4. Планы земельно-хозяйственного устройства

Условия рыночной экономики вызвали необходимость разработки планов земельно-хозяйственного устройства в населенных пунктах, которые в дореформенный период не разрабатывались.

При этом Генеральные планы застройки по своим задачам, содержанию, юридической неопределенности уже не могут служить документом, который регулирует использование земель, а потому не может оказывать непосредственное влияние на процесс использования земельных участков. Эти планы очень легко обойти при принятии конкретных управленческих решений относительно использования и охраны земли.

В сущности, между Генеральным планом и практическим управлением земельными ресурсами лежит неблагоустроенное правовое поле, в результате чего потенциальный инвестор или владелец или пользователь земли лишены необходимой информации для обоснованного решения вопросов наиболее эффективных капиталовложений в землю, что тормозит экономическое развитие конкретной территории.

Генеральный план города является документом планирования застройки, в котором обосновываются направления желательного территориального развития населенного пункта, функциональная структура и строительная ценность территорий, принципиальные решения размещения объектов общего значения, транспортного обслуживания, организации дорожного движения,  инженерного обустройства и благоустройства,  защиты территории от опасных природных и техногенных процессов,  охраны природного и историко-культурного наследия, очередности освоения территории.

Он является лишь градостроительным документом и ориентирован на решение вопросов планирования градостроительного процесса.

Вопросы правового характера, которые не входят в задания и содержание Генерального плана:

• обоснование, установление, определение и юридическое закрепление границы населенного пункта;

• функциональное зонирование территории;

• сохранение ценных продуктивных земель;

• сбор и анализ сведений о правовом режиме использования земель;

• экономический анализ целесообразности привлечения новых территорий под застройку;

• изъятие земель для государственных и общественных потребностей, соответствующих процедур государственного и регионального управления земельными ресурсами;

• формирование и ликвидация землепользований и землевладений;

• учет количества и качества земель;

• денежная оценка земель;

• материалы и сведения для налогообложения земель;

• контроль за использованием и охраной земель;

• другие вопросы землеустроительного и земельно-кадастрового характера.

С этой целью составляются планы земельно-хозяйственного устройства, которые служат правовой основой принятия управленческих решений, которые охватывают:

 анализ и обоснование формирования территориальных образований, юридическое закрепление их границ;

 разделение земель на зоны использования в соответствии с целевым назначением;

 организационные, правовые, финансовые и другие мероприятия по усовершенствованию структуры территорий, обустройству земель, улучшению их качества, рекультивации и консервации, инженерной защиты;

 определение необходимости и объемов экономического стимулирования относительно рационального использования и охраны земель и возмещение убытков;

 подготовку исходных данных для исчисления размеров земельного налога и арендной платы, предоставление льгот по земельному налогообложению, обоснование и прогнозирование общего объема земельного налога;

 мероприятия по обеспечению режима использования земель в охранных и санитарно-защитных зонах, зонах санитарной охраны; возмещения убытков владельцам земли и землепользователям вследствие установления соответствующих ограничений в использовании земель;

 определение направлений природоохранной деятельности;

 подготовку предложений относительно временного использования земель резервного фонда.

Решение этой проблемы достигается путем:

 экономико-планировочного зонирования территории по целевому использованию земель и застройки, или так называемого "зонинга";

 определение единых для каждой из зон правил планирования и застройки земельных участков;

 перераспределения земельных участков.

Экономико-планировочное зонирование территории состоит в определении наиболее целесообразного ее использования и застройки, взаимного территориального размещения установленных зон, определении планировочных параметров и стандартов застройки земельных участков в каждой зоне.

При этом должны обеспечиваться функциональная, планировочная, социально-экономическая, экологическая, эстетичная и  другие совместимости всех видов ее использования.

Мировой опыт развитых стран показывает, что в рыночных условиях "зонинг" является наиболее совершенным механизмом управления использованием земель. Внедрение этого механизма в условиях рыночной экономики обеспечивает благоприятные условия для формирования рынка земли и недвижимости.

Обязательным условием земельно-хозяйственного устройства являются установления ограниченного режима использования земель:

 в санитарно-защитных зонах вредных и опасных промышленных предприятий;

 в зонах санитарной охраны курортов;

в водоохранных зонах;

 зонах охраны ландшафта и заказниках, природных национальных парках, памятниках истории и культуры; в культовых зонах;

в сейсмических зонах и зонах разрушения земной поверхности и др.

Отдельной составной частью плана земельно-хозяйственного устройства является кадастровый план ограничений и отягощений относительно использования земель. Кадастровые планы ограничений и отягощений составляются с целью получения достоверной графической и аналитической информации о наличии, составе, местоположении объектов, которые при условиях их функционирования требуют особого режима использования.

Эти планы используются при размежевании земель государственной и коммунальной собственности, проведении денежной оценки земли, осуществлении контроля за соблюдением всеми субъектами земельного права установленного режима использования земель и т.п..

На графическом материале согласно принятым условным обозначениям показываются:

 границы административно-территориальных образований, кадастровые кварталы и зоны, отдельные земельные участки, их кадастровые номера;

 объекты, которые имеют особый режим деятельности;

 границы зон ограничений и отягощений.

К плану ограничений и отягощений прилагаются:

 пояснительная записка;

 документы, которые подтверждают ограничение и отягощение;

 ведомости вычисления и определения на местности зон ограниченного режима землепользования;

 материалы согласования документов, подготовленные в процессе разработки плана;

материалы рассмотрения и утверждение документации;

 сведения об изготовлении и выдаче кадастрового плана ограничений и отягощений, а также о порядке внесения текущих дополнений и изменений;

приложения.

Установление зон ограниченного режима землепользования проводится для объектов, определенных законодательно-нормативными документами, в частности для:

• охранных зон;

• зон санитарной охраны;

• санитарно-защитных зон;

• зон особого режима использования земель.