29. Особливості земельних орендних відносин.

оренда земельних ділянок -

«засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст.1 ЗУ «Про оренду землі», ст.93 ЗКУ).

Оренда землі є речовим правом виключного, строкового, оплатного первинного або вторинного (суборенда) землекористування.

Традиційно оренда вважається зобов’язальним правом, проте за законодавством України таке право не тільки прямо назване речовим (п.2 ч.1 ст.4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), воно є таким насправді. Зокрема, право оренди є абсолютним і характеризується «правом слідування». У зв’язку із цим логічною є вимога щодо державної реєстрації права оренди. Що не логічно – так це надання праву оренди речового характеру, внаслідок чого воно практично перестало відрізнятися від емфітевзису та суперфіцію.

Законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об’єктів оренди. Так, заборонена оренда земельних ділянок, на яких розташовані поховання (ч.1 ст.28 ЗУ «Про поховання та похоронну справу»).

Моментом виникнення права оренди землі на даний час є момент державної реєстрації договору оренди.

Проблема. Нерідкими є випадки, коли посадові особи (напр., міський голова) ухиляються від підписання договору оренди землі, напр., лобіюючи укладення договору з іншим орендарем, або створюючи умови, в яких зацікавлена особа буде змушена дати хабара тощо, після прийняття уповноваженим органом (напр., міською радою) рішення про надання ділянки в оренду. У таких випадках існує практика звернення потенційних орендарів до суду з вимогами про визнання договору укладеним¹.

Місцеві господарські суди, задовольняючи позови про визнання договорів укладеними, іноді виходять із положень ч.4 ст.181 ГКУ, відповідно до якої «[з]а наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.» Тож у разі, коли, напр., міська рада, отримавши проект договору оренди, не склала протоколу розбіжностей у встановлений строк, суди знаходять підстави вважати договір укладеним.

Описана позиція викликає застереження.

Такого способу захисту прав, як «визнання договору укладеним», закон не передбачає. Якщо «визнання договору укладеним» розглядати як вирішення переддоговірного спору (зміну правовідношення - «створення» договору, який не існував до рішення суду), підставою для задоволення позову може бути лише вказівка закону, в силу якої орендодавець зобов’язаний укласти договір оренди (такі випадки розглядалися вище). Втім, у цьому разі позов підлягає задоволенню незалежно від того, чи наявне рішення уповноваженого органу про надання земельної ділянки в оренду.

Рішення ж уповноваженого органу про надання земельної ділянки в оренду само по собі не створює для орендаря права, яке б підлягало захисту, воно є лише складовою «формування волі» орендодавця (як, наприклад, рішення загальних зборів в акціонерному товаристві). Тим більше, немає підстав для задоволення позову, якщо розглядати «визнання договору укладеним» як визнання існуючих прав, що випливають із договору – їх не існує хоча б тому, що не відбулося необхідної в силу ст.ст.18, 20 ЗУ «Про оренду землі» державної реєстрації договору.

Втім, сказане не означає, що у разі недобросовісної та незаконної поведінки посадових осіб орендодавця потенційний орендар є беззахисним – він може захищати свої порушені права шляхом пред’явлення вимоги про відшкодування збитків.