10. Затратный подход в оценке бизнеса. Учет износа объекта недвижимости.

Затратный подход осуществляется в целях определения возможных расходов, которые понесет инвестор путём накопления активов. Предметом оценки является оценка рыночной стоимости предприятия или оценка рыночной капитализации (стоимости капитала). Использование метода накопления активов позволяет дать оценку стоимости предприятия на основе рыночной или ликвидационной стоимости, причём балансовая стоимость активов предприятия при имеющихся задолженностях (ликвидации) не соответствует рыночной. Эта задача рассматривается путём корректировки баланса предприятия на основе рыночной стоимости каждого актива в отдельности. Затем рассчитывается текущая стоимость обязательств позволяющая из полученной таким образом рыночной стоимости вычесть текущую стоимость всех обязательств. В результате можно получить рыночную стоимость собственного капитала.

Базовая формула в затратном подходе:

Собств. капитал = Активы- Обязательства

Этот метод подкреплен 2 методами: - метод стоимости чистых активов; - метод ликвидационной стоимости. Учитывая специфические особенности , цели и задачи оценки выделяется назначения определения стоимости: - для определения страховой стоимости, а также купли-продажи, аренды в виде отдельно взятой машины или системы оборудования;

- при ликвидации предприятия и подлежащей при этом распродаже основной части ОФ определяется возможность организации производства продукции с учетом имеющей технологии.

- для переоценки основных фондов -учитывает возраст , изношенность оборудования и другие особенности определения стоимости;

Таким образом для определения стоимости восстановления или замещения необходимо рассчитать затраты , связанные с созданием технологии , приобретением и установкой машин и оборудования оцениваемого проекта. Под стоимостью восстановления понимается полное воспроизводство имеющегося предприятия с оцениваемыми машинами и оборудованием или другими словами создание в текущих ценах на дату оценки.

- приобретение нового оборудования полностью или частично идентичного по конструктивным, функциональным и другим характеристикам участвующим в оценке.

Под стоимостью замещения оборудования понимается минимальная стоимость приобретения объекта аналогичного по всех конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам нового объекта, который максимально приближен к оцениваемому. Оцениваемая стоим. замещ. = стоим. замещ. – стоим. износа

11. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятий. Основные принципы использования.

Данный подход основан на принципе замещения- покупатель не купит объект недвижимости , если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Сравнительный подход используется практически во всех случаях, когда необходимо оценить возможности покупателя в том случае , если стоимость превышает затраты на приобретение путём анализа другого объекта с такой же полезностью. Обычно используется, где имеется база данных.

Преимущества: 1) оценка основывается на ретроинформации – информации полученной за прошлые периоды. Отражает фактические результаты финансово-производственной и другой деятельности;

2) цена совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а следовательно является тем, что отражает спрос и предложение.

Недостатки: игнорирует перспективы развития предприятия в будущем, получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки, требующие серьёзного обоснования, в итоговую величину и промежуточные расчеты.

Сравнительный подход включает 3 основных метода:

1. Метод рынка капитала.

2. Метод сделок

3. Метод отраслевых коэффициентов

Критерии отбора предприятий для сравнения:

1. принадлежность к отрасли, региону

2. выпускаемая продукция, услуги

3. диверсификация

4. стадия жизненного цикла

5. объём спроса и предложения

6. стратегия

7. финансовые характеристики

12. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятий. Метод рынка капитала.

Метод основывается на финансовом анализе оцениваемой и сопоставимых компаний. Данный метод основан на рыночных ценах акций сходных компаний и применяется, если рыночные цены акций схожих предприятий есть в наличии.

Наряду с наличием цен схожих предприятий надо рассматривать наличие альтернативных и конкурирующих инвестиций, то есть инвестор может вложить деньги в альтернативную схожую компанию. При отборе аналогичных предприятий учитывается тождество производимой продукции, объёмов и качества, идентичность сопоставимых периодов, стратегии , финансовой стратегии.

Решения принимаются по информации полученной как по запросу так и из публикации. К примеру, стоимость предприятия в целях реорганизации или купли-продажи основывается, как правило, на прогнозных ценах. Если речь идёт о налогообложении, то используются данные о текущей деятельности. Причём в каждом конкретном случае динамика должна отражать срок не менее 1 года. Все полученные данные при формировании финансового отчета должны основываться на принципах бух. учета принятых в РФ.

Соответственно существуют принципы отбора предприятий , включающие следующие последовательности:

1. выявляется предприятие подлежащее анализу

2. выявляется предприятие, характеризующее выпускаемую продукцию

3. представляет интерес с точки зрения сравнения.

Необходимо заметить, что критерии сопоставимости чаще всего достаточно условны и , поэтому ограничиваются объемом производства, качеством продукции и её ассортиментом.

Соответственно сравнительный подход основывается на использовании всех традиционных приёмах и методах финансового анализа.

Например, оценка рыночной стоимости основывается на использовании ценовых мультипликаторов в виде коэффициентов отражающих соотношение между рыночной ценой предприятия и финансовой базой. Финансовая база отражает финансовые результаты деятельности предприятия , к которой стоит отнести : прибыль, денежный поток (+ дивидендные выплаты), выручка от реализации, а также другие денежные притоки и оттоки за предыдущий период.

Для оценки мультипликатора используется последовательность: 1) определение цены акции по всем предприятиям , выбанным в качестве аналога. Формулируется показатель , который выступает в формуле в роли числителя;

2) затем рассчитывается прибыль , выручка от реализации , стоимость чистых активов и другие показатели за определенный период , включенный в задание оценки. В результате получается значение знаменателя.

Цена акции может основываться на последних датах проведения торгов или на датах предшествующих. Может рассчитываться как максимум и минимум цены за последние месяцы. Широко применяются различные оценочные мультипликаторы.

1. интервальные: цена/выручка от реализации; цена / прибыль; цена/ денежный поток; цена / дивидендные выплаты.

2. моментальные: цена/балансовая стоимость, цена/ чистая стоимость активов.

Выбор мультипликатора определяется целью оценки. Соответственно тот или иной мультипликатор используется с целью выбора предпочтительного показателя для решения задачи.

ц/ валовые доходы – применяется , когда оцениваемая и сопоставимая компании имеют сходные операционные расходы;

ц/ прибыль до налогообложения – для сопоставления предприятий , имеющих различный налоговые условия;

ц/чистая прибыль – уместен, когда прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состояние компании;

ц/денежный поток – уместен, когда компания имеет относительно низкий доход , сравниваемый с амортизацией.

Наряду с указанными мультипликаторами в каждой конкретной ситуации исходя из задач оценки выбираем мультипликатор исходя из доступности информации о предприятии и его аналоге.

Для повышения оценки рекомендуется использовать несколько мультипликаторов одновременно.

Сравнительный подход базируется на информации за предыдущий период , поэтому чаще всего он отражает уже достигнутые результаты, что ,например, отличает его от доходного, который ориентируется на прогнозы будущих периодов. Сравнительный подход хорошо вписывать в стратегию при оценке текущей стоимости предприятия.