30. Проблеми набуття права оренди земельних ділянок на конкурентних засадах.

Див.24

31. Особливості права земельного сервітуту.

Законодавче визначення земельного сервітуту наведено у ст.98 ЗКУ: «право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками)». ЦКУ містить формулювання «право користування чужим майном (сервітут)» (ч.1 ст.401 ЦКУ), що не розкриває ознак сервітуту.

Проблема. Існуюче визначення земельного сервітуту (ст.98 ЗКУ) є недосконалим, воно не узгоджується із положеннями ст.100 ЗКУ (згадує про можливість встановлення сервітутів на користь визначених осіб - особистих сервітутів).

Ч.1 ст. 100: сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Ст.100 ЗКУ утруднює встановлення сервітутів відносно ділянок, що не є суміжними.

Невичерпний перелік видів земельних сервітутів передбачений у ст.99 ЗКУ:

«Стаття 99. Види права земельного сервітуту

Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів:

а) право проходу та проїзду на велосипеді;

б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;

г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;

є) право прогону худоби по наявному шляху;

ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

з) інші земельні сервітути.»

Є думка, за якою вживання у п.«е» терміну «природна водойма» має особливе значення, забороняючи встановлення сервітутів у випадку із штучною водоймою. Зважаючи, що перелік земельних сервітутів є відкритим, з таким підходом погодитися не можна.

Законодавчо (ст.100 ЗКУ, ч.1 ст.402 ЦКУ) встановлено три способи встановлення сервітутів – (1) договірний та (2) судовий, (3) заповітом.

При встановленні сервітуту договором слід враховувати, що відповідно до ч.1 ст.210 ЦКУ правочин, що підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту такої реєстрації. Згідно із ч.2 ст.100 ЗКУ, ч.2 ст.402 ЦКУ договір про встановлення сервітуту підлягає державній реєстрації «в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно».

Проблема: Як зазначає А.М. Мірошниченко, існує хибна практика реєстрації земельних сервітутів безпосередньо на підставі рішень органів місцевого самоврядування або державної влади про надання земельної ділянки, в якому міститься, напр., вимога до набувача земельної ділянки «забезпечити вільний прохід до …».

Така практика видається такою, що не відповідає закону. У подібних випадках необхідним є укладення договору.

Проблема: Слід пам’ятати, що рішення суду про встановлення сервітуту насамперед повинно бути справедливим (ст.1 ЦПК та ін.). Тому, на наш погляд, при прийнятті рішення жодна із сторін спірних відносин не повинна бути позбавлена якихось благ без справедливого відшкодування. Виходячи з вимог справедливості, а також із положень ч.3 ст.101 ЗКУ («[в]ласник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом») встановлення сервітуту має бути платним.

Викликає певне занепокоєння ситуація, в якій практично у всіх досліджених справах даної категорії встановлені сервітути є безоплатними в силу прямої вказівки на це, або ж питання плати просто залишилося поза увагою суду.

Проблема: Конструкція норм ЗКУ (ч.1 ст.98 та ч.3 ст.101) дозволяє зробити висновок, що плата за встановлення земельного сервітуту та плата за здійснення земельного сервітуту не тотожні. Це може породити спірні ситуації на практиці.

Проблема. На жаль, суди в багатьох випадках обмежуються загальними вказівками на встановлення сервітуту, не визначаючи ні його зміст, ні зобов’язання суб’єкту сервітуту щодо внесення плати на користь власника обтяженої земельної ділянки, а іноді – навіть точного просторового розташування. Резолютивні частини рішень описують встановлені сервітути як «право користування … в разі необхідності земельною ділянкою по вул. … для обслуговування (ремонту стіни, даху) правої сторони будови (сараю під літерою «В») вдовж зовнішніх меж земельної ділянки, належної …», «право користування частиною земельної ділянки за адресою … в мінімально допустимих розмірах, необхідних для встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту та обслуговування мого житлового будинку за адресою …», «безкоштовний земельний сервітут на земельній ділянці … в розмірі, необхідному для проїзду не частіше 2 разів на рік спеціалізованого транспортного засобу – автомобілю для відкачування нечистот – на земельній ділянці при будинку … на весь час до обладнання в зазначеному домоволодіння центральної каналізації» тощо. Загалом, здебільшого обтяжена частина земельної ділянки ідентифікується за допомогою опису, хоча, на наш погляд, в силу вимог процесуального закону до позовної заяви слід вимагати у позивача подання технічної документації, що дозволить однозначно ідентифікувати обтяжену частину ділянки.

Слід погодитися із тими судами, які вважають, що позивач повинен, крім підстав встановлення сервітуту, навести «його вид, права і обов’язки сторін, питання платності, умови дії сервітуту».

Проблема. Проблемним є питання складу сторін при встановленні обтяженні сервітутом земельної ділянки, що перебуває в користуванні. Суди часто обмежуються залученням користувача, хоча встановлення земельного сервітуту зачіпає права власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки залучається хіба що як третя особа, і то далеко не завжди. Це видається помилкою.

Іншою помилкою є встановлення сервітуту на користь одного із співкористувачів державної земельної ділянки, за рахунок ділянки, що перебуває у спільному користуванні. Можливість використання ділянки такою особою випливає безпосередньо з її права користування і встановлення нового титулу не потребує.

«Стаття 406. Припинення сервітуту

1. Сервітут припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

2. Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення.

3. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.»

Проблема. Із положень ст.406 ЦКУ не зрозуміло, як співвідноситься виникнення підстав для припинення сервітуту із моментом припинення сервітуту, не зрозуміла і роль державної реєстрації у відповідній процедурі. На нашу думку, у деяких випадках при наявності підстав сервітут має припинятися автоматично (поєднання власників пануючої та обтяженої земельної ділянки, сплив строку), настання ж інших обставин має бути лише підставою для рішення суду або державної реєстрації припинення сервітуту.