Составляющие притоков и оттоков реальных денег в проектах развития и обращения недвижимости

№ п/п	Вид деятельности	Притоки	Оттоки
1	Инвестиционная	— продажа активов (т.е. основных средств)	— приобретение активов (приобретение основных средств – земельных участков, строений, сооружений)
2	Производственная (операционная)	— выручка от реализации продукции и оказания услуг (сдача в аренду помещений, сооружений, парковочных мест) — внереализационные доходы	— издержки производства — налоги — эксплуатационные издержки — издержки маркетинга
3	Финансовая	— продажа акций и других ценных бумаг — получение кредитов — субсидии, безвозмездные ссуды — получение денег по ранее выданным ссудам	— погашение задолженностей и процентов по кредитам — выплата дивидендов — выкуп акций

Денежные потоки могут выражаться в текущих, прогнозных или дефлированных ценах в зависимости оттого, в каких ценах выражаются на каждом шаге расчета их притоки и оттоки.

Текущими называются цены, заложенные в проект без учета инфляции.

Прогнозными называются цены, ожидаемые (с учетом инфляции) на будущих шагах расчета.

Дефлированными называются прогнозные цены, приведенные к уров­ню цен фиксированного момента времени путем деления на общий базис­ный индекс инфляции.

Наряду с денежным потоком при оценке эффективности проекта исполь­зуют также накопленный денежный поток (накопленный приток, нако­пленный отток, накопленное сальдо (эффект), характеристики которого определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответству­ющих характеристик денежного потока за данный и все предшествовав­шие шаги (нарастающим итогом).

Денежные потоки могут выражаться в разных валютах. Согласно Мето­дическим рекомендациям [5] следует учитывать денежные потоки в тех валютах, в которых они реализуются (производятся поступления и плате­жи), вслед за этим приводить их к единой, итоговой валюте и затем дефлировать, используя базисный индекс инфляции, соответствующий этой валюте.

5.2.1 Оценка стоимости выполнения проекта

Оценка стоимости выполнения проекта предусматривает расчет стоимости выполненных работ и требующихся капитальных затрат для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, улучшения земельного участка.

Для выполнения оценки стоимости проекта необходимы следующие исходные данные, такие как:

а) отчет об оценки объекта недвижимости, который содержит информацию о:

- площади объекта (используемая – т.е. приносящая доходы, неиспользуемая – т.е. техническая, эксплуатационная),

- общей рыночной стоимости, а также средней стоимости кв.м. и/или га;

б) проект архитектурно-строительных работ на объекте (общее описание необходимых работ с предварительными сметами на выполнение указанных работ).

Например, принимая во внимание необходимость замены выполненных внутренних инженерных разводок, оценке подлежат только выполненные основные монолитные железобетонные конструкции. В процентном соотношении объем выполненных работ составляет 40% от полного объема работ по сооружению автостоянки с офисными помещениями.

Отсутствие полного комплекта проектной и рабочей документации на весь объект недвижимости, а также необходимость корректировки ранее разработанной рабочей документации повлекут за собой дополнительные затраты на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости по сравнению с ранее разработанной проектно-сметной документацией в размере ~ 3-5% от первоначальной стоимости объекта.

Приведенный ниже расчет стоимости строительства производится на основе примерной стоимости 1 кв. м общей площади здания и сооружений.

По уровню цен строительства, например, в Москве подобных объектов принимаются следующие показатели стоимости строительства за 1 кв. м, а именно (уточняются данные индивидуально в каждом задании):

 жилой дом  800 дол.;

 офисные помещения  750 дол.;

 автостоянка  550 дол.

В расчет стоимости строительства комплекса должны быть включены затраты на выполнение строительно-монтажных работ по наружным инженерным сетям, благоустройству и озеленению, согласованию проектной документации, а также затраты на проектирование комплекса и другие инвестиционные расходы (аренда земли, доля города, техзаказчик и прочие затраты). Данные дополнительные расходы могут быть зафиксированы исходя из практики и опыта в строительстве на уровне 15% от чистых строительных расходов (кроме доли города и стоимости входа в проект).

Расчет стоимости строительства (реконструкции) комплекса основан на утвержденной концепции, подразумевающей под собой готовность офисных и жилых помещений под чистовую отделку; общественные зоны комплекса (входная группа, лифтовые холлы, лестничные площадки, технические помещения и т. д.) будут выполнены «под ключ», что должно быть предусмотрено расчетами.

В качестве оттока включаются распределенные по шагам расчетного периода затраты по созданию и вводу в эксплуатацию новых основных средств и ликвидации, замещению или возмещению выбывающих суще­ствующих основных средств. Сюда же относятся некапитализируемые затраты (например, уплата налога или арендной платы за земельный участок, используемый в ходе строительства, расходы по строительству объектов внешней инфра­структуры и прочее).

Кроме того, в денежный поток от инвестиционной деятельности включаются изменения оборотного капитала (увеличение рассматривается как отток денежных средств, уменьшение — как приток).

Оборотные средства, также называемые оборотным капиталом — те средства, которые компания использует для осуществления своей повседневной деятельности, целиком потребляемые в течение производственного цикла. Их обычно делят на товарно-материальные ценности и денежные средства.

К ним относятся:

• Запасы

  • сырьё, материалы, топливо, энергия, полуфабрикаты, запчасти

  • затраты в незавершённом производстве

  • готовая продукция и товары

  • расходы будущих периодов

• НДС по приобретённым ценностям

• Дебиторская задолженность (<12 мес.)

• Краткосрочные финансовые вложения

• Денежные средства на счетах и в кассе

• Прочие оборотные активы (малоценные и быстроизнашивающиеся предметы)

В качестве оттока оборотного капитала включаются также собственные средства, вложен­ные в депозит, а также затраты на покупку ценных бумаг других хозяй­ствующих субъектов, предназначенных для финансирования проекта.

В качестве притока в денежный поток от инвестиционной деятельности включаются доходы от реализации выбывающих активов.

Сведения о денежных потоках от инвестиционной деятельности пред­ставляются по форме, показанной в таблицах 5.2 и 5.3.

Ликвидационная стоимость объектов определяется на основании данных, приводимых в табл. 5.3 и, представляет собой, разность меж­ду рыночной ценой на момент ликвидации и уплачиваемыми налогами. Полученные значения вносятся в столбец «Ликвидация» табл. 5.2.

Таблица 5.2

Инвестиционная деятельность

Номер строки	Наименование показателя	Ед.изм.	Объем	Стоимость		Значения показателей по шагам расчета
				Единицы	Всего		шаг 0	шаг 1	ликвидация (табл. 5.3)
1	Земля					О
						П
2	Здания, сооружения					О
						п
3	Машины и оборудование, передаточные устройства					О
						п
4	Нематериальные активы					0
						п
5	Итого: вложения в основной капитал (1)+(2)+(3)+(4)					О
						п
6	Прирост оборотного капитала					О
						п
7	Всего инвестиций, (5)+(6)					О
						п

Условные обозначения: О — оттоки денежных средств, обозначаются со знаком «-», П — притоки денежных средств, обозначаются со знаком«+».

Таблица 5.3

Расчет чистой ликвидационной стоимости

Номер строки	Наименование	Земля	Здания и т.д.	Машины и оборудова­ние	Всего
1	Рыночная стоимость на момент ликвидации
2	Балансовая стоимость по данным
3	Начислено амортизации
4	Остаточная стоимость на /-м шаге(2)-(3)
5	Затраты по ликвидации
6	Доход от прироста стоимости капитала (1И4)		нет	нет
7	Операционный доход (убытки) (1Н4)-(5)	нет
8	Налоги
9	Чистая ликвидацион­ная стоимость (1)-(8)

Примечание. Если по строке 7 показываются убытки, то налоги (строка 8) так­же показываются со знаком «минус», а потому значение строки 8 добавляется к рыночной стоимости.