Тема 8. Землеустройство на землях населенных пунктов 15
Тема 8. Землеустройство на землях населенных пунктов
ПЛАН
1. Содержание землеустройств в городах и других населенных пунктах
2. Кадастровое землеустройство
2.1 Необходимые определения
2.2 Содержание кадастровых съемок
2.3 Особенности проведения кадастровых съемок в городах
3. Установление границ земельных участков на застроенных территориях
4. Планы земельно-хозяйственного устройства
5. Установление придомовых территорий
1. Содержание землеустройств в городах и других населенных пунктах
Задача землеустройства в пределах границ городов и других населенных пунктов сводятся к проведению землеустроительных мероприятий совместно с градостроительной деятельностью. Землеустроительные и градостроительные документы одного уровня должны дополнять друг друга.
Землеустроительные работы в городах и других населенных пунктах включают:
1) разработку планов использования городских земель;
2) правовое зонирование городских земель;
3) проведение инвентаризации земель;
4) выявление территориальных резервов и создание резервных земельных фондов;
5) разработку проектов организации использования земель сел и поселков;
6) разработку планов земельно-хозяйственного устройства земель, которые не подлежат застройке или временно не застраиваемых земель;
7) разработку проектов размежевания земель права государственной и коммунальной собственности;
8) установление и закрепление в натуре (на местности) границ населенных пунктов;
9) формирование земельных участков как объектов недвижимости при предоставлении (продаже), изъятии (выкупе), осуществлении соглашений;
10) установление ограничений и отягощений (сервитутов) в использовании земель;
11) составление специальных тематических карт (атласов) состояния и использование земель.
Планы использования земель городов и поселков, правового зонирования городских земель должны, как правило, предшествовать или одновременно разрабатываться с генеральными планами городов и поселков.
Они включают мероприятия, которые обеспечивают рациональное использование земель, правильное их распределение между владельцами земли и землепользователями с установлением сроков временного использования в зависимости от целевого назначения земель, создание необходимых условий приведения этих земель в надлежащее санитарно-гигиеническое состояние.
Основной задачей Плана является разработка и дальнейшая реализация на землях города необходимого объема инженерно-технических мероприятий по освоению, улучшению качества земель, их рационального использования, охраны от разрушительных процессов и т. п. Это обеспечивается путем:
соответствующего зонирования территории
дорожно-мостового строительства, предупреждения подтопления, затопления, размывания, образования оврагов, обвалов, сдвигов; рационального использования полезных ископаемых, месторождений торфа, ископаемых местного значения, строительных материалов (песок, глина, гравий) с учетом развития производственной инфраструктуры: энергетики, железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного транспорта и связи;
организации рационального использования сельскохозяйственных земель для обеспечения населения продуктами питания (овощи, фрукты, ягоды, молоко, рыба, птица) путем создания необходимых условий для развития садоводства, огородничества, цветоводства, сенокошения и выпаса скота.
Методика разработки плана использования земель предусматривает поэтапное решение таких основных вопросов:
разделение земель по целевому назначению;
разделение земель по формам собственности;
организационные, правовые, финансовые и другие мероприятия по усовершенствованию структуры территорий, освоению земель, улучшению их качества, рекультивации и консервации, инженерной защиты территории;
необходимость и объемы экономического стимулирования рационального использования и охраны земель;
исходные данные для исчисления размеров земельного налога и арендной платы за землю, предоставление льгот относительно земельного налогообложения, обоснование и определение общего объема земельного налога;
мероприятия по обеспечению режима использования земель в охранных, защитных зонах, возмещение убытков владельцам земли и землепользователям вследствие установления таких зон;
направления природоохранной деятельности;
обоснование направлений временного использования земель;
зоны перспективной застройки.
Для усовершенствования системы управления землями города возникает проблема организации территории в кварталах многоэтажной жилой застройки путем выделения придомовых территорий. Этот вопрос также решается при составлении планов использования земель города.
В соответствии с законодательными актами и нормативными документами, в планах землеустройства предполагается особый режим использования земель в:
санитарно-защитных зонах вредных и опасных промышленных, складских и коммунальных предприятий;
зонах и округах санитарной охраны курортов;
зонах санитарной охраны источников водоснабжения, водоочистительных сооружений;
водоохранных зонах водохранилищ и рек;
зонах охраны ландшафта, памятников истории и культуры, зонах регулирования застройки;
охранных зонах заповедников, заказников, природных национальных парков, ботанических садов;
зонах залегания полезных ископаемых (кроме местного значения);
сейсмических зонах и зонах разрушения земной поверхности, сдвигов, затопления и подтопления, тектонических разломов и других опасных природных и антропогенных процессов.
С целью восстановления ландшафтов и территорий, нарушенных вследствие хозяйственной деятельности и природных процессов, сохранения и восстановления плодородия почв, прекращения вредного влияния нарушенных земель на окружающую среду, проект землеустройства предусматривает мероприятия по улучшению, рекультивации и консервации земель, для выполнения которых составляются специальные проекты.
Базой для выполнения работы служат:
1) картографический материал М 1:5 000, М 1:2 000;
2) материалы инвентаризации земель города;
3) материалы денежной оценки земель;
4) генеральный план застройки города;
5) другие имеющиеся землеустроительные и градостроительные материалы и документы.
На основе плана использования земель города дается характеристика планировочных ограничений, планировочная структура, функциональное зонирование, перспектива развития улично-дорожной сети и характеристика инженерной подготовки территории.
Планировочные ограничения в зависимости от их значения и устойчивости, разделены на две группы.
К первой - наиболее важной группе ограничений, которые полностью исключают возможность массового строительства, относятся: территории историко-архитектурного заповедника, охранная зона исторического центра, зона строгого регулирования застройки вокруг исторического центра (зона "А"), памятки архитектуры вне границ заповедника, капитальная опорная застройка, зеленые насаждения города и т. п.
К категории опорной застройки относятся исторически сформированная жилая застройка квартального и котеджного типа, современная многоэтажная жилая застройка, капитальная общественная и ценная промышленная застройка, отдельные объекты, которые имеют историческую ценность.
Вторая группа - это ограничения, которые носят временный характер, или зависят от принятых проектных и организационных решений и технических мероприятий. К ним относятся: зона регулирования застройки вокруг историко-архитектурного заповедника (зона Б), санитарно-защитные зоны промышленных предприятий и других объектов, зоны шумового дискомфорта от железной дороги, автомагистралей, электроподстанций, технические коридоры и санитарно-защитные зоны инженерных сетей. Эта группа планировочных ограничений значительно регламентирует и обуславливает возможность жилищного строительства или требует выноса, перепрофилирования, закрытия вредных объектов и строительства защитных сооружений. Она нуждается в установлении санитарно-защитных зон и зон ограничения застройки.
По санитарной классификации предприятий, производств и сооружений эти объекты относятся ко второму, третьему и пятому классам опасности.
Территория города, согласно плану, по функциональному назначению и характеру использования делится на селитебную, производственную, в т.ч. внешнего транспорта и ландшафтно-рекреационную.
Для правильного понимания перспективы развития селитебных и производственных территорий анализируется порядок застройки новых площадок, непосредственно прилегающих к районам существующей застройки, которые, не изменяя принципа существующей функциональной организации города, увеличивают емкость функциональных зон.
Территории внешнего транспорта представлены территорией железнодорожного, автомобильного и воздушного транспорта, которые включают территории предприятий, вокзалы и станции загородного и пригородного соединения и т.п.
С целью сохранения памятников архитектуры устанавливается специальный режим их эксплуатации. Если это "старый" исторический центр, то основным видом работ, который намечен на его территории, должен быть реставрация, а также возможность реконструкции отдельных его участков, домов, изменение их функционального использования без нарушения архитектурно-художественного вида и основных строительных конструкций, кровли, цветного обрамления фасадов, благоустройства территории и прочее.
В состав инженерной подготовки территории, в соответствии с природными условиями застройки, характером намеченного использования и планировочной организации территории, включены:
а) вертикальное планирование с организацией поверхностного стока;
б) защита территории от подтопления;
в) мероприятия по освоению заторфованных участков и участков со сложным рельефом;
г) комплекс мероприятий по освоению участков с лессовыми проседающими почвами и т.п.
Основными мероприятиями инженерной подготовки на территориях с неблагоприятными условиями могут быть:
организация поверхностного стока,
прорезка проседающих грунтов основными фундаментами из забивных, набивных, буронабивных и других свай, или углублением фундаментов,
замена проседающих грунтов уплотненной грунтовой подушкой,
поверхностное или глубинное механическое уплотнения грунта.
Землеустроительные работы по разработке мероприятий инженерной подготовки решаются путем проведения обособленного землеустройства.