65. Охарактеризуйте стан ринку нерухомості в Україні.

Сьогодні укр ринок нерухомості перебуває в стагнації. Ціни знижуються, а обсяги продажу малі. Це викликано відсутністю достатнього платоспроможного попиту. У людей немає грошей на купівлю наддорогої нерухомості. Так, рівень цін на квартири у Києві приблизно такий же, як у столицях центральноєвропейських країн. Водночас рівень реальних доходів населення втричі менший. Це спонукало банки фактично зупинити іпотечне кредитування.

Проте падіння цін на нерухомість відбувається нерівномірно. Найшвидше дешевшають великі і дорогі квартири та будинки. Водночас зниження цін на малоформатну нерухомість ледь помітне.

Якщо поглянути на динаміку цін за останній рік в основних містах України, стане очевидним: з різною активністю ціни продовжують пікірувати. Найбільше (на 7-18%) вартість квадратного метра просідає в самих економічно розвинених регіонах, де, як було визнано, нерухомість до кризи була максимально переоцінена.

Так, в Донецьку падіння цін на житло за останній рік (з вересня минулого - по вересень нинішнього) вже перевищило 16%. Схожа динаміка спостерігається і в одному з найдорожчих за вартістю житла місті - Одесі. Майже те ж саме маємо і в Луганську, і у Львові, і навіть у Вінниці. Ще більш різко падають ціни в Запоріжжі і взагалі рекордно - у Харкові, де цінове "просідання" вже перевищила 20%.

Інвестиції в нерухомість, що традиційно в Україні вважалися надійними заощадженнями, в умовах кризи втрачають свою привабливість. Нерухомість - це хороша інвестиція в умовах економічного росту (як це було в 2001-2007 роках). Причому ціни на неї останніми починають рости під час економічного підйому і першими починають падати під час економічного спаду. Дрібному інвестору в умовах економічного спаду купувати нерухомість не для власного проживання, а для подальшого перепродажу або для здачі в оренду стає все менш привабливим. У зв’язку із туманними перспективами ринку нерухомості, на думку Віктора Несіна, сьогодні дрібний інвестор припинив інвестувати в нерухомість. Люди купують квартири в першу чергу для власного проживання.

Пропозиція на ринку велика, ціни знижуються, тож бажання приїжджих за будь-яку ціну мати квартиру в Києві змінили тверезий розрахунок і вичікування. Потенційні покупці стали вибагливими. Застарілі "хрущівки" та "брежнєвки" втрачають популярність, натомість росте інтерес до нового, якісного житла. Інтерес покупців переключився із заміських котеджів та квартир великої площі на житло невеликих розмірів та компактного планування.

66.Визначте,за якими принципами здійснюється оцінка обєктів реального інвестування.

Умовно ці принципи можна поділити на 4 групи. До першої групи відносять принципи, які дають можливість інвестору отримати уявлення про цінність об’єкта інвестування, зокрема принципи вигоди - вкладаючи інвестиції в основні фонди, зокрема, купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об'єкт буде йому корисним;

заміщення означ, що найб.вартість об’єкту нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший обєкт з подібною вигодою;очікування-дає можливість визначити поточну вартість майбутніх доходів та вигод. До 2 групи відносять принципи оцінки, що хар-ть фактори, які безпосередньо впливають на оцінку усіх засобів ви-тва: землі, будівель та споруд обладнання: принцип ек величини, тобто оптимальний розмір об'єкту власності - одержання оптим прибутку від використання об'єкту залежить від його ек величини; б) принцип визначення впливу доходів, що збіл або зменш, на ва-сть об'єкту власності;

в) принцип оцінки збалансованості різних факторів ви-ва - це означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, при якому досягається максимальна вартість землі та об'єкту вартості, на якому він знаходиться;

д) принцип оцінки залишкової продуктивності землі.

3 група містить принципи, які хар-ть вплив зовн ринкового середовища на вар-ть об’єктів реал інвест: 1. принцип залежност (розташув, інфрастр, ек звязки..); 2. принцип відповідності; 3. принцип попиту та пропозиції, 4. принцип конкуренції, 5. принцип зміни вартості.

Синтезом усіх розглянутих вище принципів оцінки вартості об'єктів реального інвестування є принцип найкращого та найбільш ефективного використання об'єкту. Це варіант використання об'єкту, який вибрано серед інших можливих законних варіантів реального інвестування, який є фізично здійснимим, достатньо обґрунтованим, який має реальне фінансове забезпечення і який приводить, зокрема, до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт.