§ 3. Правовое регулирование консолидации инвестиционных ресурсов в строительстве

1. Если доступных соло-инвестору инвестиционных ресурсов недостаточно для реализации задуманного инвестиционного проекта или, например, он не желает рисковать собственным капиталом в том объеме, который необходим для строительства объекта в целом, соло-инвестор может объединить свои усилия с другим или другими соло-инвесторами, заключив договор, опосредующий достижение их общей цели - приобретения права собственности на новый объект.

В гражданском праве традиционно участники договорных отношений противопоставлены друг другу в своих интересах (покупатель - продавец, арендатор - арендодатель, заказчик - подрядчик и т.п.). Как справедливо отмечает И.В. Елисеев, только "в договоре простого товарищества интересы его участников не противоположно направлены, а устремлены к достижению общей для всех цели"*(487). В таком договоре каждый из товарищей выступает по отношению к другому или другим участникам договора одновременно и кредитором, имеющим право требовать исполнения принятых обязанностей, и должником, исполняющим собственную обязанность, однако ни один товарищ не вправе требовать исполнения в отношении себя лично и исполняет собственную обязанность в отношении всех других товарищей, а не в отношении одного из них (при участии в договоре не менее трех товарищей)*(488).

Инвестиционный характер договора простого товарищества в строительстве определяется его содержанием, направленным на потребление или использование товарищами общего имущества (п. 1, 3 ст. 1043 ГК РФ), имеющего, безусловно, денежную оценку (п. 2 ст. 1042 ГК РФ), которым корреспондирует возникновение у товарищей права общей долевой собственности на объект недвижимости в результате его создания (ст. 1043, 1048, 1049 ГК РФ). Отношения по такому договору имеют возмездный меновый характер, поскольку обязанностью всех товарищей является внесение вклада в совместную деятельность (ст. 1041 ГК РФ).

В правовой литературе возможность использования правовой формы договора простого товарищества (ст. 1041 ГК РФ) для консолидации вкладов инвесторов при создании нового объекта недвижимости не подвергается сомнению*(489). Так, М.А. Бобровникова отмечает, что "в сфере долевого строительства широко распространены два договора: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве"*(490).

Поскольку договор простого товарищества не является новым для российского права и достаточно детально изучен правовой наукой (только в последнее время договору простого товарищества свои научные исследования посвятили В.В. Мельник, А.Б. Савельев, Е.М. Щукина)*(491), в рамках настоящего исследования основное внимание представляется необходимым сосредоточить на проблеме регулирования инвестиций, осуществляемых с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Здесь лишь отметим, что договор простого товарищества будет инвестиционным договором в строительстве только при условии возникновения на его основании обязательства о производстве работ по строительству объекта*(492). В противном случае такой договор будет носить только организационный характер, инвестиционным же станет договор строительного подряда.

2. В целях совершенствования правового регулирования инвестиций в строительстве в 2003 году коллективом авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе была предложена конструкция договора долевого участия строительстве, которая получила свое законодательное закрепление в Законе о долевом строительстве, действующем в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"*(493).

Необходимость этого шага была вызвана существованием в правовой науке и в судебной практике различных, в том числе взаимоисключающих взглядов на квалификацию правоотношений, связанных с привлечением средств граждан и юридических лиц для финансирования строительства.

В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор долевого участия) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) (далее - дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Законодатель не дает правовой квалификации договора долевого участия, ограничиваясь лишь указанием на его гражданско-правовую природу. Так, ответственность застройщика перед дольщиком имеет гражданско-правовой характер, что отражается, например, в применении нормы ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве) общей нормой ст. 10 Закона о долевом строительстве установлен вид ответственности сторон по договору - убытки и неустойка - являющиеся видами гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393, 394 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве, изменение одного из существенных условий такого договора - срока передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства - осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Уступка дольщиком третьим лицам требований к застройщику также регламентируется ГК РФ (п. 1 ст. 11 Закона о долевом строительстве).

Договор долевого участия признается гражданско-правовым договором и в правовой литературе*(494), с чем нельзя не согласиться, поскольку его гражданско-правовая природа вытекает из существа регулируемых отношений. Например п. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве указывает, что в результате исполнения договора предполагается возникновение права собственности дольщиков на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а в соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ отношения возникновения права собственности регулируются гражданским законодательством.

Инвестиционная сущность договора долевого участия единодушно признается правоведами, при этом инвестором строительства признается дольщик. Так, А.А. Маковская указывает, что дольщики "инвестируют свои денежные средства в строительство в целях получения в свою собственность квартир и нежилых помещений в построенных зданиях"*(495). Такой подход разделяется также М.А. Бобровниковой, В.Ю. Боровиковым, С.П. Гришаевым, В.Р. Захарьиным, В.Р. Клейном, О. Ломидзе, Э. Ломидзе, А.В. Майфатом, П.В. Соколом, В. Шараповым*(496).

Разделяя данную точку зрения, согласно которой дольщик является инвестором, в то же время полагаем необходимым отметить потребность в конкретизации объекта его вложений и определении места договора долевого участия в системе договорных связей участников инвестиционного процесса. Забегая вперед, отметим, что такое исследование покажет условность выделения фигуры инвестора в договоре долевого участия, поскольку в целом в структуре договорных отношений в таких случаях имеется два различных инвестиционных правоотношения, в одном из которых инвестором выступает застройщик.

3. Договор долевого участия позиционируется законодателем как договор, регулирующий отношения по привлечению застройщиком денежных средств дольщиков для долевого строительства и возникновению у дольщиков права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в объекте строительства (п. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве).

Сфера применения договорной формы долевого участия ограничена кругом лиц, способных выступать на стороне застройщика, причем требования первоначальной редакции Закона о долевом строительстве были менее жесткими. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве в редакции Федерального закона от 18 июня 2006 г. N 111-ФЗ застройщиком может быть только юридическое лицо, ранее застройщиком мог выступать также гражданин-предприниматель.

Законодатель, желая обеспечить защиту интересов гражданина как "слабой стороны" допускает помимо договора долевого участия только две возможные правовые формы отношений такого содержания с участием гражданина: договор купли облигаций, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений, и участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах.

В соответствии со ст. 3 Закона о долевом строительстве круг объектов строительства, которые могут быть созданы с привлечением средств участников долевого строительства, ограничен теми объектами, в отношении которых требуется наличие проектной документации и разрешения на строительство. Соответственно, объектом, создаваемым при долевом участии, не могут быть объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) (п. 3 ст. 48 ГК РФ) и ряд других объектов (п. 17 ст. 51 ГК РФ)*(497). Кроме того, п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве дополнительно ограничивает круг объектов, при строительстве которых застройщик может привлекать денежные средства дольщиков по договору долевого участия, объектами непроизводственного назначения*(498).

Обратим внимание, что Закон о долевом строительстве не устанавливает каких-либо ограничений в отношении права застройщика привлекать средства дольщиков не только при строительстве объектов "с ноля", но и при завершении строительства объекта незавершенного строительства, право собственности на который уже зарегистрировано за застройщиком.

4. Если гражданско-правовая природа отношений по долевому участию признается правоведами несомненной, то в отношении определения места договора о долевом участии в системе гражданско-правовых договоров оценки не столь однозначны.

С учетом возникновения из договора долевого участия обязанности застройщика построить многоквартирный дом некоторые авторы относят его к договорам подрядного типа.

Ю.В. Романец полагает необходимым при квалификации встречного договора долевого участия в строительстве исходить из следующего. Во-первых, "конечная цель рассматриваемого обязательства заключается в передаче жилого или нежилого помещения в собственность дольщику". Во-вторых, "возмездная передача помещения в собственность дольщику- цель, характерная для группы договоров, направленных на возмездную передачу имущества в собственность : и для той категории подрядных обязательств, которые предусматривают передачу заказчику права собственности на результаты работы". Далее автор признает, что встречное обязательство долевого участия в строительстве является договором подрядного типа, ведь "интересами сторон охватывается процесс строительства дома, поскольку контрагенты связаны друг с другом в период строительства"*(499).

А.Л. Капица, исследуя договор долевого участия в строительстве с участием граждан, пишет: "В этой ситуации гражданин, выступает в качестве потребителя в буквальном смысле слова и мы имеем правовую конструкцию - договор бытового подряда"*(500). Договор долевого участия квалифицируется как договор подрядного типа и А.В. Ащауловым*(501).

Данный взгляд подвергают критике О. Ломидзе и Э. Ломидзе, которые полагают, что "в рассматриваемых отношениях цели сторон, по сути, соответствуют характеристикам купли-продажи будущего товара"*(502).

А.В. Майфат, Е.В. Сухарева и В. Шарапов признают договор долевого участия самостоятельным договорным видом*(503).

5. Для квалификации договора долевого участия необходимо проанализировать его содержание, представленное в п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве следующими обязанностями сторон:

- обязанность застройщика построить объект строительства;

- обязанность дольщика оплатить обусловленную договором цену;

- обязанности застройщика передать объект долевого строительства и дольщика принять его.

Наличие обязанности оплаты дольщиком договорной цены позволяет говорить о том, что договор долевого участия является договором возмездным, однако данное свойство не позволяет провести видовую классификацию данного договора, поскольку, как справедливо указывает Ю.В. Романец, "фактор возмездности (безвозмездности) служит основой для разграничения обязательств в рамках более глубокого признака правоотношений - его направленности*(504).

Отметим, что возмездность в договоре долевого участия характеризуется одной принципиальной чертой - цена договора может быть уплачена в соответствии Законом о долевом строительстве только в виде передачи застройщику денежных средств. Как отмечает А.А. Маковская, "договор участия в долевом строительстве не может вместо этой обязанности предусматривать обязанность участника передать застройщику какое-либо иное имущество"*(505).

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве цена может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. Вместе с тем ст. 4 ЗДУ при определении предмета договора долевого участия не называет в качестве его части оказание застройщиком дольщику каких-либо услуг. Не содержат указаний на оказание застройщиком дольщику услуг и другие нормы Закона о долевом строительстве, что представляется правильным*(506).

Полагаем, законодатель, указывая, что цена договора может быть определена в договоре как сумма средств на возмещение затрат и на оплату услуг застройщика, хотел обозначить, что цена договора предполагается большей, чем себестоимость строительства*(507).

Цель договора долевого участия, его направленность в соответствии с п. 1 ст. 1 и ст. 16 Закона о долевом строительстве состоит в приобретении дольщиком права собственности на передаваемое помещение и долевой собственности на общее имущество объекта строительства.

Право собственности в соответствии со ст. 218 ГК РФ может быть приобретено как "первоначальное", т.е. в результате создания лицом новой вещи для себя (самим или с привлечением третьих лиц), либо как "производное"- на основании договора с собственником.

Отметим, что, предлагая конструкцию договора долевого участия, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе исходили из того, что "право дольщика на жилое помещение в доме не является первоначальным способом приобретения недвижимого имущества в собственность. Собственником жилого дома и конкретных жилых помещений в нем по окончании строительства становится застройщик"*(508). Данный подход поддерживался и в ходе обсуждения Концепции в научных кругах*(509).

Законодатель, формулируя нормы Закона о долевом строительстве, данное положение не воспринял, поэтому "конструкция взаимоотношений между застройщиком и дольщиком-инвестором смоделирована законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика"*(510).

Между тем для того, чтобы признать, что право собственности дольщика является первоначальным правом, необходимо установить, что соответствующая вещь создается застройщиком для него, в противном случае такой подход будет противоречить нормам ГК РФ.

Обратим внимание на определение законодателем предмета интереса дольщика. Согласно п. 2 ст. 2 Закона о долевом строительстве объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение и общее имущество в объекте строительства (многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости). Однако такая формулировка не вполне корректна - общее имущество объекта строительства подлежит передаче в общую долевую собственность всех собственников помещений объекта строительства (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Это значит, что можно говорить лишь о том, что предметом предоставления застройщиком дольщику выступает не помещение и общее имущество объекта строительства, а помещение и доля в праве общей собственности на общее имущество.

Доля в общем имуществе объекта строительства идеальна, она не может быть выделена в натуре и как часть неделимой вещи не может являться объектом строительства по договору подряда. Не может являться объектом строительства и отдельное помещение в объекте строительства*(511). Как справедливо отмечают авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, "помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова"*(512).

Поскольку "помещения - это не просто часть зданий, а часть, не существующая вне зданий и без зданий"*(513), объектом строительства может выступать только многоквартирный дом или иной объект недвижимости в целом. Таким образом, создать модель встречного договора, по условиям которого застройщик создавал бы для дольщика объект долевого строительства, не представляется возможным.

Рассмотрим моменты, характеризующие обязанность застройщика построить объект строительства (п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве)*(514).

Застройщик, в соответствии со ст. 263 ГК РФ и согласно ст. 3 Закона о долевом строительстве, является субъектом, инициирующим строительство объекта. Именно застройщику принадлежит право принятия решения об осуществлении строительства, в том числе в части принятия решения о единоличном инвестировании строительства или об осуществлении его в рамках совместной деятельности с соинвесторами. Именно застройщик вправе принять решение о привлечении средств дольщиков, во исполнении которого он публикует, размещает и (или) предоставляет проектную декларацию.

Закон не исключает возможности принятия застройщиком и другого решения - о прекращении строительства*(515).

Поскольку получение разрешения на строительство всегда предшествует привлечению дольщиков (п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве), постольку к моменту заключения договора с первым дольщиком инвестиционный процесс, безусловно, застройщиком уже начат: принято и реализуется решение о строительстве - произведены затраты на изыскательские работы и на приобретение права реализации архитектурного проекта (ст. 47, 48, 51 ГК РФ), получено разрешение на строительство.

Застройщику на основании договора на выполнение проектных работ принадлежит право инициировать внесение изменений в проект объекта строительства, что косвенно подтверждается пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, предоставляющим дольщику право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия в случае существенного изменения проектной документации объекта строительства в части объекта долевого строительства. Данная норма была бы излишней, если бы застройщик не имел права на внесение изменений в проект без согласия дольщика.

Закон о долевом строительстве предусматривает, что при строительстве подрядным способом договор с подрядчиком заключает застройщик (п. 1 ст. 4) и не устанавливает каких-либо ограничений в отношении стадии строительства, на которой могут привлекаться дольщики. К моменту привлечения дольщиков договор строительного подряда, как правило, уже исполняется (пп. 10 п. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве). Задание подрядчику определяет застройщик, он же и принимает работу от подрядчика (дольщик принимает объект долевого строительства после того, как работа принята застройщиком и объект введен в эксплуатацию).

Отказ дольщика от исполнения договора долевого участия и его прекращение сами по себе никак не влияют на права и обязанности застройщика по договору строительного подряда.

Аналогично складывается ситуация и в случае ведения строительства застройщиком "хозяйственным" способом - застройщик уже принял решение о строительстве, приобрел право застройки земельного участка, проект строительства и получил разрешение на строительство.

В договоре долевого участия обязанности дольщика ограничены оплатой цены договора (не являющейся ценой объекта строительства) и принятием объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона о долевом строительстве). Дольщик не участвует в выборе земельного участка, на котором будет осуществляться строительство, не определяет проектные характеристики объекта строительства (в том числе и объекта долевого строительства), не может влиять дольщик и на определение стоимости и сроков строительства объекта. Дольщик не обязан создавать застройщику условий для строительства, сотрудничать с застройщиком и принимать меры к устранению возникших при строительстве препятствий. Отсутствует у дольщика и право контролировать процесс строительства.

Вне зависимости от оснований расторжения договора долевого участия ст. 9 Закона о долевом строительстве предусматривает обязанность застройщика уплатить дольщику денежные средства, объект строительства во всех случаях остается за застройщиком.

Резюмируя сказанное, полагаем возможным сделать вывод о том, что договор долевого участия в строительстве не содержит элементов, которые позволяли бы квалифицировать его как договор подрядного типа, где застройщик выступал бы подрядчиком дольщика.

В связи с этим необходимо ответить на два вопроса: для кого создается объект строительства и какова природа указанной в определении договора долевого участия обязанности застройщика создать объект строительства?

Строительство объекта недвижимости, как отмечалось ранее, невозможно без права на застройку земельного участка, которое является обязательным вкладом инвестора в строительство. Соответственно "объект недвижимости, возводимый посредством застройки, может быть создан только "для себя" (в смысле возникновения права собственности согласно абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ), ибо создание такого объекта "для другого" сразу потребует изменения держателя титула и "перевода на него" землеотвода и всех необходимых разрешений"*(516).

Согласно п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве право на строительство объекта на земельном участке принадлежит застройщику, а значит, именно он является инвестором строительства и объект строительства создается для него. В соответствии со ст. 263 и п. 1 ст. 218 ГК РФ приобрести право собственности на созданный объект строительства может только застройщик.

Данный вывод имеет подтверждение и в некоторых нормах Закона о долевом строительстве. Так, п. 2 и п. 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве указывают, что застройщик может зарегистрировать права собственности как на незавершенный строительством объект, так и на жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта строительства. Объект строительства является предметом залога, обеспечивающего исполнение обязательств застройщика (п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве).

Представляется, что сам факт того, что право собственности дольщик приобретает в соответствии с зарегистрированным как обременение права застройщика на земельный участок (ч. 6 п. 6 ст. 12 и п. 3 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав) и исполненным договором с застройщиком, направленным не на выполнение застройщиком работ для дольщика, указывает на производность права дольщика от права застройщика.

В связи с этим становится тем более непонятно, почему в одних случаях Закон о долевом строительстве следует нормам ГК РФ и признает приобретение первоначального права собственности застройщиком, а в других, нарушая нормы ГК РФ, указывает на регистрацию первоначального права на дольщика.

При признании первоначального права собственности на объект долевого строительства за дольщиком, не выдерживает критики и п. 5 ст. 16 Закона о долевом строительстве, указывающий на возникновение у дольщика доли в праве собственности на общее имущество в объекте строительства одновременно с возникновением права собственности на помещение. Право собственности на общее имущество является единым правом всех участников общей собственности*(517), поэтому приобретение доли в праве общей долевой собственности не может происходить отдельно от возникновения самого права общей долевой собственности. Соответственно, возникновение у дольщика права на долю в праве долевой собственности в общем имуществе объекта строительства совпадает с моментом возникновения права общей собственности на общее имущество объекта строительства, что подразумевает необходимость одновременной регистрации прав всех дольщиков (ст. п. 4 ст. 244 ГК РФ). Однако Закон о долевом строительстве предполагает, что свои права дольщики регистрируют самостоятельно.

Между тем регистрация права на долю в не возникшем праве невозможна. "Возникшее" в соответствии с Законом о долевом строительстве право дольщика на идеальную долю в общей собственности до момента регистрации прав всех других участников такой собственности не может быть реализовано, поскольку владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ). Важным для практики обстоятельством является тот факт, что дольщик в такой ситуации не может установить круг лиц, обязанных вместе с ним нести расходы на содержание и эксплуатацию этого имущества (ст. 249 ГК РФ). Представляется необходимым признать такое решение в Законе о долевом строительстве неудовлетворительным.

Поскольку инвестором строительства является застройщик, нельзя признать дольщика и соинвестором строительства, так как договор долевого участия не подразумевает совместной деятельности сторон (ст. 1044 ГК РФ), совместного распределения прибыли (ст. 1048 ГК РФ), несения расходов и убытков (ст. 1046 ГК РФ), несения рисков и ответственности (ст. 1047, 1053 ГК РФ), что неоднократно отмечалось и отмечается как в правовой литературе*(518), так и в судебной практике*(519).

Косвенно на невозможность квалификации договора долевого участия как договора простого товарищества указывает и норма п. 7 ст. 4 Закона о долевом строительстве, исключающая для заказчика возможность отказать наследникам дольщика во вступлении в договор. В соответствии со ст. 1050 ГК РФ вследствие смерти товарища договор простого товарищества по общему правилу прекращается, иное может быть предусмотрено только самим договором или последующим соглашением участников, что отражает доверительный характер отношений товарищей в связи с направленностью договора на реализацию их общей цели.

Подытоживая сказанное, можно утверждать, что в соответствии со ст. 263 ГК РФ инвестором строительства является застройщик, который, согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, приобретает право собственности на объект строительства. Нормы Закона о долевом строительстве, предусматривающие возможность приобретения дольщиком "первоначального" права собственности противоречат ГК РФ и должны быть отменены.

В отношении природы, указанной в определении предмета договора долевого участия (п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве) обязанности застройщика создать объект строительства, необходимо сказать следующее.

С учетом того, что застройщик может вести строительство объекта только "для себя" и само строительство является реализацией им собственных прав на землю, конструкция "застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом" представляется идентичной конструкции "застройщик обязуется осуществить к определенному сроку принадлежащее ему право застройки участка, включающее в себя правомочие принять решение об отказе от реализации этого права". Однако субъективное гражданское право не являлось бы правом, если бы выступало одновременно и обязанностью.

О том, что данная обязанность застройщика в действительности не является обязательством, свидетельствует и отсутствие у дольщика права требовать ее исполнения. В случае приостановления или прекращения строительства дольщик наделен пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве правом обращения в суд с требованием о расторжении договора только в связи с тем, что данные обстоятельства очевидно свидетельствуют, что застройщик не исполнит другую обязанность - обязанность по передаче дольщику объекта долевого строительства, которая и является основной обязанностью застройщика по договору долевого участия.

Поскольку реализация права на застройку не является обязанностью застройщика, то он не может быть принужден к исполнению обязательства в натуре в соответствии с п. 2 ст. 396 ГК РФ*(520).

Исходя из изложенного представляется, что при определении договора долевого участия в строительстве законодатель вышел за пределы определенного в п. 1 ст. 1 Закона о долевом строительстве предмета правового регулирования, включив в договорную модель обязанность застройщика по строительству объекта для самого себя, которая не является гражданско-правовым обязательством между застройщиком и дольщиком в смысле ст. 307 ГК РФ.

6. Установив, что договор долевого участия не может быть квалифицирован ни как договор простого товарищества, ни как договор подряда, а также обнаружив дефектность нормы Закона о долевом строительстве о первичном праве собственности дольщика на объект долевого строительства, необходимо дать оценку данной договорной конструкции как основания приобретения производного права собственности.

Модель обязательства долевого участия при исключении обязанности застройщика создать объект строительства выглядит следующим образом: застройщик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязуется передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект.

Представляется очевидным сходство данной конструкции с конструкцией договора купли-продажи недвижимости, в котором продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять ее и оплатить обусловленную договором цену (ст. 549 ГК РФ).

Возможность квалификации договоров, содержанием которых выступает передача субъекту, обладающему правом на земельный участок и реализующему инвестиционный проект по строительству на нем жилого дома, гражданами денежных средств с приобретением ими права собственности на квартиры в построенном доме и, соответственно, права долевой собственности на общее имущество дома как договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, широко обсуждалась в научной литературе еще до принятия Закона о долевом строительстве.

Некоторые авторы, среди которых О. Ломидзе и Э. Ломидзе, признавали, что "в рассматриваемых отношениях цели сторон, по сути, соответствуют характеристикам купли-продажи будущего товара"*(521).

Другие, в частности Е.Б. Козлова, Б.В. Муравьев, Ю.В. Романец, П.В. Сокол, С. Фокин, указывали на невозможность такой квалификации*(522).

В качестве аргументов против регулирования указанных отношений в рамках договора купли-продажи авторами приводились три довода:

- договор купли-продажи может заключить только собственник вещи, а первоначальное право собственности оформляется на дольщика;

- до завершения строительства отсутствуют данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество (требование ст. 554 ГК РФ к определению предмета договора), в связи с чем заключение договора купли-продажи в отношении недвижимости, которая будет создана в будущем, невозможно;

- отсутствие государственной регистрации договора.

6.1. Положения о нарушении при регистрации первоначального права собственности на дольщика основополагающих норм ст. 218, 263 ГК РФ и необходимости отмены соответствующих норм Закона о долевом строительстве были обоснованы ранее. О причинах, по которым органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество, до принятия Закона о долевом строительстве вопреки требованиям ст. 222 ГК РФ регистрировали первоначальное право собственности на дольщиков, не обладавших никакими правами на земельный участок, судить сложно. Полагаем, что такая практика сложилась под влиянием реальной обстановки, когда застройщики, не желая регистрировать свое право собственности, уклонялись от соблюдения соответствующих процедур, а отсутствие в законодательстве норм, устанавливающих для них обязательные сроки для обращения за регистрацией, не позволяло предъявлять соответствующие требования. В такой ситуации, естественно, "меньшим из зол" была регистрация первоначального права на дольщика, который уже оплатил застройщику соответствующий объект недвижимости, что подтверждалось различного рода актами, подписанными застройщиком*(523). Далее Закон о долевом строительстве только узаконил существовавшую практику.

Регистрация первоначального права на застройщика кажется излишней в виду предполагаемого перехода его в ближайшем же будущем к дольщику. Однако полагаем, что при формировании системы регистрации прав необходимо учитывать не только удобство ее для участников оборота, но и то, что данная система должна обеспечивать отражение реального движения прав, а видимые проблемы, полагаем, могут быть решены установлением особенной регистрационной процедуры.

Так, например, в соответствии со ст. 6 Закона о государственной регистрации права регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до вступления его в силу, требуется при переходе права, его ограничении или при совершении сделки, направленной на отчуждение этого права. Такая регистрация проводится одновременно с государственной регистрацией сделки или перехода данного права без уплаты государственной пошлины.

Представляется, что регистрация права застройщика на объект долевого строительства могла бы быть произведена аналогичным образом - одновременно с переходом права к дольщику на основании подписанного сторонами акта о приемке объекта в соответствии с договором долевого участия и без взимания в таком случае государственной пошлины.

С. Лушкин отмечает, что на практике существует ряд проблемных вопросов, связанных, так или иначе, с регистрацией права дольщика на объект долевого строительства:

- "участник долевого строительства, затягивая сроки подписания акта, тем самым экономит на налоге на имущество и на расходах по содержанию и эксплуатации объекта"*(524), причиняя ущерб интересам застройщика;

- некоторые необходимые для регистрации документы "в настоящее время выдаются только застройщику, но закон об этом умалчивает. Таким образом, участники долевого строительства не могут реализовать право на самостоятельное обращение за государственной регистрацией"*(525).

Представляется, что данные вопросы, как и ряд других, могут быть сняты следующими изменениями законодательства о регистрации прав.

Полагаем необходимым, чтобы право застройщика и переход права дольщику регистрировались на основании заявления застройщика, которое подавалось бы одновременно в отношении всех помещений объекта строительства. Для этого у застройщика имеются все необходимые документы - именно он в соответствии с п. 3 ст. 16 Закона о долевом строительстве обязан передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав разрешение на ввод в эксплуатацию, у застройщика также имеется акт о приемке объекта дольщиком, а также техническое описание объекта строительства, в состав которого входят объекты долевого строительства.

Такая мера снимает проблему возникновения права долевой собственности на общее имущество объекта строительства и, соответственно, распределения затрат на содержание и эксплуатацию строения.

При этом требуется установить для всех лиц, приобретающих право на вновь созданное строение, предельный срок обращения за государственной регистрацией своего права с введением норм административной ответственности за его нарушение. Срок передачи объектов долевого строительства дольщикам должен обеспечивать соблюдение застройщиком срока для регистрации прав. Такая норма исключила бы случаи появления построенных, но "бесхозных" домов, позволила бы защитить публичные интересы в сфере налогообложения имущества, а в сфере долевого участия - частные интересы дольщика, поскольку приобретение ими права собственности будет зарегистрировано одновременно с регистрацией права собственности дольщика.

Для защиты интересов застройщика необходимо установить для дольщиков предельный срок принятия объекта долевого строительства по акту. Указав при этом, что в случае наличия претензий по качеству дольщик имеет право принять объект по акту с указанием недостатков, с закреплением обязанности застройщика их устранить после подписания акта и оплаты штрафных санкций в случае не устранения замечаний до момента регистрации перехода права собственности дольщику. Возможен и другой вариант - регистрировать права заказчика без перехода прав дольщику во всех случаях, когда договор долевого участия заключен, но акт передачи объекта сторонами по каким-либо причинам не подписан. При таком подходе необходимо установить дифференцированные последствия регистрации перехода прав к дольщику отдельно от регистрации права застройщика. В случае, если акт не был подписан по вине дольщика - предусмотреть уплату последним штрафных санкций, которые в своем размере учитывали бы затраты застройщика на регистрацию собственного права без перехода права к дольщику, а также затраты застройщика на содержание помещений и уплату налога на имущество до момента перехода права собственности к дольщику. При наличии вины застройщика, например, в связи с ненадлежащим качеством объекта и не устранением недостатков до срока подачи документов на регистрацию, расходы, понесенные застройщиком, компенсации не подлежат, что обеспечило бы стремление застройщика надлежащим образом осуществлять контроль за соответствием качества строительства условиям заключенных договоров с дольщиками и сократить сроки устранения недостатков, если таковые все же имеют место.

В тех случаях, когда акт не подписан в связи с наличием спора, подлежащего разрешению судом, или в связи с незавершенностью процедуры расторжения договора долевого участия, не связанной с иском о расторжении, решение вопросов о распределении затрат должно быть отражено, соответственно, в решении суда или соглашении сторон.

В случае, если на момент истечения срока для обращения за регистрацией права застройщика в отношении каких-либо помещений не будут заключены договоры долевого участия, право собственности на такие помещения подлежат регистрации за застройщиком с уплатой государственной пошлины.

Таким образом, довод о том, что первоначальное право собственности оформляется на дольщика, противоречит нормам ГК РФ. Регистрация первоначального права собственности на застройщика соответствует требованиям ГК РФ и при соответствующей корректировке законодательства может решить ряд существующих на практике проблем.

6.2. Другой аргумент против возможности признания договора долевого участия договором купли-продажи имущества, которое будет создано в будущем, состоял в невозможности при заключении договора определить его предмет в части объекта продажи (ст. 554 ГК РФ). Полагаем, он не имел под собой достаточных оснований, что наглядно продемонстрировал Закон о долевом строительстве, не оставивший сомнений в возможности указания на основании проектной документации характеристик, определенно позволяющих установить объект, права на который будут приобретены дольщиком. А значит, если отличие договоров купли-продажи и долевого участия существует, то кроется оно не в этом*(526).

Существуют ли в законодательстве какие-либо иные основания полагать, что заключение договора купли-продажи невозможно в отношении недвижимости, которая будет создана в будущем?

Представляется возможным привести здесь выводы К.И. Скловского, сделанные в ходе исследования поставленного вопроса, с которыми, полагаем, нельзя не согласиться.

Автор указывает, что прямого запрета такого рода договоров в § 7 гл. 30 ГК РФ нет. Анализ содержания указанных норм также свидетельствуют в пользу противоположного мнения.

К.И. Скловский пишет: "Требования ст. 554 ГК РФ о точном указании продаваемой недвижимости сформулированы таким образом, что могут равным образом относиться как к наличному имуществу, так и к еще не существующему: законодатель говорит здесь не о видимых вещах, а "о данных об имуществе". Кажется, что это сделано не случайно. Нигде не говорится о таких действиях, как осмотр продаваемого имущества, и т.п. Наконец, определенно проводится положение, что между заключением договора купли-продажи и передачей недвижимости по акту (ст. 556 ГК РФ) имеется некоторый промежуток времени, причем его продолжительность никак не ограничена.

Теперь необходимо обсудить, не имеет ли недвижимость таких особых качеств, которые исключают ее продажу до физического создания. Думается, что и здесь мы скорее убедимся в противном. Когда речь идет об уникальных предметах, таких, как известные произведения искусства..., невозможно конечно говорить о продаже несуществующей вещи..., но поскольку вещь ценна не своей уникальностью, а прочими качествами, постольку трудно найти причины, исключающие ее продажу до создания. В ходе этих рассуждений мы должны дать ответ на вопрос: о каких вещах говорит законодатель, когда допускает продажу товара, который будет создан, в п. 2 ст. 455 ГК РФ? Думаю, что речь идет о финансовом обеспечении производства, прежде всего серийного, а здесь строительство занимает едва ли не центральное место и по срокам создания, и по ресурсоемкости. Если это так, то для изъятия объектов строительства из-под действия нормы п. 2 ст. 455 ГК РФ едва ли могут найтись разумные основания"*(527).

"Принципиальное признание возможности купли-продажи не построенного помещения, последовательно проведенное в практику, позволит перейти к иной, более здоровой практике договоров..."*(528).

6.3. В отношении последнего из доводов против признания договора долевого участия договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем - отсутствия государственной регистрации, отметим, что такая регистрация, во-первых, является следствием признания договора сделкой, направленной на приобретение права собственности на недвижимое имущество (т.е. не влияет на саму квалификацию договора по признаку его направленности), а во-вторых, во многом определяется "техническими" возможностями ЕГРП. Так, государственная регистрация договоров долевого участия не могла быть проведена до принятия Закона о долевом строительстве, поскольку в Законе о государственной регистрации прав механизм регистрации таких договоров не был определен. Поэтому О. Ломидзе и Э. Ломидзе обоснованно указывали, что в этой ситуации потенциал ГК РФ блокировался техникой построения ЕГРП*(529).

Сегодня механизм регистрации договоров долевого участия установлен ч. 6 п. 6 ст. 12 и ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав.

Проведенный анализ позволяет прийти к заключению о том, что аргументы, приводившиеся до принятия Закона о долевом строительстве в обоснование невозможности признания отношений долевого участия договорами купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, утратили свою актуальность.

Резюмируя сказанное, полагаем, что договор участия в долевом строительстве является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Создание конструкции договора долевого участия в строительстве вызвано возникшей на практике потребности обеспечить защиту интересов покупателей определенных объектов недвижимости от злоупотреблений со стороны продавцов - юридических лиц, ввиду особой общественной и экономической ценности таких объектов недвижимости, призванных обеспечить, в частности, естественную потребность физических лиц в жилье.

Дольщик в договоре долевого участия является инвестором, объектом вложений которого выступают права на недвижимое имущество.

7. Несмотря на то обстоятельство, что по договору долевого участия инвестор (застройщик) приобретает денежные средства, которые необходимы ему для реализации инвестиционного проекта, такой договор не является частью системы договоров, опосредующих инвестиции в строительство, поскольку его предмет не регулирует ни организации взаимодействия соинвесторов, ни организации производства работ, ни самого производственного процесса.

В связи с этим в завершении рассмотрения вопроса о правовой квалификации договора долевого участия представляется необходимым дать некоторые пояснения относительно природы передаваемых дольщиком застройщику средств.

Заключение договоров долевого участия возможно в течение определенного срока, который начинается с момента представления проектной декларации для ознакомления (если привлечение денежных средств осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы) или с момента истечения 14 дней после публикации или размещения проектной декларации (п. 2 ст. 19 Закона о долевом строительстве).

Закон о долевом строительстве не указывает прямо на момент, с которого заключение договора долевого участия невозможно. Однако с учетом того, что срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков, приобретающих объекты долевого участия в одном объекте строительства или его блок-секции (п. 1 ст. 6), можно сделать вывод, что заключение договора долевого участия ограничено сроком передачи объекта долевого участия по заключенным договорам. В Законе о долевом строительстве нет норм, которые бы устанавливали запрет на заключение договора долевого участия после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Аргументом против такого подхода могла бы служить норма ст. 18 Закона о долевом строительстве, устанавливающая, что денежные средства дольщиков могут быть использованы "исключительно для строительства". Однако с учетом того, что затраты на реализацию проекта застройщик несет уже до момента возможного привлечения дольщиков, то застройщик, оплатив данные затраты, соответствующую часть средств, полученных от дольщиков, на строительство априори направить не может*(530). Более того, закон не ограничивает право сторон установить срок оплаты цены договора после сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. когда строительство уже завершено. Поэтому исполнение застройщиком нормы ст. 18 Закона о долевом строительстве возможно лишь в тех случаях, когда все работы и материалы для строительства приобретаются застройщиком на условиях оплаты, позволяющих осуществлять выплаты в сроки, обусловленные получением платежей от дольщиков, что представляется практически невозможным.

С учетом вариантности комбинаций сроков оплаты цены договора дольщиками и сроков финансирования строительства застройщиком, оплата дольщиком цены договора, как справедливо отмечает А.А. Маковская*(531), может носить черты кредитного обязательства, где дольщик выступает кредитующей стороной, на что указывает также С. Лушкин*(532). Однако поскольку стороны могут установить срок оплаты цены договора после передачи объекта долевого участия дольщику, постольку предполагать элементы кредитования дольщиком застройщика во всех договорах долевого участия нет оснований.

Таким образом, средства, предоставленные дольщиками застройщику, могут вообще не быть использованы при строительстве объекта, что лишь подтверждает вывод об отсутствии непосредственной связи между инвестициями в строительство и договором долевого участия.

8. Подводя итог проведенного исследования договора участия в долевом строительстве необходимо отметить, что данная правовая форма призвана, прежде всего, гарантировать: застройщику (инвестору строительства) - ускоренный оборот его капитала, посредством начала возврата вложенных средств до возникновения права собственности на объект строительства; дольщику (покупателю недвижимости) - надлежащее оформление отношений по приобретению им помещения в новом объекте недвижимости (договор считается заключенным с момента государственной регистрации, что исключает возможность злоупотреблений со стороны инвестора в части заключения нескольких договоров в отношении одного помещения). И только в тех случаях, когда инвестор не имеет строительных ресурсов в объеме, достаточном для строительства объекта, договор участия в долевом строительстве выполняет также кредитную функцию, обеспечивая приобретение инвестором денежных средств, необходимых ему для финансирования соответствующих расходов.

Безусловно, такой договор является инвестиционным для дольщика, однако объектом его вложений выступает не процесс производства строительных работ, а объект недвижимости (помещение), являющееся ставной частью нового здания.

Данный договор направлен на приобретение дольщиком имущества в собственность. Он является консенсуальным, эквивалентно-возмездным*(533) и взаимным.

Среди других договоров купли-продажи недвижимости его выделяет совокупность следующих признаков:

- субъектный состав участников (застройщик - только юридическое лицо);

- характеристики объекта договора (помещение в объекте непроизводственного назначения и др.);

- приобретаемый объект будет создан в будущем.

В связи с тем, что застройщиком в договоре долевого участия может быть только юридическое лицо, обратим внимание на следующее.

Поскольку ст. 5 Закона о долевом строительстве не устанавливает иное, цена договора долевого участия может совпадать с затратами на создание объекта, но может и не совпадать. Полагаем, что в абсолютном большинстве случаев цена договора превышает стоимость объекта. Так как цель договора долевого участия для застройщика состоит в обеспечении продажи недвижимости, которая будет им приобретена в результате строительства, и, соответственно, приобретаемое право собственности застройщика в соответствии с договором долевого участия обязательно перейдет к дольщику, представляется возможным говорить в последнем случае о предпринимательском характере деятельности застройщика.

Потребность в инвестировании строительства жилья сегодня очень высока, что подтверждается тем значением, которое придает данному вопросу Правительство РФ в рамках реализации Федеральной целевой программы "Жилище"*(534).

Закон рыночной экономики гласит: спрос рождает предложение, поскольку предоставлять востребованное предложение выгодно. Там, где есть стабильный спрос, как правило, появляются субъекты, предмет основной деятельности которых составляет обеспечение требуемого предложения.

Если говорить о стремлении физических лиц приобрести квартиру, то оно в настоящее время, как правило, обусловлено насущной необходимостью обеспечить собственную потребность в жилище, а не желанием извлекать доход от сдачи ее в аренду. Когда в силу ограниченности ресурсов одно лицо (группа лиц) может инвестировать строительство лишь одной квартиры в жилом доме, число соинвесторов будет пропорционально числу квартир. Ограниченность земельного ресурса и прирост населения городов порождает потребность в увеличении плотности и высотности застройки. Поэтому число квартир в доме, а значит, и соинвесторов проекта по его строительству, может быть велико. Практика показывает, что организация инвестиционного процесса с участием большого числа соинвесторов объективно представляет значительные трудности*(535). Возможность достичь соглашения по вопросам приобретения земельного участка, проектирования строительства, определения стоимости строительства, выбора подрядной организации, не говоря уже о вопросе обеспечения консолидации необходимых для строительства ресурсов, внутри большого коллектива физических лиц, имеющих различные представления об идеале собственного жилища, представляется если не невозможной, то, во всяком случае, мало вероятной.

Тем большую важность приобретают два направления практической деятельности - оказание услуг таким коллективам физических лиц по координации их совместных усилий и деятельность инвесторов осуществляющих инвестиции в строительство с целью последующей продажи квартир физическим лицам. В рамках настоящего исследования мы акцентировали внимание на деятельности таких инвесторов - застройщиков в договоре долевого участия в строительстве.

Представляется правильным считать деятельность таких инвесторов предпринимательской, поскольку цель инвестора, одновременно выступающего застройщиком в договоре долевого участия, изначально связана не только со строительством объекта и приобретением в соответствии с п. 1 ст. 218 и ст. 263 ГК РФ права собственности на него, но и с получением прибыли от реализации построенных квартир. Еще до регистрации права собственности застройщика на завершенный объект он уже распорядился им, приняв на себя обязательство, на основании которого данное право перейдет дольщику*(536).

Приоритетной формой участия федерального бюджета в обеспечении жильем населения в рамках Федеральной целевой программы "Жилище" было признано увеличение покупательской способности граждан по приобретению жилья через предоставление субсидий. Однако стимулирование обеспеченного, в том числе субсидиями, спроса на жилье привело к значительному росту цен на него.

В сложившейся ситуации деятельность профессиональных застройщиков - предпринимателей, направленная на создание предложения на рынке жилья, приобретает не только большое экономическое, но и большое социальное значение.

Приняв в рамках реализации Федерального национального проекта "Жилище" Закон о долевом строительстве, законодатель разрешил ряд серьезных проблем, связанных с привлечением средств дольщиков. Главными достижениями закона видится признание возможности описания помещений в объекте строительства, как предмета договора до момента их создания, устранившей проблему недействительности заключенных сделок, и установление механизма государственной регистрации договоров долевого участия.

Вместе с тем закон в основном направлен на защиту интересов дольщиков, в нем предусмотрен для застройщика ряд существенных ограничений и в частно-правовой, и в публично-правовой сфере (ст. 23, 25 Закона о долевом строительстве).

Установлены специальные требования в отношении определения предмета договора и его существенных условий, а также особые правила в отношении состава участников, мер ответственности сторон, процедуры заключения, изменения, исполнения и прекращения договора.

Многие правоведы отметили, что размер штрафных санкций для застройщика таков, что в случае расторжения договора дольщиком в соответствии с п. 1 и 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве последний получит помимо внесенной суммы "еще и такие проценты и пени, что это даст ему 30%-40% "чистой" прибыли"*(537), что может породить злоупотребления со стороны дольщиков.

Закон предоставляет практически неограниченные полномочия федеральным органам, осуществляющим контроль строительства многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков, вплоть до обращения в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика (п. 7 ст. 23 Закона о долевом строительстве).

Под влиянием острой критики положения Закона о долевом строительстве были смягчены Федеральным законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ. Исключена солидарная ответственность банков и застройщиков перед дольщиками (п. 3 ст. 14 и п. 4 ст. 15 Закона о долевом строительстве) и введен альтернативный способ обеспечения исполнения обязательства застройщиком - поручительство банка (ст. 12.1, 15.1 Закона о долевом строительстве). В два раза уменьшен размер законной неустойки (п. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве и др.). Исключена норма, устанавливавшая обязательность размещения проектной декларации в средствах массовой информации и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а значит, и обязательность несения соответствующих расходов на рекламу. Сегодня для привлечения средств дольщиков нет необходимости производить, размещать и распространять рекламу (п. 2 ст. 19 Закона о долевом строительстве).

Исключена обязанность застройщика предоставить для ознакомления отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности любому обратившемуся лицу (пп. 4 п. 2 ст. 20 Закона о долевом строительстве), которая, как справедливо отмечали С. Лушкин и С.И. Федоров, выступала негативным моментом для предпринимательской деятельности застройщика, так как такой информацией могли воспользоваться недобросовестные конкуренты*(538).

Однако нормы Закона о долевом строительстве и после корректировки создают весьма жесткие условия для застройщиков, что, естественно, порождает стремление последних не использовать данную договорную конструкцию в своих взаимоотношениях с дольщиками*(539).

В связи с изложенным основным направлением совершенствования правового регулирования инвестиций в строительство, как представляется, сегодня должно стать не столько детальное регламентирование отношений сторон договора долевого участия, сколько создание условий для развития деятельности застройщиков-предпринимателей.

В сегодняшних реалиях важное значение приобретает обеспечение государством земельных участков, предоставляемых для строительства, коммунальной инфраструктурой*(540), а также развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства.

Поскольку нормальное течение строительного процесса невозможно без стабильного финансирования, главным источником денежных средств для застройщика должны выступать не платежи дольщиков, в расчете на которые при просрочке одного из них застройщик не сможет осуществить строительство и будет нести ответственность перед другими дольщиками, а централизованные кредитные ресурсы.

Доступность таких ресурсов для застройщиков позволит обеспечить соблюдение сроков строительства и своевременность исполнения обязательств перед дольщикам. Независимость финансирования строительства от перечислений дольщиков снизит риск незавершения строительства, что позволит смягчить установленные Законом о долевом строительстве требования к застройщику по договору долевого участия и "вернуть" отношения по привлечению дольщиков в рамки договорной модели, предусмотренной законом.