ЗАДАНИЕ 5. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЖИЗНЕСПОСОБНОСТИ ВАРИАНТОВ ПРОЕКТА

5.1 Содержание задания

Анализ наилучшего и эффективного использования объекта девелопмента определяется как возможное и разрешенное законом использование незастроенного земельного участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, при этом необходимыми являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий, приводящих к максимальной стоимости объекта.

При анализе вариантов наилучшего использования объекта девелопмента выделяются четыре основных критерия анализа:

1) физическая, техническая, технологическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке;

2) допустимость с точки зрения законодательства, т.е. вариант использования объекта не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования;

3) финансовая целесообразность и допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта, который должен обеспечить чистый доход собственнику объекта недвижимости;

4) максимальная продуктивность, кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника либо достижение максимальной стоимости самого объекта и получения общественного эффекта.

Анализ наилучшего использования состоит в интерпретации различных факторов внутри определенного рыночного сегмента. Заключения, полученные из анализа наилучшего использования, предопределяют выбор сравнительной рыночной информации, используемой в дальнейшем в процессе определения стоимости объекта. Они также учитываются при сравнении результатов, полученных различными методами оценки, и при формировании окончательного вывода.

В состав задания включаются решение следующих вопросов:

1. Оценка стоимости выполнения проекта

2. Расчет притоков реальных денег по вариантам и сценариям развития и обращения недвижимости

3. Расчет показателей эффективности девелоперского проекта

5.2 Порядок и методика выполнения задания

В основе принятия инвестиционных решений, как правило, первым шагом при анализе эффективности инвестиций в недвижимость является моделирование денежного потока, компоненты которого представляют собой разность доходов и расходов за каждый рассматриваемый период, связанных с реализацией проекта.

Эффективность проекта развития и обращения недвижимости оценивается в течение расчетного периода, охва­тывающего временной интервал от начала проекта до его прекращения.

Расчетный период разбивается на шаги — отрезки, в пределах кото­рых производится агрегирование данных, используемых для оцен­ки финансовых показателей. Шаги расчета t определяются номера­ми (0,1,...). Время в расчетном периоде измеряется в годах или долях года и отсчитывается от фиксированного момента, принимаемо­го за базовый. Продолжительность различных шагов может быть раз­личной.

Денежный поток проекта — это зависимость от времени денежных поступлений и платежей при реализации порождающего его проекта, определяемая для всего расчетного периода.

На каждом шаге значение денежного потока характеризуется:

притоком, равным размеру денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении) на этом шаге;

- оттоком, равным платежам на этом шаге;

- сальдо (активным балансом, эффектом), равным разности между притоком и оттоком.

Денежный поток обычно состоит из частичных потоков от отдель­ных видов деятельности:

- денежного потока от инвестиционной деятельности,

- денежного потока от операционной деятельности,

- денежного потока от финансовой деятельности.

Состав притоков и оттоков реальных денег в проекте развития и обращения недвижимости представлен в таблице 5.1.

Таблица 5.1