5.2.2 Расчет притоков реальных денег по вариантам и сценариям проекта развития и обращения недвижимости

С целью расчета притоков реальных денег по вариантам развития необходимо по месяцам расчетного периода иметь следующие исходные данные:

1. План продаж объекта недвижимости (части объекта недвижимости) или услуг (аренда объекта недвижимости) рассчитывается с использованием нижеприведенной таблицы 5.4.

Ориентировочная цена продаж товаров и услуг была установлена ранее при проведении маркетинговых исследований. В расчетах применяются данные заключенных договоров и предварительных соглашений на предоставление товаров и услуг рынка недвижимости. Для заключения предварительных соглашений используют данные ремонтно-строительных подразделений (график сдачи этапов ремонтно-строительных работ) по количеству сданных площадей в эксплуатацию:

Таблица 5.4.

План продаж (аренды) услуг по объекту недвижимости (вариант 1)

Наименование Объекта (или его части)
Наименование товара/услуг на рынке недвижимости	Единица измерения	Временной период
		месяц	месяц	месяц
1.Аренда торгово-офисных площадей класса В
1.1.сданная площадь	кв.м/мес	200	700	970
1.2. стоимость	кв.м/тыс.руб мес	1	1	1
Всего (= 1.1. Х 1.2.):		200	700	970
2. Аренда торгово-офисных площадей класса В+
2.1. сданная площадь	кв.м/мес	1000	769	810
2.2. стоимость	кв.м/тыс.руб мес	3	3	3
Всего (= 2.1. Х 2.2.):		3000	2307	2430
3. Аренда парковочных мест
3.1. парковочное место	маш.место	30	45	48
3.2.стоимость парковочного места	маш.место/тыс.руб мес	1,5	1,5	1,5
Всего (= 3.1.Х 3.2.):		45	67,5	72
ИТОГО по объекту, тыс.руб.:		3245	3074,5	3472

2. Плановые эксплуатационные расходы включают: коммунальные расходы, расходы на клининговые услуги и утилизацию ТБО и на текущий ремонт.

а) Для расчета величины затрат по коммунальным расходам (водо- и газоснабжение, тепло- и электроэнергия, канализация и пр.) используют данные заключенных договоров между собственниками имущества и коммунальными службами. Размеры этих затрат принимают постоянными величинами на год обслуживания объекта недвижимости с учетом утвержденных новых тарифов на текущий год. В учебных целях величина коммунальных расходов принимается на уровне от 50 до 100 рублей в расчете на кв.м.

Таблица 5.5.

Расчет коммунальных расходов
Наименование статьи расходов	Ед.измерения	Временной период
		месяц	месяц	месяц
- тепловодоснабжение	тыс.руб.
- водосбнажение	тыс.руб.
- канализация	тыс.руб.
-электроэнерия	тыс.руб.
-газоснабжение	тыс.руб.
Итого, тыс.руб.:

б) для расчета расходов на клининговые услуги и утилизацию ТБО используют данные заключенных договоров между собственниками имущества (или генеральным арендатором) и соответствующими лицензированными организациями. При отсутствии действующих договоров необходимо самостоятельно использовать расценки на оказание соответствующих услуг, которые колеблются в пределах от 20 до 40 рублей на кв.м. В некоторых случаях для уборки территории объекта (клининга) и вывоза ТБО могут быть задействованы штатные сотрудники – соответствующий обслуживающий персонал. В этом случае заполняется только одна статья – расходные материалы.

Таблица 5.6.

Расчет расходов на клининг и ТБО
Наименование статьи расходов	Ед.измерения	Временной период
		месяц	месяц	месяц
- расходные материалы	тыс.руб.
- выполненные работы	тыс.руб.
Итого, тыс.руб.:

в) расчеты расходов на текущий ремонт – используют среднемесячные расходы предыдущих периодов управленческой отчетности или принимаются в размере до 20% от общих эксплуатационных издержек;

Таблица 5.7.

Расчет расходов на текущий ремонт и содержание зданий, сооружений
Наименование статьи расходов	Ед.измерения	Временной период
		месяц	месяц	месяц
- расходные материалы	тыс.руб.
- выполненные работы	тыс.руб.
Итого, тыс.руб.:

3. Плановые общехозяйственные расходы могут включать: расходы на закупку канцелярских товаров и оргтехники (для заполнения используют такие данные как выставленные счета, заключенные договоры, в которых могут быть прописаны графики оплаты ранее поставленных товаров); услуги связи и почтовые расходы (для заполнения используют как выставленные счета, так и действующие договоры связи, в части почтовых расходов – можно использовать данные управленческой отчетности - факт предыдущих периода; услуги аудиторских и оценочных компаний и пр.(используют такие данные как – выставленные счета за ранее оказанные услуги или заключенные договоры, в котором прописаны финансовые условия, т.е.сумма и срок уплаты)

Таблица 5.8.

Расчет общехозяйственных расходов
Наименование статьи расходов	Ед.измерения	Временной период
		месяц	месяц	месяц
- канцтовары	тыс.руб.
- оргтехника	тыс.руб.
- услуги связи ( телефон, Интернет)	тыс.руб.
- почтовые расходы	тыс.руб.
- аудиторские и оценочные услуги	тыс.руб.
Итого, тыс.руб.:

4. Плановые расходы на заработную плату управленческого и обслуживающего персонала.

а) Для планирования расходов на выплату заработной платы управленческого персонала используют данные штатного расписания и/или договоров найма;

б) Для планирования расходов на выплату заработной платы обслуживающего персонала используют данные штатного расписания или/и почасового учета рабочего времени сотрудников.

Таблица 5.9.

Расчет заработной платы управленческого и обслуживающего персонала

№	Ф И О сотрудника	Должность	Оклад, руб/мес	Кол-во рабочих час/мес	Фактически отработанные час/мес	Итого, тыс.руб/мес
1	Иванов И.И.	слесарь	10 000	176	168	9, 545

***Итого, руб/мес = оклад/кол-во рабочих часов в месяц*фактически отработанное время

5. Плановые налоги компаний – участников проекта: собственники, управляющая компания, генеральный арендатор.

Для планирования расходов в части налогов используются соответствующие данные бухгалтерского учета компаний – участников проекта.

К основным налогам, учитываемым в проекте, относятся:

- налог на прибыль (20%)

- НДС (18%)

- налог на имущество ( )

- земельный налог (в процентах от кадастровой стоимости)

- и пр.

6. В случае недостаточности собственных средств для реализации проекта -требуется привлечение внешних кредитов, а это управленческое финансовое решение руководства компании – инициатора проекта, принимаемое на основании предварительного расчета затрат на проведение ремонтно-строительных и прочих модернизирующих работ на объекте, с последующим извлечением прибыли. Если принимается положительное решение о привлечении дополнительных финансовых средств, и для расчета окончательной стоимости объекта принимаются также расходы на обслуживание кредита – проценты по кредиту (ежемесячно, ежеквартально), погашение основного долга (ежемесячно, ежеквартально или в конце периода кредитования), комиссии (ежемесячно, ежеквартально) и пр. Финансовые условия обслуживания кредитов прописываются в соответствующих договорах (или проектах договоров, оффертах).

Потоки (доход-расход)рассчитываются помесячно, в единой валюте проекта (рубли, доллары США, евро).

Темп роста доходов проекта при расчете должно увеличиваться пропорционально реализуемой площади, после полной сдачи объекта доходы могут увеличиваться ежегодно, но не более чем на ~ 15%.

Темп роста расходов проекта может увеличиваться с учетом возможной инфляции, в среднем ~ 5% ежегодно.

В денежных потоках от операционной деятельности учитыва­ются все виды доходов и расходов на соответствующем шаге расчета, свя­занные с производством продукции, и налоги, уплачиваемые с указанных доходов.

Основными притоками при этом являются доходы от реализации про­дукции и другие доходы. Объемы производства следует указывать в нату­ральном и стоимостном выражениях. Цены на производимую продукцию, предусмотренные в проекте, должны учитывать влияние реализации про­екта на общий объем предложения данной продукции на соответствую­щем рынке.

Исходная информация для определения выручки от продажи продук­ции задается по шагам расчета для каждого вида продукции.

Помимо выручки от реализации в притоках и оттоках реальных денег необходимо учитывать доходы и расходы от операций, непосредственно не связанных с производством продукции, К ним, в частности, относятся:

- доходы от сдачи имущества в аренду, или лизинг,

- поступления средств при закрытии депозитных счетов и по приобре­тенным ценным бумагам,

- возврат займов, предоставленных другим участникам.

Оттоки от операционной деятельности формируются из затрат на про­изводство и сбыт продукции, которые обычно состоят из производствен­ных издержек и налогов.

Примерная форма представления информации по денежным потокам от операционной деятельности изображена в табл.5.10. Для ее заполнения используются расчеты, выполненные в таблицах 5.4. – 5.9.

Таблица 5.10.

Операционная деятельность

Номер строки	Наименование показателя	Значения показателей по шагам рас­чета
		шаг 0	шаг 1	...	шаг*
1	Объем продаж
2	Цена
3	Выручка (1)х(2)
4	Внереализационные доходы
5	Переменные затраты
6	Постоянные затраты
7	Амортизация зданий
8	Амортизация оборудования
9	Проценты по кредитам, вклю­чаемые в себестоимость
10	Прибыль до вычета налогов (3)+(4)»(5)-(6)-(Г)-(8)-(9)
11	Налоги и сборы
12	Чистый доход (10Н11)+(9)
13	Амортизация (7) + (8)
14	Чистый приток от операций, (12)+<13)

К финансовой деятельности относятся операции со средствами, внеш­ними по отношению к инвестиционному проекту, т.е. поступающими не за счет осуществления проекта. Они состоят из собственного (акцио­нерного) капитала и привлеченных средств.

Денежные потоки от финансовой деятельности в качестве притоков учитывают от вложения собственного капитала и привлечен­ных средств: субсидий и дотаций, заемных средств, в том числе и за счет выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг; и в качестве оттоков — затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг, а также при необходимости на выплату дивидендов по акциям предприятия.

Денежные потоки от финансовой деятельности в большой степени формируются при выработке схемы финансирования и в процессе расчета эффективности инвестиционного проекта. Поэтому исходная информация ограничивается сведениями об источниках финансирования. Распределе­ние по шагам может носить при этом ориентировочный характер.

Размеры денежных поступлений и платежей, связанных с финансо­вой деятельностью, рекомендуется устанавливать раздельно по платежам

в российской и иностранных валютах.

Денежные потоки от финансовой деятельности представляют по фор­ме, показанной в табл. 5.11

Таблица 5.11.

Финансовая деятельность

Номера строк	Наименование показателя	Значения показателей по шагам расчета
		Шаг О	шаг 1		шаг*
1	Собственный капитал (акции, субси­дии и др.)
2	Краткосрочные кредиты
3	Долгосрочные кредиты
4	Выплата процентов по кредитам
5	Погашение задолженности по основ­ным суммам кредитов
6	Помещение средств на депозитные вклады
7	Снятие средств с депозитных вкладов
8	Получение процентов по депозитным вкладам
9	Выплата дивидендов
10	Сальдо финансовой деятельности (1)+(2)+(3)-(4)-(5)-(6Ж7)+(8)-(9)