762 527 Рублей.

Таблица 7 - Расчет совокупного износа.

Показатель	Сумма износа, руб.
Физический износ	514 242
Функциональный износ	248 285
Внешний износ	0
Совокупный износ (СИ)	762 527

Этап 4. Определяем стоимость земельного участка путем вычитания из общей рыночной стоимости недвижимости восстановительной стоимости здания и накопленного износа (физического, функционального и внешнего):

Сзем.уч = Срын –( Свосст -СИ)

где Сзем.уч - рыночная стоимость земельного участка;

Срын - общая рыночная стоимость земельного участка с улучшениями; Свосст - восстановительная стоимость; СИ - накопленный износ.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная затратным подходом, составляет 627 920 рублей.

Сзем.уч = 1 325 893 - (1 460 500 - 762 527) = 627 920 руб.

Применение сравнительного подхода к оценке земельного участка.

Для определения оценки стоимости земельного участка будем использовать метод прямого сравнения продаж.

Этап 1. Выявление фактических продаж земельных участков Земельный участок №1

1.Дата продажи - 13.04.2012 г.

2. Местоположение - г. Нижний Тагил

3. Площадь участка - 750 м .

4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.

8. Цена продажи — 610 000 руб. Земельный участок №2

1. Дата продажи - 03.04.2012 г.

2. Местоположение - г. Нижний Тагил

3. Площадь участка - 820 м .

4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.

8. Цена продажи — 675 000 руб.

Земельный участок №3

1.Дата продажи - 10.04.2012 г.

2. Местоположение - г. Нижний Тагил

3. Площадь участка - 790 м .

4. Градоформирующие характеристики - участок расположен в зоне частной жилой застройки.

5. Соседство - по соседству находится жилой сектор.

6. Ландшафт - рельеф участка ровный. Участок прямоугольной формы.

7. Фактическое использование, обременение - в данный момент земельный участок не застроен, обременении нет.

8. Цена продажи - 640 000 руб.

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Источниками информации о совершенных сделках являются городской и

районный земельные комитеты. Цена сделки фиксирована со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности.

Этап 3. Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи земельных участков приведены в табл.8.

Таблица 8 - Исходные данные о сделках купли-продажи земельных участков.

	Параметры	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
	Дата сделки	-	13.04.2012	03.04.2011	10.04.2012
	Местоположение	г. Нижний Тагил	г. Нижний Тагил	г. Нижний Тагил	г. Нижний Тагил
	Площадь земельно­го участка, м2	750	750	820	790
	Рельеф участка.	Ровный	Ровный	Ровный	Ровный	*
	Расстояние от центра, км	10	10	10 •	10
•

Рыночная цена		-		610 000		675 000		640 000
объекта, руб.
Рыночная цена 1 м2		-		813		823		810
земли, руб.
Корректировки к рыночной цене представлены в табл. 9. Таблица 9 - Корректировки к стоимости земельных участков
	Параметры корректировки		Объект № 1		Объект №2		Объект №3
	К дате сделки		0		0		0
	К площади		0		-16,500		-10,600
	земельного участка				(3%)		(2%) !
	К рельефу участка		0		0		0 ;
	К расстоянию от центра		0		0		0
	Общая		0		-16,500		-10,600
	коррект ировка				(3%)		(2%)