22. Перехід права на земельну ділянку при переході права на будівлю або споруду: історичні особливості та сучасний стан правового регулювання.

Стаття 120 ЗК:

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Загальна характеристика. Положення коментованої статті спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані.

Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається ділянкою той, кому належить право власності на відповідний будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об’єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас – і породжувати масу практичних проблем.

Зміни у правовому регулюванні земельних відносин при відчуженні будинків, будівель та споруд. Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст.30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення переходу права.

Відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 року по 20.06.2007 року (під час дії ст.120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 року) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

Існує думка, за якою після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди відбувався в силу ст.377 діючого ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. Даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, хоча існує позиція, за якою він спростовується положеннями ст.9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є ЗКУ, ст.120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст.377 ЦКУ, і ст.120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування прийнятої пізніше ст.377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б, на наш погляд, уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004 року, положень ст.377 ЦКУ є виправданим.

Наступна редакція ст.120 ЗКУ (ред. ЗУ №997-V від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст.377 ЦКУ.

Нарешті, поточна редакція статті (привнесена ЗУ від 05.11.2009 №1702-VI) дещо видозмінила правила про «автоматичний» перехід.

До ч.1. Перше речення коментованої частини слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається.

Друге речення коментованої частини передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст.125 ЗКУ, про виникнення права власності з моменту «державної реєстрації права» (а також «тимчасового» правила, передбаченого п.3 розд.ІІ ЗУ від 05.03.2009 №1066-VI , про виникнення права з моменту «державної реєстрації земельної ділянки», що на даний час заміщає положення ст.125). Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти. Подальша «реєстрація земельної ділянки» (ст.202 ЗКУ) та права на земельну ділянку (ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда відчужуються за договором, ч.6 коментованої статті фактично вимагають її попереднього формування в окрему земельну ділянку. Тобто, суворо кажучи, про частину земельної ділянки в момент переходу права власності на будинок, будівлю або споруду за договором вже не йдеться.

Якщо ж право власності на жилий будинок, будівлю або споруду переходить з якихось інших підстав (наприклад, в порядку спадкування), слід вважати, що за загальним правилом в силу закону до набувача нерухомого майна переходить право власності на усю земельну ділянку. Виняток складають ситуації, коли на земельній ділянці розташоване інше нерухоме майно. У таких випадках необхідно виходити із того, що право на певну земельну ділянку (частину первинної земельної ділянки), на якій розміщене нерухоме майно, перейшло в момент переходу права власності на будинок, будівлю або споруду. В подальшому може виникнути необхідність у «формальному» формуванні земельної ділянки та посвідченні права на неї державним актом.

Далеко не завжди земельна ділянка перебуває у власності чи хоча б користуванні власника будинку, будівлі або споруди. На наш погляд, у таких випадках все-рівно відбуватиметься перехід права на земельну ділянку відповідно до положень ч.1 коментованої статті (на правильність такого тлумачення вказує, серед іншого, і формулювання абз. 3 ч.6 ст.120, ч.3 ст.121 ЗКУ). Вбачається, що це буде цілком правильним, адже «формальний» власник земельної ділянки фактично вже втратив реальну можливість володіти, користуватися і розпоряджатися нею – така можливість є лише у власника будинку, будівлі чи споруди. Отже, правові титули лише приводяться у відповідність до реального стану речей.

До ч.2. Як і у ситуації, врегульованій другим реченням ч.1, коментована частина передбачає виняток із правил ст.125 ЗКУ та п.3 розд.ІІ ЗУ від 05.03.2009 №1066-VI. За ним, право на земельну ділянку в набувача будинку, будівлі або споруди виникає «автоматично» з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку. Таке оформлення може мати місце в подальшому, у т.ч. шляхом підписання відповідного договору (оренди, емфітевзису, суперфіцію). Судова практика також виходить з позицій припинення права користування земельною ділянкою у відчужувача будівлі, споруди та необхідності оформлення переходу такого права відповідним даному праву правовстановлюючим документом.

Вважаємо, що положення коментованої норми є спеціальними по відношенню до ст.92 ЗКУ, яка обмежує коло суб’єктів права постійного користування земельними ділянками. Таким чином, якщо набувачем будинку, будівлі або споруди є суб’єкт, не згаданий у ст.92 ЗКУ, до нього переходить право постійного користування, що в подальшому може бути оформлене державним актом.

До ч.5. Вважаємо, що коментована норма передбачає цікаве явище виникнення орендних відносин безпосередньо на підставі закону. Таким чином, як і у випадках, передбачених іншими положеннями коментованої статті, орендні відносини виникають «автоматично» з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду із можливістю подальшим оформленням договором. При недосягненні сторін згоди щодо конкретних умов договору оренди спір може вирішений судом.

До ч.6. Абзац перший. Правило, закріплене у абзаці першому коментованої частини, покликане встановити заборону відчуження за договорами будинків, будівель або споруд без попереднього формування земельних ділянок, на яких ці об’єкти розташовані. Таке положення, звичайно, спрощує застосування правил ч.ч.1 та 2 коментованої статті. Водночас, на наш погляд, для впровадження принципу єдності юридичної долі будинку, будівлі, споруди та земельної ділянки, на якій вони розташовані, обрано хибний шлях. Замість того, щоб будинок, будівля, споруда «тягнули» за собою земельну ділянку, є загроза, що земельна ділянка (точніше, проблеми, пов’язані із її формуванням), навпаки, гальмуватиме обіг розташованих на них об’єктів нерухомості. Напевно, краще було б допустити відчуження будинку, будівлі та споруди та дозволити набувачу вирішувати проблеми, пов’язані із формуванням земельної ділянки – це дозволило б зробити обіг набагато більш динамічним.

Крім того, при застосуванні коментованої норми неминуче виникне низка проблем.

По-перше, далеко не завжди під окрему будівлю та споруду можна виділити окрему земельну ділянку. В принципі, існує чимало ситуацій, коли земельна ділянка є неподільною і повинна використовуватися власниками кількох розташованих на ній будинків, будівель і споруд спільно. На наш погляд, у подібних ситуаціях коментовану норму слід тлумачити таким чином, що сформованою має бути земельна ділянка, що обслуговує усі розташовані на ній об’єкти нерухомості – її кадастровий номер і слід вказувати в договорі разом із зазначенням частки у праві на земельну ділянку, що переходить до набувача нерухомості. Хотілося б, щоб такий підхід закріпився на практиці.

По-друге, аналогічні проблеми виникають у ситуації, в якій відчужується лише частина будівлі або споруди. Вважаємо, що на таку ситуацію a fortiori поширюються правила ч.ч.1 та 2 статті щодо «автоматичного» переходу права на земельну ділянку. Проте сформувати окрему земельну ділянку під частину об’єкту нерухомого майна буде неможливо. Як видається, вирішення проблеми має бути аналогічним попередньому: слід розуміти закріплене правило як таке, що вимагає формування земельної ділянки під всім будинком (будівлею, спорудою), та відчуження частки у праві власності. Між тим, в багатьох випадках це буде дуже проблематично – наприклад, саме такою буде ситуація у разі відчуження квартири у багатоквартирних будинках. Тому є загроза, що суворість коментованої норми компенсуватиметься її невиконанням.