1. Основные стадии, участники и бизнес - инструменты инвестиционно - строительного проекта

1.1. Основные стадии инвестиционного строительного проекта: общая характеристика

Полный цикл застройки земельного участка объектом недвижимости состоит из следующих укрупненных фаз: развитие и реализация; менеджмент и эксплуатация; обветшание и слом (реконструкция и перестройка). Основные фазы цикла застройки имеют следующую характеристику.

Фаза нулевая - предварительные исследования по выявлению возможностей реализации проекта. Для принятия обоснованных решений участники застройки нуждаются в информации, которая, в основном, отражает состояние следующих вопросов: состояние рынка (спрос и предложение по состоянию на текущий момент и ожидаемые изменения в будущем); градостроительные и архитектурные условия; финансово-экономическое обоснование.

Исследование рынка включает: выявление возможностей реализации (продажи или аренды) объекта; дифференциация возможностей реализации, выявление требуемого качества и характеристик объектов, разделение процесса застройки по фазам. Оно должно рассмотреть и проанализировать:

- взаимосвязи между спросом и предложением в пределах регионального и локального рынка недвижимости и его отдельных сегментов;

- качество самого участка и его месторасположение;

- изменения спроса и предложения в окрестностях участка застройки, сегментацию (дифференциацию), наиболее подходящую для участка, описания качеств, сопряженных с сегментацией;

- степень, в которой реализация и продажа объекта могут быть осуществлены наиболее эффективным образом;

- варианты экономического развития, необходимого для выше названных аспектов.

Исследования в отношении градостроительных условий проводятся специальными городскими службами и/или архитекторами. В результате подобного исследования должен быть найден ответ на вопрос, насколько перечень требований к объекту выполним в градостроительном отношении, в соответствии с результатами исследования рынка. Учитываются не только месторасположение участка, но и его связь с окрестностями, его доступность, соотношение функций (пропорциональное соотношение жилья, предприятий сферы услуг, магазинов и т. д.), социальный эффект, который должен быть получен в связи с желаемым качеством, и обозримость участка.

Здесь существенным является фактор выполнимости будущего плана застройки; важными являются такие элементы, как размеры имеющегося пространства, наличие технических градостроительных условий, условия окружающей среды, юридические аспекты.

В итоге исследования составляются концепция проекта, в которой отражаются пространственные, количественные и качественные функциональные аспекты различных вариантов застройки, а также перечень требований, на основе которого осуществляются дальнейшее планирование и/или разработка архитектурного решения.

Финансово-экономическое обоснование. Необходимая финансово-экономическая информация касается прогноза экономической целесообразности намеченного проекта на протяжении нескольких лет и степени финансовой выполнимости проекта. Экономическая целесообразность проекта выражается соотношением расходов и доходов в ходе эксплуатации. С этой целью результаты исследования рынка используются в расчетах для определения реально возможного уровня доходов, в то время как результаты пространственного исследования позволяют оценить вероятный уровень расходов и инвестиций.

За экономическим исследованием следует составление инвестиционного плана. Анализ финансовой осуществимости проекта рассматривает, насколько предполагаемая компания в состоянии осуществить проект своими силами или с помощью заемных средств. Он также проводится на основе результатов исследования рынка, но, прежде всего, путем изучения ожидаемых расходов и способов их покрытия. За финансовым исследованием следует составление финансового плана, целью которого является оптимальное покрытие разрыва между расходами и доходами, в особенности на начальном этапе, пока не начнут поступать первые доходы.

В результате должна быть составлена концепция, которая является основой для реализации, сдачи в аренду или продажи, управления и эксплуатации недвижимости. Кроме того, необходимо сознавать, что данные исследования на этапе разработки концепции носят общий и предварительный характер. На последующих этапах исследования становятся все более тщательными и глубокими, чтобы снизить риск ошибочных инвестиций и увеличить вероятность осуществимости проекта.

Фаза первая - инициатива. В качестве инициатора может выступать застройщик или кто-либо другой из участников в данной роли: девелопер, разрабатывающий свой собственный проект, или подрядчик, ведущий строительство с учетом собственного риска. Иногда с инициативой проекта также выступают риэлтеры, но обычно это происходит по просьбе компании, которая заинтересована в новом помещении в течение определенного периода времени. Наконец, в роли инициатора может выступить и муниципалитет. Обычно разработка коммерческих (и потому связанных с риском) проектов не считается задачей муниципалитетов; в большинстве своем, их инициатива связана с социальным жилищным хозяйством. Для девелопера муниципальная инициатива, безусловно, сопряжена с определенными рисками, так как риски, связанные с проектом, ложатся полностью на его плечи. Для достижения большего участия муниципалитета в проекте может быть использовано государственно-частное партнерство (ГЧП), участниками которого являются как муниципалитет, так и застройщик.

Фаза вторая - приобретение участка, готового для строительства. Обычно инициатива предпринимается при наличии конкретного (доступного) участка, особенно, если речь идет об инициативе муниципалитета. Однако возможны и другие ситуации. К примеру, речь может идти о проектах, которые можно успешно осуществить на еще не установленных участках. Среди подобных проектов — так называемые тематические проекты и специальные формулы розничной торговли. Участок, который нужно приобрести, может состоять из участка, готового для строительства и объекта, подлежащего сносу или перестройке. Земля не всегда может быть приобретена в собственность, поскольку в ряде муниципалитетов существует лишь система права пользования землей, т. е. аренда (например, в исторической части города). Тем не менее, возможно заключение контракта на получение права пользования землей по решению законодательного собрания города. В подобном случае муниципалитет является стороной, предоставляющей землю, в то время как приглашенная сторона выступает в качестве покупателя. При поиске участка, его выборе или оценке можно обратиться к консультантам, городским службам и/или архитекторам за экспертным заключением, чтобы убедиться, насколько подходит участок для конкретного проекта.

Фаза третья - разработка плана. Важную роль при разработке плана играют инициаторы. Зачастую муниципалитет также участвует в его разработке, особенно, если часть плана включает социальное жилищное хозяйство. Фаза планирования может быть разделена на четыре взаимосвязанные части, которые не могут рассматриваться отдельно друг от друга, между ними существует постоянная взаимосвязь и взаимная координация.

Разработка организационно-технического плана. Застройщики, девелоперские подразделения организаций-инвесторов и подрядчиков обладают иногда необходимой экспертизой для освещения всех четырех частей. Но к разработке организационно-технического плана могут быть привлечены риэлтеры и сервейеры (как эксперты по недвижимости) ввиду их осведомленности о состоянии рынка и знания данной местности. Для проведения исследования рынка и разработки дизайна могут быть приглашены по контракту специальные агенты. На более поздней стадии риэлтеры могут быть привлечены для предварительной сдачи в аренду готового объекта недвижимости, даже если данная задача осуществляется застройщиком самостоятельно.

Разработка юридического плана, включающего права собственности, контракты, договора с внешними участниками, лизинговые соглашения и т. д., играет важную роль. Так план по использованию участка земли может стать окончательным, если назначение участка определено не только муниципалитетом, но и всевозможными положениями (например, касающихся: высоты строений, соотношения застроенной и незастроенной территории, стандартов в области стоянок для машин и др.). Возможны и такие права собственности, как право наследственного пользования, права прокладки кабеля/проводов, высоковольтного кабеля и радиальной проводки на участке. Кроме того, могут быть установлены ограничения в соответствии с общественным правом на основе, к примеру, культурно-исторической ценности, законодательства в области защиты окружающей среды или интересов обороны. Во время разработки плана должно быть составлено большое число контрактов: общих соглашений с муниципалитетом, кооперативных контрактов с такими участниками, как сам муниципалитет, инвесторы и финансовые структуры. На более поздней стадии должны быть заключены строительное соглашение, (предварительные) лизинговые соглашения и, возможно, контракт о продаже.

Градостроительный (и/или архитектурный) план включает генеральный план, архитектурно-строительную часть, наружные инженерные коммуникации и сети; разработку программы строительства, спецификацию оборудования и мебели для зданий соцкультбыта, материалы инженерных изысканий, сети и сооружения вне площадки строительства. К разработке плана привлекаются архитекторы, строительные подрядчики и консультанты, а также фирмы, специализирующиеся в области геологии, техническо-экологического исследования почвы и др. В итоге составляется перечень спецификаций подробного описания участка, на котором предполагается вести строительство предполагаемого объекта. Он служит основой для задания, поручаемого архитектору, строительной комиссии или подрядчику.

Разработка финансового плана ставит задачу оценки финансовой выполнимости и целесообразности проекта с учетом факторов риска и ожидаемых доходов. Эффективность проекта проверяется инвестиционными прогнозами, прогнозами уровня арендной платы и развития спроса. Подобные анализы, как правило, поручаются консультантам, привлеченным извне, за исключением оценки строительных расходов, которая производится в тесном сотрудничестве с архитекторской фирмой и/или аудиторами, проверяющими расходы.

Конечным результатом разработки всего плана является инвестиционное предложение, в котором основную роль играют ожидаемые денежные поступления и риски при выполнении проекта. Возможно расхождение во мнениях между инвестором, самостоятельно занимающимся застройкой, с одной стороны, и застройщиком или подрядчиком - застройщиком, с другой. Первый разрабатывает проекты в целях сохранения их в своей собственности на протяжении длительного времени. Последние разрабатывают проекты с целью немедленной продажи, их временной горизонт значительно короче, чем тот, что намечался инвесторами. Несмотря на различие в горизонте планирования, застройщикам и строителям-застройщикам также необходимо оценить долгосрочные перспективы, так как это в интересах будущего покупателя.

Фаза четвертая - финансирование. Рассматривает вид заимствования, условия финансирования, виды кредиторов, тип финансирования и др. На весь строительный период должна быть обеспечена доступность финансовых средств, если данные средства доступны слишком рано или их слишком много или мало, появляются расходы, которых, в принципе, можно избежать. Помимо подобного управления средствами в ходе выполнения проекта должно быть организовано финансирование в целом.

Обычно внешний капитал привлекается путем простых займов и кредитов, а также путем ипотеки, при которой проект (или иной объект недвижимости) служит в качестве гарантии (залога). Кредиторами могут выступать банки, равно как и страховые компании или пенсионные фонды. Капитал может также быть привлечен путем долевого участия в проекте инвесторов, других застройщиков, а также частных лиц. Инвестиционные компании привлекают капитал путем эмиссии акций. Банки выступают в качестве посредников при размещении акций. Для организации финансирования возможны различные модели, разработка и обоснование которых является задачей собственных и привлеченных экспертов-экономистов. Важный критерий для выбора финансовой схемы — это продолжительность периода, в течение которого необходим капитал. Поскольку инвесторы обладают долгосрочным временным лагом, в противоположность застройщикам и/или подрядчикам-застройщикам, то это различие во временном горизонте должно быть отображено в типе финансирования.

Фаза пятая - реализация. Отражает участие подрядных организаций в реализации проекта и заключается в планировании строительного производства. Она начинается после согласования проектной документации по застройке объекта, выполненного на основе следующих нормативных документов:

- генеральных планов городов и населенных пунктов, включающих планы зонирования и планировки, застройки, межевания территорий, планы резервирования земель, прошедшие государственную комплексную экспертизу;

- правил землепользования и застройки, которые на основании территориального зонирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости;

- реестра сформированных земельных участков, в котором охарактеризован характер инженерного обеспечения.

Важным условием согласования проектов является обеспечение со стороны органов власти подготовки по продаже сформированных земельных участков в собственность инвесторам или передаче их в аренду через механизм торгов. Участие в торгах позволяет инициаторам застройки получить права собственности на земельный участок, подготовить проектную документацию к государственной экспертизе и после положительного решения иметь разрешение на строительство.

После того, как решение о реализации плана застройки инвестором было принято, а городская администрация дала разрешение на строительство, начинается процедура конкурса (тендера) с приглашением подрядных фирм для участия в ценовых предложениях. Архитектурно-конструкторской фирме или специализированной компании поручается управление строительством. Чаще всего застройщики всегда сохраняют управление в своих руках. Муниципалитет на основании местного законодательства в отношении строительства также имеет право осуществлять контроль через свои органы. Он также несет ответственность за обеспечение, содержание и развитие го­родской инфраструктуры.

Фаза шестая аренда или продажа. В случае если объект не планируется к продаже, застройщик разрабатывает меры по сдаче его в аренду по мере того, как приближается к концу строительство здания. Для этого он может обратиться к потенциальным кандидатам или воспользоваться услугами одного или нескольких риэлтеров. Более целенаправленный подход может быть применен на основе подробного исследования рынка. Полностью сданный в аренду проект означает меньший риск для его потенциального собственника, вследствие чего может быть получена более высокая цена.

Часто застройщики не желают хранить проекты в портфеле и продают их «окончательному инвестору», учитывая риски, связанные с реализацией проекта, финансирующие организации готовы платить «рисковую» премию (надбавку за понесенный риск) за законченные и сданные в аренду объекты. Инвесторы в этом случае продолжают самостоятельную застройку части объекта. Агентства по недвижимости или консультанты, специализирующиеся в области недвижимости, зачастую участвуют в продаже. В рамках окончательной сделки могут быть предоставлены всевозможные гарантии, не только в отношении качества строительно-монтажных работ, но и в отношении аренды.

Фаза седьмая - управление, содержание и эксплуатация. Жизненный цикл объекта состоит из двух фаз: первая фаза эксплуатации (20 - 25 лет) — проведение капитального ремонта, вторая фаза эксплуатации — полная амортизация стоимости и принятие решения о будущем дома. Инвестор может сделать выбор между самостоятельным ведением эксплуатации или перепоручением другой компании, например, управляющей организации. Существует прямая связь между фазой управления и фазой реализации. Расходы на управление частично зависят от качества объекта, заданного при принятии решения об инвестировании.