67.Визначте фактори, що впливають на оцінку об’єктів нерухомості.

Однією з найважливіших ек. проблем при інвестиціях у нерухомість є точна та правильна вартісна оцінка нерухомого майна. До факторів, що впливають на вартість об’єкту нерухомості належать: правовий режим використання обєкту; цільове призначення та функціональне використання; умови продажу (вільний продаж,змушений продаж); дата прдажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана із зміною ринкових умов); місцезнаходження (відмінності у розташуванні майна в різниз природокліматичних зонах, у насел.пунктах різної категорії та у межах насел.пунктів у різних місто планувальних і економіко планувальних зонах); фізичні хар-ки (розмір та конфігурація нерухомості та її інженерно-геологічні параметри:ухил поверхні,стан грунтів, заболоченість,характер та стан об’єктів нерухомого майна); використання прилеглої території (функціональне викор.прилеглих земельних ділянок, щільність населення, стан довкілля) тощо.

68.Визначте основні методи оцінки об’єктів нерухомості.

Існує 3 підходи до оцінки нерухомості: 1.дохідний підхід, 2.порівняльний підхід, 3.витратний (майновий) підхід.

1. Метод доходного підходу-для оцінки нерухомості - за цим методом викор. потенційний валовий дохід від здачі обєкту нерухомості в оренду на цілий рік; дійсний ефективний валовий дохід, який визнач шляхом віднімання з потенційного валового доходу втрат від неповного одержання орендної плати або інших утрат; чистий операційний дохід; грошові кошти які надійшли до виплати податків. В рамках доходного підходу можна виділити такі методи: метод валової ренти, метод прямої капіталізації,метод відшкодування інвестиційного капіталу.

2. Метод поріняльного підходу -грунтується на зіставленні цін продажу подібних обєктів нерухомості. За цим підходом оцінна вартість визначається на рівні ціни продажу подібного нерухомого майна за формулою:

Ц=ціна продажу подібного майна(грн.),+Сума різниць в ціні продажу подібного майна стосовно того, що оцінюється за фактором порівняння.

3. Витратний метод -грунтується на врахуванні витрат на спорудження обєктів нерухомого майна на земельній ділянці, викор. для проведення оцінки забудованих земельних ділянок за умови ефективного їх викор. За цим підходом оцінна вартість нерухомості визнач. як різниця між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та всіма витратами на спорудження обєктів нерухомого майна (Цв=Цо-Вос).

69.Охарактеризуйте зміст методу капіталізації в оцінці нерухомості.

Капіталізація -це визначення велечини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигод, одержаних у результаті володіння обєктами нерухомості. Використання цього методу передбачає поділ доходу за 1 рік або середньорічного доходу за період, на коефіцієнт капіталізації. Вартість нерухомості визначається: V= чистий операційний дохід\коефіцієнт капіталізації. Коефіцієнт капіталізації складається з 2 частин: одна його частина відображає дохід на інвестований капітал; друга частина виражає суму яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу. Коефіцієнт капіталізації розраховується: К=М*і2+(1-М)*і1, де М-відношення величини кредиту до вартості нерухомості; і1- віднош величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів; і2- віднош щорічних виплат з обслуговування боргу до суми іпотечної позики.