- •Регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь при проведении оценки объектов недвижимости.
- •Основные подходы к оценке объектов недвижимости.
- •Нормативное регулирование в области оценки объектов гражданских прав.
- •Виды стоимости, требования, возникающие при оценке недвижимости.
- •Недвижимость и имущество как экономическая и правовая категории.
- •Особенности функционирования рынка недвижимости. Концепция развития системы оценки недвижимости.
- •7. Принципы оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость
- •8. Какие есть виды стоимости недвижимости и элементы финансового анализа
- •9.Термины и понятия, применяемые в оценке стоимости объектов недвижимости и порядку оценки
- •Какие требования по сбору информации для оценки объектов недвижимости и порядку оценки?
- •Цели, назначение и классификация ссогп.
- •Виды стоимости и методы оценки объектов, гражданских прав.
- •13 Требования предъявляемые к оценщикам недвижимости и их отчетам?
- •14 Принципы, технологии, методы оценки недвижимости, их практическое использование и оформление результатов?
- •15 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости?
- •16. Классификация методов оценки, затраты и себестоимость объектов недвижимости.
- •17. Методы оценки земельных участков, их применение и назначение.
- •18. Требования к результату оценки и содержанию документов отражающих ее результатов.
- •19. Определения и понятия, применяемые в ходе проведения оценки недвижимости капитальных строений, незавершённого строительства и изолированных помещений?
- •20. Классификация объектов оценки и порядок её проведения?(кого «её»,я не понимаю!!печатаю не все из конспекта)
- •21. Индексный перерасчёт валютной стоимости объектов недвижимости?
- •Затратный метод оценки объектов недвижимости, его виды и особенности.
- •Доходный метод оценки объектов недвижимости, его особенности и применение.
- •Метод сравнительного анализа, применяемый при оценке недвижимости, его отличие от других методов и сфера применения.
- •25.Оценка объектов недвижимости с применением техники остатка.
- •26. Метод парных продаж и стоимостные поправки.
- •27 Внешнее удорожание недвижимости. Понятие аннуитета, определение его стоимости.
- •28 Какие есть денежные потоки и доходы при оценке объектов недвижимости?
- •4.Операционные (эксплуатационные) расходы :
- •29Какие существуют коэффициенты при оценке недвижимости, их назначение и определение?
- •30Что означают множитель накопления и коэффициент капитализации, их применение?
- •31. Что означает норма отдачи (норма прибыли) и дисконтная ставка, их значение при оценке недвижимости?
- •32. Недвижимое имущество и объекты гражданских прав, их классификация и назначение при оценке?
- •33. Что означает принцип регрессии, прогрессии и наиболее эффективного использования при оценке объектов недвижимости?
- •34. Методы оценки недвижимости. Их сходства и отличия.
- •35.Требования к исходной информации при оценке недвижимости.
- •36. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.
- •37.Требования к результатам и документам оценки?
- •38.Сведения о заказчике оценки, об исполнителях оценки и оценщиках?
- •39.Термины и определения оценки стоимости объектов гражданских прав, что такое множитель накопления; коэффициент капитализации; норма дохода и реверсия?
- •40.Что означает оценка недвижимости, на какие виды она подразделяется, что каждый из них означает и в каких случаях используется?
- •41.Что означает и в каких случаях применяется: амортизация, износ, физический износ, функциональный и внешний износ?
- •42.Объяснить на примере что такое сложный процент, какие есть его функции? Объяснить термины: будущая и настоящая стоимость единицы и аннуитета?
- •43. Что такое дисконтирование и норма диск-ия(дисконтная ставка), когда и где они применяются?
- •44. Какие есть имущественные права и принципы оценки, раскрыть 17-ть принципов оценки стоимости объектов гражданских прав?
- •45. Классификация стандартов оценки объектов гражданских прав, их содержание и назначение?
- •46.Взаимоотношения между заказчиком и исполнителем оценки, права и обязанности исполнителя оценки.
- •47.Какие есть объекты оценки недвижимого имущества, дать их характеристики. Что значит – потенциальный валовый доход, в каких случаях он определяется.
- •48. Какими бывают арендная плата, операционные, постоянные и переменные расходы в недвижимости.
- •49. Методы оценки капитальных строений и методы расчёта их стоимости?
- •50. Расчёт косвенных затрат и прибыли предпринимателя при оценке объекта недвижимости?
- •51. Определение внешнего удорожания и накопленного износа объекта недвижимости?
- •52 Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора)? Определение мультипликатора валового дохода?
- •53. Что такое коэффициент капитализации, его значение и способы расчета? Что означает определение – дисконтирование, методы его определения?
- •54. Расчёт стоимости объекта недвижимости методом остатка.
- •55 Расчёт стоимости изолированных помещений методом сравнительного анализа продаж.
- •56. Расчёт корректировок по элементам сравнения.
- •57. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
- •58. Требования к результату и документам оценки изолированных помещений и капитальных строений.
- •59. При определении какой недвижимости применяются термины: темпы роста за срок прогноза в остаточный период; финансовая база и ценовой мультипликатор - их назначение?
- •60. Требования оценщика, предъявляемые к заказчику и информации для определения стоимости недвижимости.
- •61 Порядок проведения оценки объектов незавершённого строительства, капитальных строений и изолированных помещений согласно стб 52.3.01-2007(ткп 52.3.01-2011)
- •62. Выбор методов оценки и методов расчёта объектов незавершённого строительства, капитальных строений и изолированных помещений
- •63.Как определяется стоимость местоположения при оценке объекта недвижимости затратным методом
- •64. Методы оценки земельных участков их сходства и различия?
- •65. Выбор элементов и единицы сравнения при проведении оценки земельных участков?
- •66. Применение метода статистического, качественного и последовательного анализа для оценки земельного участка согласно стб 52.2.01-2007?
- •67. Применение метода качественного анализа и метода выделения при оценке земельного участка.
- •68. Определение величины накопленного износа и косвенных затрат недвижимости.
- •69. Определение прибыли предпринимателя (инвестора) при создании недвижимого имущественного комплекса.
- •70. Метод распределения, его применение в оценке земельных участков
- •71. Определение коэффициента капитализации для земли и стоимости оцениваемого земельного участка (метод Ринга, Инвуда и Хоскольда)
- •72. Методы прямой капитализации дохода и предполагаемого использования для расчёта стоимости земельного участка
- •73. Требования к исходной информации, применяемые для оценки земельных участков.
- •74. Требования к результату, порядку оценки и содержанию документов отражающих результат оценщика.
8. Какие есть виды стоимости недвижимости и элементы финансового анализа
Финансовые накопления – объекты недвижимости кот опред.финансовый актив,занимает важнее место в бух документах организации.
Данные показатели(текущ состояние, оценка испол, и тому подобнее) влияет на:
1.размеры налогооб.базы и на договоры платежей в бюджеты различным уровней
2.себестоимость продукции и услуг
3.финансовое состояние организации
4.дано в расходной части бюджета организации
Логика основных финансовых алгоритмов связанных с временным фактором сводятся к след:
Исходная сумма денег Р---- S нарощен сумму денег (над стрелкой наращение капитала по i% n лет)
Приведенная сумма --- возвратная сумма (над стрелкой дисконтирование по ставкам i% n лет)
i= ((S-P)/P )*100%
i-процентная ставка ,или процент, или ставка доходности
S- нарощенная сумма
Р-исходная сумма
Величина S предполагает будущ стоимости сегодняшней величины Р при заданной ставки доходности i
Дисконтирование – это процесс, когда заданная возвратная сумма S, коэффиц дисконтирования i, или учетная ставка D после чего требуется опред денежные поступления разных временных периодов.
Элементы финансового анализа и оценки недвижимости:
1. бух анализ объектов недвиж как активов
2. структурированные и объемные показатели
3. текущие состояния, необходимые улучшения
4.различные стоимостные оценки объектов недвижимости и их конструктивных элементов влияющих на финан.деятельность предприятия
(например, размеры налогообложения, текущ содержание и эксплуатация зд и сооружений, полученные дохода от использования в качестве производственной базы и т.д.)
9.Термины и понятия, применяемые в оценке стоимости объектов недвижимости и порядку оценки
Классификация стандартов оценки стоимости объектов граж.прав состоит из след групп стандартов:
1.СТБ 52.0.01-2007
Оценка стоимости граж прав. Общее положение
2. СТБ 52.1.01-2007
Оценка стоимости объектов граж прав. Оценка предприятий как имущественных комплексов(бизнеса)
3. СТБ 52.2.01-2007
-----\-----\------\----\---- Оценка земельных участков.
4. СТБ 52.3.01-2007
-----\-----\------\----\----.Оценка капитальных строений (зд,сооружений) незавершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества
5. СТБ 52.4.01-2007
-----\-----\------\----\----. Оценка машин, оборудования, инвентаря, материалов
6. СТБ 52.5.01-2007
-----\-----\------\----\----.Оценка объектов интеллектуальной собственности
7. СТБ 52.6.01-2007
-----\-----\------\----\----.Оценка транспортных средств.
Термины примен в оценке недвижимости согласно СТБ:
аннуитет: Серия равновеликих платежей, регулярно производимых или получаемых в течение срока прогноза.
будущая стоимость единицы: Множитель, который определяет сумму, накопленную через срок прогноза при начислении сложного процента, если в начале срока прогноза на счет положить одну единицу.
будущая стоимость аннуитета: Множитель, который определяет сумму, накопленную на счету через срок прогноза при начислении сложного процента, если регулярно равновеликими платежами откладывать одну единицу на счет в банк.
безрисковая норма: Норма прибыли, которую можно получить при без рисковых инвестициях.
внутренняя оценка: Оценка, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения без привлечения исполнителя оценки.Примечание - Юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, имеют право на проведение внутренней оценки принадлежащих им объектов оценки. Результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, если в соответствии с законодательными актами оценка должна быть только независимой. Внутренняя оценка объекта оценки проводится на основании данных бухгалтерского учета, информации о стоимости приобретения объекта оценки или стоимости аналогичных объектов согласно методам оценки.
внутренняя норма отдачи (прибыли): Норма отдачи, которая определяется при условии, когда разность настоящей стоимости будущих годовых денежных потоков и настоящей стоимости инвестиций равна нулю.
затраты замещения: Затраты на создание объекта-аналога.
затраты воспроизводства: Затраты на создание точной копии объекта оценки.
избыточная арендная плата: Сумма, на которую договорная арендная плата превышает рыночную арендную плату на дату оценки.
индекс прибыльности (коэффициент выгодности): Отношение настоящей стоимости будущих денежных потоков за срок прогноза к начальной стоимости инвестиций в объект недвижимости.
исправимый физический износ: Физический износ, устранение которого технически возможно и (или) затраты на устранение которого меньше, чем добавленная стоимость улучшений.
неисправимый физический износ: Физический износ, устранение которого технически невозможно и (или) затраты на устранение которого равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений.
кадастровая оценка земель, земельных участков: Определение кадастровой стоимости земель, земельных участков на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством.
коэффициент капитализации: Делитель, который используется для пересчета одного или нескольких будущих равных годовых денежных потоков в их стоимость. Множитель, который используется для пересчета стоимости в годовой денежный поток. Примечание - Коэффициент капитализации является нормой дохода. В зависимости от рассматриваемого денежного потока в качестве коэффициента капитализации выбирается одна из норм дохода, а именно: общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации заемного капитала, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для здания.
коэффициент дисконтирования (дисконта): Коэффициент, определяемый путем деления единицы на множитель накопления.
коэффициент фонда возмещения: Множитель, определяющий величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали на счету к концу срока прогноза при начислении сложного процента одну единицу.
коэффициент капитализации собственного капитала: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на собственный капитал.
коэффициент капитализации заемного капитала: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на заемный капитал.
коэффициент капитализации для земли: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на земельный участок. Примечание - Краткоживущие конструктивные элементы могут выделяться в улучшениях, не являющихся недвижимыми. Коэффициент капитализации для земли отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на земельный участок, к стоимости земельного участка.
коэффициент капитализации для здания: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на здание.
коэффициент (мультипликатор) операционных расходов: Отношение операционных 'расходов к действительному валовому доходу.
коэффициент (мультипликатор) чистого операционного дохода: Отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу.
коэффициент (мультипликатор) валового дохода: Коэффициент, характеризующий отношение цены (стоимости) объекта недвижимости к его валовому доходу.
недвижимые улучшения: Все объекты, являющиеся результатом деятельности человека и прочно связанные с землёй, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Примечание - К недвижимым улучшениям относятся: многолетние насаждения, капитальные строения, элементы капитальных строений.
неотделимые улучшения: Улучшения, которые невозможно отделить от объекта оценки без несоизмеримого ущерба его назначению и (или) нарушения его целостности.
неисправимый физический износ: Физический износ, устранение которого технически невозможно и (или) затраты на устранение которого равны или больше, чем добавленная стоимость улучшений.
настоящая стоимость единицы: Множитель, который определяет величину, обратную будущей стоимости единицы.
настоящая стоимость аннуитета: Множитель, который определяет настоящую стоимость серии равновеликих будущих единичных платежей за срок прогноза при начислении сложного процента.
настоящая стоимость: Стоимость объекта оценки или объекта-аналога, равная сумме произведений будущих денежных потоков и коэффициентов дисконтирования за срок прогноза.
норма отдачи (норма прибыли): Отношение, сопоставляющее все будущие денежные потоки в течение срока прогноза с начальными инвестициями. Примечание - К нормам отдачи относятся: норма процента, внутренняя норма отдачи, общая норма отдачи, норма отдачи на собственный капитал, норма отдачи на заемный капитал.