18. Право власності на землю: проблеми поняття, ознаки, зміст

Л.П. Заставська визначає право власності на землю як «врегульоване нормами земельного права володіння, користування і розпорядження земельними ділянками з додержанням правових вимог щодо цільового і раціонального використання землі, землеустрою, земельного кадастру, екологічної безпеки, обмежень та обтяжень».

Такий підхід, коли визначення права власності зводиться до перерахування класичної тріади, викликає певні заперечення: можна навести чимало прикладів, коли правомочності володіння, користування та розпорядження будуть знаходитися не у власника, а в іншої особи, і навпаки, прикладів, коли у певний момент часу власник не має всіх трьох правомочностей.

На думку В.В.Носіка, у «суб’єктивному розумінні право власності на землю необхідно розглядати як визнану в суспільстві, гарантовану КУ можливість окремої особи чи іншого суб’єкта у визначених законом межах вільно набувати на підставі власності земельну ділянку і на свій розсуд використовувати природні властивості землі для прогресивного виробництва, розподілу і використання капіталу на основі підвищення родючості грунту, задоволення інших потреб, самостійно відмовитися від власності на землю, або іншими способами розпорядитися нею, а також можливість самостійно чи через державу захищати земельну власність». Таким чином, і у наведеному визначенні право власності пояснюється через певний набір правомочностей (додатково виділені правомочність «вільно набувати» та «захищати»). Слід погодитися з автором, що «класична тріада» права власності не пояснює; проте наведене визначення викликає інші заперечення: можливість набувати земельні ділянки знаходиться взагалі «поза межами» права власності, а можливість захищати право є невіддільною ознакою будь-якого права власності.

З метою відмежування права власності на землю від інших речових прав, з урахуванням наведеного вище право власності на землю (земельну ділянку) слід визначати як право найбільш повного панування над землею (земельною ділянкою), з обмеженнями, встановленими законом або договором, яке особа здійснює за власною волею, незалежно від волі інших осіб. Адже право власності відрізняється від інших речових прав саме своїм обсягом – найбільш повним.

19. Проблеми законодавчого регулювання набуття та реалізації права власності на землю в Україні

Вопрос огромний, часть я накопировал, если будет нужно то продолжение есть здесь http://www.amm.org.ua/land-acquisition

Право власності на землю у об’єктивному розумінні є суто доктринальною категорією⁹. У об’єктивному розумінні право власності на землю прийнято розглядати як систему правових норм, що регулюють відносини щодо набуття та здійснення суб’єктивного права власності на землю.

У даній темі право власності на землю буде розглядатися головним чином у його суб’єктивному розумінні.

Земля (земельна ділянка) як об’єкт права власності

У більшості випадків, коли йдеться про суб’єктивне право власності на землю, йдеться не про власне «землю», а про «земельну ділянку», оскільки лише земельна ділянка може бути об’єктом, яким можна володіти на праві власності, річчю - «предметом матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки» (ст.179 ЦКУ), а отже, майном (ст.190 ЦКУ). Таким чином, усталений термін «право власності на землю» в більшості випадків фактично означає «право власності на земельну ділянку».

Об’єктом права державної та комунальної власності, окрім сформованих у встановленому порядку земельних ділянок, є також цілі території (землі), які вузькому «землевпорядному» підходу до визначення земельних ділянок не відповідають, оскільки не мають чітко встановлених меж, кадастрових номерів, не зареєстровані в державному реєстрі земель тощо. Напр., до цих пір не завершена процедура демаркації державного кордону, у зв’язку із цим значні території, що належать до державної власності, не мають чітко визначених меж, нечітко визначені також межі багатьох населених пунктів. Між тим, навіть такі території в цілому відповідають поняттю земельної ділянки, оскільки мають визначене просторове розташування.

Щодо самого поняття «земельна ділянка» та його наповнення, а також співвідношення права власності на земельну ділянку з правом власності на інші об’єкти в її межах див. тему «Земельне право як галузь права».

Проблема. Автор вважає, що чинне законодавство не передбачає набуття прав на земельні ділянки за набувальною давністю. Ст.119 ЗКУ встановлює наслідком «добросовісного, відкритого і безперервного користування земельною ділянкою протягом 15 років» можливість «звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування». Як видається, можливість такого звернення має кожен громадянин незалежно від факту користування земельною ділянкою, а тим більше, його тривалості та характеру. Те, що передбачено ст.119 ЗКУ – це не набувальна давність в усталеному розумінні, адже передбачено виникнення права в результаті волевиявлення «органу», а не в результаті спливу давності.

Між тим, є й інші думки. У судовій практиці переважає підхід, за яким набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю на даний час неможливе. Але в обґрунтуванні цього підходу вказується, що таке набуття стане можливим з 01.01.2017, після спливу передбачених ст.119 ЗКУ 15 років під час дії чинного ЗКУ⁵.

Цікавим є погляд на набувальну давність щодо земельних ділянок М.С. Федорченка, що спеціально досліджував дану проблему. На його погляд, сплив передбачених ст.119 ЗКУ 15 років не породжує права власності (з чим ми повністю згодні), проте породжує право на приватизацію земельної ділянки у «спрощеному» порядку – як «наданої у користування» за ч.ч.1, 2 ст.118 ЗКУ (а з таким висновком погодитися, на наш погляд, не можна)⁶.

Проблема. Заважають зробити висновок про неможливість фактичного позбавлення володіння (але, на наш погляд, все-таки не спростовують його) ч.ч.1 та 3 ст.212 ЗКУ, що містять формулювання «повернення самовільно зайнятих земельних ділянок». Таке формулювання створює враження, що у разі самовільного зайняття чужої земельної ділянки власник або користувач повинен застосовувати проти цього порушення такий спосіб захисту, як витребування з чужого незаконного володіння, тобто віндикацію. У судовій практиці такі вимоги формулюються як вимоги «повернути земельну ділянку»⁷, вимоги про «вилучення земельної ділянки з незаконного володіння»⁸ тощо. Цікаво, що в РФ подібна судова практика не просто існує, а переважає, самовільне зайняття земельної ділянки не вважається триваючим правопорушенням і, очевидно, ототожнюється із заволодінням земельною ділянкою⁹. Деякі представники правової доктрини України (зокр., О.А. Вівчаренко) також вважають, що говорити про віндикацію земельних ділянок цілком можливо¹⁰.

Між тим, як ми вважаємо, положення ст. 212 ЗКУ не можуть вплинути на природу відносин щодо володіння земельною ділянкою як специфічним нерухомим майном. Ще раз наголосимо, що в умовах існування реєстрації прав на нерухоме майно фактичне володіння позбавляється змісту. Отже, уявлення про самовільне зайняття земельної ділянки як про позбавлення права володіння, проти якого слід захищатися за допомогою віндикації, є помилковим. Відповідні вимоги мають залишатися судом без розгляду через відсутність спору, оскільки «фактично» позбавити володіння земельною ділянкою як специфічним нерухомим майном неможливо – права володіння можна позбавити лише «юридично», шляхом відібрання титулу в цілому. У випадках же будь-якого самовільного зайняття йдеться про створення перешкод у використанні земельної ділянки, і проти цього порушення належним способом захисту є негаторний позов.

Випадки, коли спосіб захисту обирається вірно, також є поширеними. Так, вірним є формулювання позовних вимог як вимог про «звільнення земельної ділянки»¹¹, «усунення порушень меж земельної ділянки»¹² і, нарешті, найбільш коректне – про «усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою» із зазначенням конкретного способу – напр., прибирання металевого гаражу¹³, прибирання «всього непотребу і обмостки»¹⁴ тощо.

У спеціальній літературі право користування земельними ділянками визначається по-різному¹, проте попри редакційні відмінності усі визначення загалом виходять із загальноприйнятого «цивілістичного» визначення права користування як юридично забезпеченої можливості застосовувати корисні властивості речі². Вважаємо, що таке визначення відбиває усталене розуміння права користування і перегляду не потребує, у тому числі й по відношенню до такого об’єкта, як земельна ділянка.

На відміну від загального правила, встановленого ст.319 ЦКУ («власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону»), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки. Земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст.91 ЗКУ, ч.4 ст.373 ЦКУ).

NB. Належність до певної категорії земель, які виділяються за цільовим призначенням, сама по собі не може достатньо конкретно визначити правовий режим земельної ділянки, у тому числі обмеження права користування нею. Правовий режим залежить від різновиду угідь в межах категорії земель, існування спеціальних обмежень у використанні земельної ділянки (в загальному вигляді передбачені у ст.ст.110-115 ЗКУ, пов’язуються із існуванням охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель тощо). Вимоги до використання конкретної земельної ділянки зазвичай містяться у містобудівній та землевпорядній документації (проектах відведення, внутрігосподарського землеустрою, тощо). Детальніше з цього приводу див. тему «Обмеження та обтяження прав на землю», а також теми про правовий режим окремих категорій земель.

Разом із тим, абсолютно неприйнятним є «жорсткий» підхід до цільового призначення земельної ділянки, за яким ділянку можна використовувати лише за призначенням, зазначеним у рішенні про її надання або у державному акті. У цьому відношенні важливими є положення ч.5 ст.20 ЗКУ:

«5. Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу.

Земельні ділянки, що належать до земель оборони, використовуються виключно згідно із Законом України "Про використання земель оборони".»

Проблема. При цьому, на наш погляд, таку особливість режиму користування земельною ділянкою, як допустимість лише її цільового використання, слід оцінити різко негативно. Принцип цільового використання вступає у суперечність із іншим, на наш погляд, більш обґрунтованим та пріоритетним принципом земельного права – принципом раціонального користування. По-перше, вимога використання ділянки лише за цільовим призначенням перешкоджає її багатофункціональному використанню, по-друге, вона істотно і невиправдано обмежує оборот. На наш погляд, поділ земель за категоріями, що забезпечує реалізацію принципу цільового використання земельних ділянок, має бути якомога швидше замінений дієвим механізмом планування використання земель.

Проблема. Відповідно до ч.4. ст.116 ЗКУ, «[п]ередача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання» (виділення додане - А.М.). Постає питання: як співвідносити «одноразовість» приватизації із фактом приватизації земельних ділянок відповідно до попереднього ЗКУ? Закон обходить дане питання стороною, що дає підстави для повторної безоплатної приватизації. Спеціальні правила існують лише відносно земельних ділянок для ведення ОСГ: ч.6 ст.4 ЗУ «Про особисте селянське господарство» встановлює, що«[г]ромадяни України, які реалізували своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в розмірі менше 2,0 гектара, мають право на збільшення земельної ділянки в межах норм, установлених статтею 121 Земельного кодексу України для ведення особистого селянського господарства».