2. Экономическое сравнение вариантов проектных строительных решений для заказчика (инвестора)

При решении задачи экономического сравнения вариантов проектных строительных решений с позиций заказчика (инвестора) студенты в ходе курсового и дипломного проектирования могут столкнуться с задачами трех типов:

• Варианты конструктивных решений не влияют на основные потребительские (функциональные) характеристики здания или сооружения; например, сравниваются несущие конструкции фундаментов, стен, каркаса или покрытия. В то же время вид конструктивного решения может повлиять на эксплуатационные расходы инвестора. Если в этом случае сроки реализации конструктивного решения не превышают одного года, для решения задачи достаточно использовать методику приведенных затрат; поток затрат и доходов не формируется;

• Если варианты конструктивных решений влияют на основные потребительские (функциональные) характеристики здания (полезную площадь, количество мест и т. п.), а через них на доход, получаемый инвестором при эксплуатацию (например, устройство мансарды вместо чердачного перекрытия ведет, кроме роста реконструктивных затрат, ведет к увеличению полезной площади здания и выручки его от сдачи в аренду), то для решения задачи необходимо использовать методику приведенного эффекта;

• Поток затрат и доходов занимает существенное временной период, определяемый полезным сроком эксплуатации здания, поэтому для экономической оценки вариантов проектных решений используется система международных показателей, основанная на дисконтировании разновременных затрат.

Рассмотрим методический порядок решения первых двух типовых задач с позиций инвестора.

2.1. Выбор вариантов конструктивных решений по методике приведенных затрат

Задача выбора экономически наиболее целесообразного варианта конструктивного решения с помощью методики приведенных затрат осуществляется в определенном порядке.

• Выполняется подбор вариантов конструктивных решений проектируемого здания или сооружения на основе анализа литературных источников, опыта проектирования и строительства и материалов, собранных студентом; необходимо, чтобы варианты конструктивных решений соответствовали объемно – планировочным решениям и функциональному назначению здания.

• При подборе вариантов конструктивных решений здания должны учитываться определенные принципы и условия сопоставимости: должны иметь одинаковое назначение; находиться в одинаковых условиях работы (по характеру нагрузки, условиям внешней среды, условиям эксплуатации и т. п.); возведение конструкций должно осуществляться в сравнимых производственных условиях;

• Из возможного многообразия вариантов для дальнейшего экономического сравнения отбираются наиболее вероятные в осуществлении (не более трех);

• При рассмотрении вариантов необходимо учитывать все возможные изменения в смежных конструкциях, которые будут обусловлены предлагаемыми решениями;

• Составляется перечень работ и конструкций, которыми будут отличаться варианты. Стоимость одинаковых работ и конструкций из расчетов исключают; дело в том, что в здании по вариантам меняется только часть конструктивных элементов, а остальные могут оставаться без изменений, если изменение одних конструкций не ведет к изменениям других. При расчете «на разность» экономический эффект будет равен

Э = (З ₁ + А) - (З ₂ + А) = З ₁ - З ₂ ;

Где:

З _{1 ,} З ₂ - приведенные затраты по изменяющимся конструктивным здания;

А - приведенные затраты по не изменяющимся конструкциям здания;

• По отличающимся видам работ по вариантам составляются ведомость объемов работ и определяется сметная стоимость в двух уровнях цен базисно – индексным методом (приложение 2 таблицы 1-3);

• На основании данных локальных смет выполняется сравнение сметной стоимости, трудоемкости, материалоемкости реализации вариантов конструктивных решений (приложение 2 таблица 4). Если один из вариантов имеет меньшую и сметную стоимость, и трудоемкость, то принимается для дальнейшего проектирования. В противном случае, по всем вариантам выполняется расчет приведенных затрат и суммарного экономического эффекта. Пример анализа расчетных данных приведен в приложении 2.

• Окончательный выбор конструктивного решения выполняется на основе системы технико – экономических показателей, к которым относятся:

• Стоимость конструкций в деле;

• Продолжительность выполнения работ по возведению конструкций или строительства всего здания, где они применены;

• Трудоемкость выполнения работ по возведению конструкций;

• Годовые эксплуатационные затраты, связанные с работой конструкций в зданиях после сдачи здания в эксплуатацию;

• Продолжительность службы конструкций;

• Суммарный экономический эффект инвестора.

Система показателей позволяет оценить конструктивное решение с разных точек зрения, но в то же время обладает противоречивостью показателей. Например, сокращение сроков строительства может сопровождаться увеличением стоимости конструкций; дешевые здания могут оказаться дорогими в эксплуатации с меньшим сроком службы. Поэтому решающее значение может сыграть величина суммарного экономического эффекта инвестора.

Суммарный экономический эффект инвестора определится по формуле (23)

Э _общ = Э _пз + Э _э + Э _т ; (23)

Где:

Э _пз - экономический эффект, возникающий за счет разности приведенных затрат сравниваемых вариантов конструктивных решений;

Э _э - экономический эффект, возникающий в сфере эксплуатации здания за период службы выбираемых конструктивных элементов;

Э _т - экономический эффект, возникающий в результате сокращения продолжительности строительства здания.

Рассмотрим составляющие суммарного экономического эффекта инвестора.

Экономический эффект, возникающий за счет разности приведенных затрат сравниваемых вариантов конструктивных решений, определяется по формуле:

Э _пз = З _б * К_р – З _i ; (24)

Где:

З _i , З _б - приведенные варианты по базисному и сравниваемым вариантам конструктивных решений;

За базисный вариант в расчетах принимается вариант, имеющий наибольшую продолжительность (трудоемкость) строительства.

К_р - приведенный коэффициент реновации, который учитывает разновременность затрат по рассматриваемым вариантам, поскольку период эксплуатации конструктивных решений может быть различным; он определяется по формуле (25)

К_р =(Р_{б +} Е_н) / (Р_{i +} Е_н ); (25)

Где:

Е_н - норматив сравнительной экономической эффективности капитальных вложений;

В курсовом и дипломном проектах рекомендуется использовать норматив: для нового строительства – 0,22; для оценки эффективности реконструкции – 0,17.

Р_б, Р_i - коэффициенты реновации по вариантам конструктивных решений, которые учитывают долю сметной стоимости строительных конструкций в расчете на 1 год их службы (принимаются по данным приложения 4); Нормативные сроки отдельных несущих строительных конструкций даны в приложении 3.

При определении приведенных затрат в формуле (24) за основу их расчета должна быть принята формула (9)

З _{i =} С_i + Е _н* К_{i ;}

Она ранее для плановых условий строительства [2,с. 128] из – за особенностей привлечения государственного капитала (основного и оборотного) рассматривалась в следующей модификации

З _{i =} С_i + Е _н* (Ф ^осн_i * t _i + Ф ^об_i ) ; (26)

Где:

С_i - сметная себестоимость конструктивного решения;

Ф ^осн_i - стоимость основных производственных фондов, участвующих в процессе возведения конструкций (как правило, это строительные машины);

t _i - продолжительность осуществления конструктивного варианта, год;

Ф ^об_i - стоимость оборотных средств (производственных запасов и незавершенного строительства), связанных с возведением конструкций.

Вместе с тем формула (26) с учетом ряда особенностей современной рыночной экономики приобретает следующую модификацию:

• Здание может не приносить доход инвестору в период его эксплуатации (например, жилищно – гражданский объект), т. е. поток дохода отсутствует;

• Стоимость здания отличается от цены промышленного товара и не включает в себя прибыль инвестора от ее функционирования, потому в формуле приведенных затрат применительно к строительной продукции необходимо учитывать сметную стоимость конструкций, которая относится на затраты инвестора, а не себестоимость продукции (как в формуле 9);

• себестоимость продукции в формуле (9) не учитывает амортизацию основных средств;

• Для выполнения строительно – монтажных работ инвестор привлекает подрядчика вместе с его основными средствами, амортизация которых уже учтена в сметной стоимости работ; учитывать основные средства подрядчика в общем случае в оценке инвестиций заказчика не имеет смысла;

• Учитывать стоимость основных фондов подрядчика имеет смысл, если норматив сравнительной экономической эффективности капитальных вложений больше нормативом амортизационных отчислений основных средств; тогда в формуле нужно учитывать разность этих показателей;

• Оборудование и инвентарь, приобретаемые за счет средств инвестора, также входят в стоимость строительства и, кроме того, не рассматриваются в задаче сравнения конструктивных решений;

• Стоимость оборотный средств в формуле (26) определяется как средняя величина производственных запасов на начало периода и незавершенного строительства на конец периода

Ф ^об_i = (З _{м i} + 1,08 * С_i) / 2 ; (27)

Но необходимо учесть, что в современных условиях в начале периода строительства производственные запасы создаются в порядке, изложенном в договоре подряда находятся в собственности подрядчика и влияют на эффективность его хозяйственной деятельности, а незавершенное производство для оптимизации налога на имущества в конце каждого отчетного периода, как правило, передается посредством расчетов за промежуточную продукцию на баланс заказчика.

Если производственные запасы созданы за счет аванса заказчика, то формула (27), имеет смысл, в противном случае она упрощается.

• инвестор для реализации проекта привлекает дополнительные капитальные вложения, которые в сумме и составляют стоимость здания (основное средство после ввода в эксплуатацию), обеспечивающие наряду с прочими условиями его успешный бизнес.

Таким образом, при условии, что заказчик участвует в формировании оборотных фондов подрядчика и нормы амортизации строительной техники меньше норматива сравнительной экономической эффективности капитальных вложений, формула (26) принимает вид

З _{i =} С^с _i + Е _н* Ф ^об_i ; или

З _{i =} С^с _i + Е _н* (З _{м i} + С^с _i) / 2 (28)

Где:

С^с _i - сметная стоимость строительных конструкций;

З _{м i} - стоимость производственных запасов материалов, изделий и конструкций, находящихся на складе стройплощадки и соответствующая нормативу; определяется по формуле

m

З _мi = ∑ М_j * Ц_j * Н _{зом j} ; (29)

J=1

Где:

М_j - однодневный запас основных материалов, изделий и конструкций, в натур. Единицах;

Ц_j - сметная цена франко – приобъектный склад основных материалов, изделий и конструкций;

Н _{зом j} - норма запаса основных материалов, изделий и конструкций, дн., принимается равной 5 – 10 дней;

Экономический эффект, возникающий в сфере эксплуатации здания за период службы выбираемых конструктивных элементов.

Эксплуатационные затраты, учитываемые в расчете, зависят от конкретных условий работы конструкций; к ним относятся: затраты на отопление, вентиляцию, освещение, амортизацию и содержание конструкций.

Затраты на отопление, вентиляцию, освещение и прочие условно можно принять одинаковыми и в расчетах в составе курсового и дипломного проектирования не учитывать.

Затраты на содержание строительных конструкций складываются из следующих видов которые нормируются в виде амортизационных отчислений от их первоначальной стоимости в составе строительной формы здания:

• затрат, связанных с восстановлением конструкций

• затрат на капитальный ремонт конструкций;

• затрат на содержание конструкций, связанных с текущими ремонтами, окраской, восстановлением защитного слоя покрытий и т. п.;

Размер этих затрат определяется по формуле

С _экс = (a₁ + a ₂ + a ₃) * С ^с / 100 ; (30)

Где:

a₁ - норматив амортизационных отчислений на реновацию, %;

a ₂ - норматив амортизационных отчислений на капитальный ремонт, %;

a ₃ - норматив амортизационных отчислений на текущий ремонт и содержание конструкций, %;

Нормативы отчислений на содержание строительных конструкций принимаются согласно приложению 5.

Тогда экономический эффект инвестора, возникающий в сфере эксплуатации зданий, определится по формуле

Э _{э =} С ^б _экс /(Р_{б +} Е_н) - С ⁱ_экс / (Р_i + Е_н ) + ∆ К ; (31)

Где:

∆ К – разница приведенных сопутствующих капитальных вложений, связанных с эксплуатацией конструкций по вариантам; под ними понимаются затраты, предназначенные для приобретения устройств, которые используются в процессе эксплуатации конструкций; при их отсутствии сопутствующие капитальные вложения не учитываются.

Экономический эффект, возникающий в результате сокращения продолжительности строительства здания, связан с более ранним освоением производственной мощности объекта и возможностью получения дополнительной продукции или услуг и определяется по формуле

Э _т = П _г * ( Т_б - Т_i ) ; (32)

Где:

П _г - среднегодовая прибыль предприятия инвестора, получаемая до проектного срока ввода объекта в действие, тыс. руб.;

Т_б , Т_i - продолжительность строительства по базовому и сравниваемому вариантам, год.

При отсутствии данных о прибыли экономический эффект может быть определен по формуле

Э _т = Е_н *Ф * ( Т_б - Т_i ) ; (33)

Где:

Ф – стоимость досрочно введенных в действие основных производственных фондов, тыс. руб.

Для непроизводственной сферы, где трудно или невозможно определить прибыль, приносимую объектом, используют метод оценки экономического эффекта от сокращения продолжительности строительства. Экономический эффект может быть получен за счет уменьшения размера отвлечения (замораживания) средств в незавершенное строительство. Денежные средства, вложенные инвестором в элементы здания, не приносят прибыли до тех пор, пока оно не введено в эксплуатацию. Сокращение срока строительства уменьшает потребность инвестора в капитале, ускоряет его оборот и уменьшает необходимость обращаться к кредиторам с целью получения заемного капитала.

Экономический эффект в этом случае определяется по формуле

Э _т = Е_н * ( К^с _б * Т_б - К^с _i * Т_i ) ; (34)

Где:

К^с _б , К^с _i – средний размер капитальных вложений, отвлеченных инвестором за период строительства, по базовому и сравниваемому вариантам;

В формуле (34) важным элементом является продолжительность строительства здания по вариантам конструктивных решений. Для базисного варианта продолжительность строительства (Т_б) принимается по данным СНиП «Нормы задела и продолжительности строительства» [ ].

Для сравниваемых вариантов конструктивных решений продолжительность возведения здания определяется по формуле

Т_i = Т_б - (t _б - t _i ) ; (35)

Где:

t _б , t _i - продолжительность осуществления конструктивного решения для варианта с наибольшей продолжительностью и для сравниваемых вариантов, год;

При определении продолжительности возведения конструкций (t_б, t _i ) используется принцип сравнимых производственных условий, который сводится к требованию выделения на строительные работы одинаковых трудовых и материальных ресурсов по вариантам. Это позволяет ранжировать варианты по трудоемкости.

Продолжительность возведения конструкций определяется по формуле:

t _i = (m_i / (n *r*s) / 260; (36)

где:

m_i - трудоемкость возведения конструкций варианта, чел.-дн; принимается по данным сметного расчета;

n - количество бригад, принимающих участие в возведении конструкций вариантов;

r - количество рабочих в бригаде, чел.;

s - принятая сменность работы бригады в сутки,

260 - среднее число рабочих дней в году.

При подборе количества бригад, рабочих и сменности по вариантам учитывается принцип сравнимых производственных условий, в связи с чем величины (n, r, s) принимаются одинаковыми по всем вариантам.

Средний размер отвлекаемых капитальных вложений может определять разными способами.

На стадии сравнения вариантов с достаточной степенью точности можно принять равномерное отвлечение денежных средств в строительство, т. е. К^с = 0,5 * К, тогда

Э _т = 0,5 *Е_н * ( К _б * Т_б - К _i * Т_i ) ; (37)

либо если представляется возможным распределить капитальные вложения по периодам строительства (например, на основе норм продолжительности строительства) , то определять средний объем отвлеченных средств в незавершенное строительство можно по формуле

К ^с = (К ₁ + К ₂ + ….+К _n /2) / n ; (38)

Где:

К ₁ , К ₂ , .. .К _n - объем незавершенного строительства к концу каждого периода строительства;

n – число периодов строительства (кварталов);

При этом размер капитальных вложений для исходного варианта определяется либо по укрупненным показателям на единицу мощности объекта, либо с помощью укрупненных показателей прямых затрат с последующим составлением локальных, объектного и сводного сметных расчетов (см. контрольную работу № 1).

В первом случае для базисного варианта величина капитальных вложений определится по формуле

К _б = М * К _уд ; (39)

Где:

М - мощность объекта строительства (объем производимой продукции, оказываемых услуг, жилая площадь и т.п.);

К _уд - удельные капитальные вложения на единицу принятой мощности введенного в эксплуатацию объекта; принимаются по проектным данным объектов- аналогов.

При отсутствии объектов – аналогов на стадии сравнения вариантов в курсовом и дипломном проектировании капитальные вложения могут определяться следующим образом

К = С _уд * V _зд * К _пер * ή ₁ * ή ₂ * I_смр; (40)

Где:

С _уд - удельный средний показатель сметной стоимости строительно – монтажных работ в ценах 1984 г., руб/м³; может приниматься по данным приложения 6;

V _зд - строительный объем здания, м³;

К _пер - коэффициент перехода от сметной стоимости строительно – монтажных работ к величине капитальных вложений; может приниматься: для объектов жилищного строительства равным 1,1; по административным объектам и объектам социально- культурной сферы – 1,5; для объектов производственного назначения – 1,7 -2.

ή ₁ - коэффициент учета территориального пояса; для условий Краснодарского края он принимается равным 1,0;

ή ₂ - коэффициент учета вида промышленного строительства; для объектов машиностроительной промышленности и неотапливаемых зданий зданий других отраслей (кроме черной металлургии, электрических станций, тепловых сетей, предприятий химической промышленности) принимается равным 1,01; в остальных случая равен 1.

I_смр - индекс роста сметной стоимости строительно - монтажных работ от уровня цен 1984 г. к текущим ценам; принимается по данным бюллетеня регионального центра ценообразования в строительстве «Кубаньстройцена».

Величина капитальных вложений по сравниваемым вариантам определяется, исходя из того, что в здании меняются только конструкции по вариантам, по формуле

К _i = К _б – (C^c _б - С ^с _i ) ; (41)

Где:

C^c _б , С ^с _i - сметная стоимость базисного и сравниваемого вариантов конструктивного решения здания; принимается по данным сметных расчетов.

Результаты расчета технико – экономических показателей сводятся в таблицу. 3.

На основании анализа технико – экономических показателей делается вывод о выборе варианта для дальнейшего проектирования.

Пример экономического сравнения вариантов конструктивных решений, выполненный на основе методики приведенных затрат, приведен в приложении 7.

Таблица 3.

Основные технико – экономические показателя вариантов сравниваемых конструктивных решений здания

№ п/п	Наименование показателей	Ед. изм.	Вариант конструктивного решения
			1	2	3
1	Сметная стоимость конструктивного решения	Тыс. руб.
2	Трудоемкость осуществления конструктивного решения	Чел.-дн.
3	Продолжительность осуществления конструктивного решения	годы
4	Приведенные затраты	Тыс. руб.
5	Экономический эффект от разности приведенных затрат	Тыс. руб.
6	Экономический эффект от эксплуатации здания	Тыс. руб.
7	Экономический эффект от сокращения сроков строительства	Тыс. руб.
8	Суммарный экономический эффект	Тыс. руб.