Задача 21.
Если рыночный коэффициент неплатежей (KL) равен 1 %, коэффициент недозагрузки (KV) – 3 %, а рыночная ставка аренды составляет 100 д.е. в год за кв. м при полезной площади объекта, равной 1000 кв. м.
Дополнительные доходы от платной автостоянки, расположенной на территории собственника объекта, составляют 1000 д.е. в год, рыночные потери от недозагрузки автостоянок – 4 %, потери от неплатежей – 2 %.
Определите эффективный валовой доход.
Задача 22.
Перечислите основные этапы анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования: а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.
Задача 23.
Определить ставку капитализации для улучшений (Rул) используя следующую информацию:
1) ставка доходности по ОФЗ-46018 составляет 7,5%.
2) Факторы риска, влияющие на объект недвижимости (табл.1)
Таблица 1
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Систематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
Динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
Динамичный |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
Изменение федерального и местного законодательства |
Динамичный |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
Несистематический риск |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации |
Статичный |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Ускоренный износ здания |
Статичный |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Неполучение арендных платежей |
Статичный |
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
Неэффективный менеджмент |
Динамичный |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Криминогенные факторы |
Динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовые проверки |
Динамичный |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Неправильное оформление договоров аренды |
Динамичный |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
Динамичный |
0 |
3 |
4 |
1 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
Взвешенный итог |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сумма |
|
||||||||||
Количество факторов |
|
||||||||||
Средневзвешенное значение балла |
|
||||||||||
Величина поправки за риск (1 балл = 1%) |
|
||||||||||
3)
Период экспозиции |
8 |
Общее количество месяцев в году |
12 |
Премия за низкую ликвидность, ед. |
|
4) Срок экономической жизни объекта недвижимости принимаем равным 10 лет.
Задача 24.
В случае смешанной аренды, когда помещения сдаются под разные функции, а арендный доход и состав переменных расходов для разных функций различны, какая классификация расходов наиболее удобна для расчета маржинального дохода?