19 Понятие и виды договора аренды.

Договор аренды — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать за плату другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Правовая характеристика договора аренды как сделки:

• консенсуальный

• возмездный

• взаимообязывающий

• нефидуциарный

• каузальный

• не является срочным, но может быть срочным, может быть бессрочным.

Элементы договора аренды:

• стороны — арендатор и арендодатель; сторонами могут быть любые субъекты права, обладающие тем или иным видом дееспособности;

• предмет — является его существенным условием; предметом может являться имущество непотребляемое и индивидуально определенное (не изъятое из гражданского оборота); предметом договора аренды не могут быть деньги, подавляющее большинство ценных бумаг, за исключением процентных облигаций и простых акций);

• форма договора аренды подчиняется общим правилам, закрепленным в ст. 159-161 ГК РФ, но есть и специальные правила: в соответствии со ст. 609 ГК РФ, все договоры аренды, заключаемые на срок более года, должны заключаться в письменной форме;

• цена договора — арендная плата — не является существенным условием и определяется по соглашению сторон (ст.614 ГК РФ);

• срок — не является существенным условием и определяется по соглашению сторон.

Если срок действия договора аренды в нем не указан, то по инициативе любой из сторон он может быть прекращен. При этом сторона, желающая расторгнуть договор, должна в письменной форме известить другую сторону о своем желании не позднее, чем за три месяца, если предметом договора является недвижимое имущество, и не позднее одного месяца, если предметом договора аренды является движимое имущество.

Если в договоре предусмотрен переход в последую­щем права собственности на арендованное имуще­ство к арендатору, то он заключается в форме, пре­дусмотренной для купли-продажи такого имущества.

    Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды не­движимости подлежит обязательной государствен­ной регистрации в учреждении юстиции.

    Цена и срок договора аренды не относятся к суще­ственным условиям. Срок определяется соглашением сторон, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.

    Виды договора аренды:

   1) договор проката;

   2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

   3) аренды зданий и сооружений;

   4) арен­ды жилого помещения;

   5) аренды предприятия;

   6) договор финансовой аренды (лизинга).

Обязанности арендодателя и арендатора установлены законом.

    Арендатор не имеет права без согласия арендо­дателя сдавать арендованное имущество в субарен­ду, а также отдавать арендные права в залог и вно­сить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

    Каждая из сторон договора аренды вправе требо­вать его досрочного расторжения в судебном поряд­ке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора  не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициа­тиве одной из сторон.

    Произведенные арендатором отделимые улуч­шения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено до­говором аренды. В том случае, если арендатор про­извел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

    Стоимость неотделимых улучшений арендованно­го имущества, произведенных без согласия арен­додателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортиза­ционных отчислений от этого имущества, являют­ся собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к. улучшения проводятся фак­тически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчис­ляемыми на восстановление соответствующих объектов.