленной стоимости привилегированной акции в 100 долл., то индивидуальная текущая стоимость акции для инвестора составит:

PV = D / r., где

PV — текущая стоимость привилегированной акции; D — объявленный уровень дивидендов; r — требуемая норма прибыли (требуемая ставка доходности).

Оценка обыкновенных акций. Задача определения стоимости обыкновенных акций значительно отличается от оценки облигаций и привилегированных акций, так как получение доходов по ним характеризуется неопределенностью как в плане величины, так и времени их получения. Имеет место некоторая неопределенность информации относительно будущих результатом, прежде всего, темпов роста дивидендов. Единственный источник данных для инвестора — статистические сведения о деятельности компании в прошлом. С учетом прошлого опыта и предполагаемых перспектив развития выводятся наиболее точные предположения о будущей доходности.

Оценка производственных запасов. Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов. Обычно оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Оценка дебиторской задолженности. Требуется анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

• безнадежную (она не пойдет в экономический баланс);

• ту, которую предприятие еще надеется получить (она пойдет в экономический баланс).

При анализе дебиторской задолженности оценщик должен проверить не являются ли сомнительными векселя, выпущенные другими предприятиями. Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Вторым методом имущественного (затратного) подхода является метод ликвидационной стоимости. Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продажи его активов.

21. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами:

- Не связаны жестко с землей;

- Могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

- Могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

- Одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай — определения страховой стоимости, купля — продажа, передача в аренду);

- Множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов)

- Производственно — технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно — технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного оцениваемому по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Методы оценки:

Метод расчета по цене однородного объекта. Осуществляется в следующей последовательности:

1. Подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле.

С_п.од = (1 – Н_дс)(1 – Н_пр – К_р)Ц_од/(1 – Н_пр),

Где С_п.од — полная себестоимость производства однородного объекта; Н_дс — ставка налога на добавленную стоимость; Н_пр — ставка налога на прибыль; К_р — показатель рентабельности продукции; Ц_од — цена однородного объекта.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

C_п = C_п.одG_о/G_од

Где C_п — полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

G_о/G_од — масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле.

S_B = (1 – H_пр)*С_п/(1 – Н_пр – К_р) Где S_B — восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета. Характерен следующим порядком действий:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта по формуле

Где С_п — полная себестоимость оцениваемого объекта; Ц_э — стоимость комплектующего узла или агрегата; В — собственные затраты изготовителя.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект анализа должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторское — технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта — аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

- Коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

- Поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Таким образом, стоимость машин или единиц оборудования определяется по формуле

V = V_анал*К₁*К₂...К_м±V_доп

Где V_анал — цена объекта — аналога;

К₁К₂К_м — корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

V_доп — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

22. Определение рыночной стоимости транспортных средств.

Рыночный метод основывается на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости транспортного средства данной марки, аналогичного возраста и пробега на дату оценки на вторичном рынке транспортных средств в месте проведения оценки. В качестве исходной информации для определения рыночной стоимости могут быть использованы данные торгующих организаций (автосалонов, автоцентров и пр.), осуществляющих продажу транспортных средств, периодических и справочных изданий, органов государственной статистики и т.д.

Расчет С ост баз при использовании рыночного метода производится по формуле:

Где:

С rпод - r- ое значение рыночной стоимости подержанного транспортного средства на дату оценки

в полученной выборке;

k - объем выборки значений стоимости подержанного транспортного средства. Совокупность

значений стоимости в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более

0,3.

Пример: При определении рыночной стоимости оцениваемых транспортных средств Оценщик

пользовался данными, предоставленными в печатных изданиях «АВТО Из рук в руки», «Автомагазин»,

«Новые и подержанные автомобили» и др.

В результате проведенных исследований было установлено, что на вторичном рынке

предлагаются к продаже аналогичные модели автотранспортных средств.

Таблица 5.1.

№ п/п Год выпуска Цена, долл. США Источник информации

1 2004 27 500

2 2004 27 900

3 2004 28 000

4 2004 28 500

5 2004 28 800

Рыночная стоимость оцениваемых автотранспортных средств определялась по методу средней арифметической.

Рыночная выборка: С1 = 27500$, С2 = 27900$, С3 = 28000$, С4 = 28500$, С5 = 28800$.

Таким образом, стоимость оцениваемого автомобиля составляет 28 140 долларов США. При продаже оцениваемого автомобиля следует сделать скидку на торг Корректировка на торг после согласования принимается равной 500 долларам США.

Рыночная стоимость автомобиля TOYOTA RAV4 в оцениваемой комплектации, составляет:

28140 – 500 = 27 640 долларов США.

По курсу ЦБ РФ на 21 ноября 2006 года рыночная стоимость автомобиля TOYOTA RAV4 составляет:

27 640 х 26, 6548 = 736 738,67 рублей

23. Оценка стоимости нематериальных активов.

Оценка стоимости нематериальных активов. К нематериальным активам относятся активы:

- Либо не имеющие материально — вещественной формы, либо материально — вещественная форма, которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности;

- Способны приносить доход;

- Приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода времени.

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:

1.Интеллектуальная собственность.

2.Имущественные права.

3.Организационные расходы.

4.Цена фирмы (Гудвилл)

1. Интеллектуальная собственность. В этот раздел входят следующие нематериальные активы:

- Объекты промышленной собственности. В состав этих объектов согласно Парижской конвенции по охране промышленной собственности включаются:

- Изобретения и полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи.

- Промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно — конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид.

- Товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

2. Имущественные права — вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав предприятия для сторонних пользователей информации является лицензия.

3. Издержки, представленные в виде организационных расходов, которые могут быть произведены в момент создания предприятия.

4. Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла). Гудвилл определяют как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности.

Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, его доходы на активы выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия (купли-продажи предприятия).

Сравнительный подход к оценке нематериальных активов

В общем случае, для оценки стоимости нематериальных активов применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Сравнительный подход к оценке нематериальных активов - это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основным методом оценки патентов, лицензий, товарных знаков и других объектов является метод стоимости приобретения, который может оказаться полезным при наличии сопоставимых рыночных данных. Данный метод может служить тестом для значений стоимости франшизы и лицензий, рассчитанных другими методами. Многие объекты интеллектуальной собственности регулярно продаются, покупаются и перепродаются на рынке, что дает возможность на основании рыночной информации оценить их рыночную стоимость.

Проведение оценки патентов, лицензий товарных знаков и других объектов включает в себя следующие этапы:

Заключение с заказчиком договора на оценку.

Установление количественных и качественных характеристик объекта.

Анализ рынка, к которому относится объект.

Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта.

Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Доходный подход к оценке нематериальных активов

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта нематериальных активов, основанных на определении ожидаемых доходов от оцениваемого объекта Доходный подход является наиболее распространенным способом оценки патентов, товарных знаков, лицензий и других нематериальных объектов и включает в себя следующие основные методы оценки:

• Метод преимущества в прибыли заключается в определении полученного предприятием преимущества в прибыли, которое возникает в результате обладания оцениваемым объектом интеллектуальной собственности

• Метод освобождения от роялти предполагает, что такой оцениваемый объект, как патент, не принадлежит истинному владельцу, а предоставлен ему на лицензионной основе за определенные процентные отчисления от выручки - роялти.

• Метод выигрыша в себестоимости основан на определении экономии затрат, которая может быть ассоциирована с оцениваемым объектом.

Затратный подход к оценке нематериальных активов

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости нематериальных активов, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

• Основным методом оценки нематериальных активов в рамках затратного подхода является метод учета затрат на восстановление (замещение). Данный метод применяется при оценке патентов, товарных знаков, других объектов и основан на определении стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта. Метод может применяться в отношении тех нематериальных активов, для которых нет сформировавшегося рынка, и которые не могут быть оценены с позиции доходного подхода (изобретения, научно-исследовательские, проектно-технологические разработки, специализированные адресные списки и др.). За оценку стоимости принимается сумма затрат, необходимых для создания объекта , с учетом разумной прибыли на вложенный капитал.

• Следует иметь ввиду, что если вклад нематериальных активов в прибыль предприятия не превышает затрат на его создание, то преимущества, обусловленного использованием данного типа актива отсутствуют. Оцениваемый объект должен обеспечить определенную выгоду. Поэтому данный метод оценки нематериальных активов подходит не ко всем ситуациям и его следует применять тогда, когда нет возможности применить другие методы.

24. Определение стоимости акций по доходному подходу.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При оценке акций предприятия с позиций доходного подхода, само предприятие рассматривается не как имущественный комплекс, а как бизнес, который может приносить доход. Оценка акций предприятия с применением доходного подхода – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи.

Определение стоимости акций предприятия с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данный пакет акций предприятия сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов предприятия, приходящаяся на этот пакета акций. Собственник, скорее всего, не продаст свой пакет акций дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей рыночной стоимости рассматриваемого пакета акций предприятия.

Преимущество доходного подхода состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.). Главный недостаток данного подхода (особенно в условиях переходной российской экономики с ее слабыми рыночными институтами и общей нестабильностью) - его умозрительность, порой основанная на сомнительной информации.

В рамках доходного подхода к оценке акций принято выделять два метода: метод капитализации прибыли (денежного потока) и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации прибыли используется при оценке акций, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы, денежный поток достаточно значительная положительная величина. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется при оценке акций, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

25. Метод дисконтирования денежных потоков; ставка дисконтирования.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП.