24. Проблеми продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах.

Чинне законодавство України встановлює, що «земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис)… підлягають продажу … на конкурентних засадах (земельних торгах)…» (ч.1 ст.134 ЗК). Єдиною формою земельних торгів на сьогодні є аукціон (ч.1 ст.135).

За ч. 5 ст. 137 ЗКУ, «земельні торги проводяться у порядку, встановленому законом». Спеціального закону, що визначав би порядок проведення земельних торгів (аукціонів), досі не прийнято. Зазвичай вважається, що ним має стати закон «Про ринок земель». Проекти цього закону неодноразово розглядалися Верховною Радою України, проте жоден із поданих до парламенту проектів закону не може вважатися задовільним з точки зору його змісту. І жоден не був парламентом ухвалений.

Втім, «непрохідними» проекти закону «Про ринок земель» є не стільки з огляду на їх низьку якість (складається враження, що це Верховну Раду України останнім часом взагалі не бентежить), а, скоріше, політичні міркування. Згідно із п. 15 розділу Х ЗКУ із ухваленням закону «Про ринок земель» пов’язується скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення, що суперечить інтересам та програмним засадам більшості парламентських сил.

Альтернативна спроба провести через парламент спеціальний закон «Про земельні аукціони» також зазнала невдачі. 17.02.2010 року парламент відхилив урядовий проект цього закону.

За таких обставин можливість проведення в Україні земельних аукціонів виглядає сумнівною. Існує ризик, що будь-який аукціон буде проголошено таким, що не відповідає закону, а саме, згаданій ч. 5 ст. 137 ЗКУ, що дасть підстави для оспорювання договору, укладеного за результатами аукціону.

Крім того, ч. 3 ст. 137 ЗКУ передбачає, що проведення земельних торгів «здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів». Хоча п. 58 ч. 1 ст. 9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» передбачає існування відповідної ліцензії, на даний час відсутні затверджені у встановленому порядку ліцензійні умови провадження діяльності із проведення земельних торгів. За таких умов господарська діяльність із організації та проведення земельних торгів (аукціонів) є неможливою.

Як зазначає А.М. Мірошниченко, є всі підстави для ліберального тлумачення ч. 5 ст. 137 ЗКУ («земельні торги проводяться у порядку, встановленому законом»). Як видається, наведену норму не можна розглядати як таку, що забороняє проводити торги за відсутності спеціального закону.

Звісно, торги необхідно проводити відповідно до законодавства України («відповідно до закону»). Але ж законодавство, яке тією чи іншою мірою визначає порядок проведення торгів (аукціонів), де можуть продаватися, серед іншого, і земельні ділянки та права на них, сьогодні існує, і масив його досить значний.

Насамперед, це сам ЗКУ, який визначає форму торгів (ч. 1 ст. 135) – аукціон. Враховуючи, що термін «аукціон» є усталеним і передбачає продаж предмету аукціону особі, що запропонувала найвищу ціну. Іншим законом, що визначає порядок проведення земельних торгів, є Цивільний кодекс України, який містить загальні положення про порядок укладення договорів.

Цим правове регулювання порядку проведення аукціонів не вичерпується. Зокрема, існує спеціальне і достатньо детальне регулювання проведення аукціонів («прилюдних торгів) із продажу предмету іпотеки (ст.ст. 41-50 Закону України «Про іпотеку»), продажу на прилюдних торгах нерухомого майна у процедурі виконавчого провадження (ст.ст. 61, 62, 66 Закону України «Про виконавче провадження») тощо.

Не зовсім вдалим існуюче правове регулювання є тому, що регулювання однорідних відносин, що виникають у процесі підготовки, проведення аукціонів та за їх наслідками, здійснюється у актах різної юридичної сили, що ґрунтуються на різних методологічних і навіть термінологічних засадах (для позначення одного й того самого явища вживаються терміни «публічні торги», «прилюдні торги», «аукціони», «земельні торги» тощо).

А.М. Мірошниченко:

1. Навіть за умови відсутності спеціального закону, що визначив би порядок проведення земельних торгів (аукціонів), положення ч. 5 ст. 137 ЗКУ («[з]емельні торги проводяться у порядку, встановленому законом») не можуть вважатися перешкодою для проведення земельних аукціонів. При цьому земельні аукціони мають проводитися у відповідності до чинного законодавства України, зокрема, загальних положень Цивільного кодексу України про порядок укладення договорів (глава 53 кодексу).

2. Власник (суб’єкт, що розпоряджається земельною ділянкою від його імені) може визначити умови продажу земельної ділянки (права на неї) на аукціоні. Вимоги ч. 5 ст. 137 ЗКУ при цьому не порушуватимуться, якщо такий акт матиме локальний характер і не передбачатиме прав і обов’язків «назовні».

3. Ч. 3 ст. 137 ЗКУ (проведення земельних торгів «здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів») не може розглядатися як така, що забороняє власнику провести земельні торги самостійно.

4. Про продаж права оренди на аукціоні вести мову некоректно. Існуюча практика «продажу» права оренди на аукціонах фактично передбачає укладення попереднього договору про укладення договору оренди в майбутньому. Існує доцільність внесення до законодавства змін, які дозволять укладати договір оренди безпосередньо на аукціоні.

5. Існуючі проблеми у правовому регулюванні відносин щодо проведення земельних аукціонів можуть бути вирішенні у разі ухвалення проекту Закону України «Про аукціони», розробленого Центром комерційного права.