68. Определение величины накопленного износа и косвенных затрат недвижимости.

Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты сверх стоимости строитель­ства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размеще­ния объекта недвижимости на рынке до его продажи.

К косвенным затратам можно отнести: расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его час­тей, в том числе затраты на рекламу; затраты на проведение технической инвентаризации; затраты на изготовление землеустроительного дела; затраты на регистрацию имущественных прав; затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции; другие затраты.

Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной ве­личины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объек­там-аналогам (стоимость восстановления, рыночная стоимость, сумма стоимости восстановления и стоимости земельного участка и др.). Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экс­пертным методом и др.

Накопленный износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина). Округление относительной величины износа производится для: конструктивного элемента - до 5 %; объекта оценки в целом - до 1 %.

В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может опреде­ляться следующими методами: рыночной выборки; экономической жизни; модифицированным методом экономической жизни; разбивки по элементам; другими. Накопленный износ не может быть больше 100 %.

Метод рыночной выборки основан на расчете накопленного износа объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений) в целом на основании данных о продажах объектов-аналогов.

Метод экономической жизни основан на расчете накопленного износа отношением эф­фективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений.

Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального износов и внешнего износа или определении износа одного вида с использованием метода экономической жизни.

Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физиче­ский износ, функциональный износ, внешний износ, их последовательном расчете и суммировании. Относительная величина накопленного износа может определяться:

Физический износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования, улучшений или недвижимых улучшений в целом вследствие утраты ими первоначаль­ных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Функциональный износ определяется как износ, вызванный несоответствием характери­стик объекта оценки современным требованиям рынка недвижимости. Функциональный износ улучшений подразделяется на исправи­мый и неисправимый.

Исправимый физический износ определяется как стои­мость отложенного ремонта по результатам обследования улучшений и их конструктивных элементов, которые подразделяются на кратко-живущие и долгоживущие.

Неисправимый физический износ определяется суммой значений неисправимого физического износа краткоживущих и неисправимого физического износа долгоживущих конструктивных элементов улуч­шений.

Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних фак­торов на стоимость объекта оценки.