63.Как определяется стоимость местоположения при оценке объекта недвижимости затратным методом

Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что

покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство

заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой

подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о

новых или относительно новых зданиях.

Определяем коэффициент использования территории по формуле: Кит = SВ/SL,

SВ – общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке;

SL – площадь земельного участка.

Если Кит<(=)1 , то площадь условного земельного участка SLi = SВi/ Кит,

SВi – площадь основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.

Если Кит>1, то SLi =Sз+(SB-Sз)/К’ит

SЗi- Площадь застройки осн.улучшения входящего в состав объ. Недв.

К’ит=

Стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости определяется:VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр∙ Kиц,

KCзоны – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;

Kр – корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

Kиц – коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков.

2 Способ

Коэффициент плотности застройки определяем по формуле: Кпл = Sз/SL;

Площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, определяется по формуле: SLi = SЗi * Кпл;

Стоимость местоположения объекта оценки: VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр ∙ Kиц

64. Методы оценки земельных участков их сходства и различия?

Оценка стоимости зем. уч-ков подразделяется на индивидуальную и кадастровую. При индивидуальной оценке з.у. опр-ся рыночная, кадастровая, инвестиционная, специальная виды стоимости. Кадастровая оценка предполагает определение кадастровой стоимости з.у.

Инд. и кад. оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов оценки. Их отличия заключаются в масштабах проведения работ и точности полученных результатов. Индивидуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с резуль­татами кадастровой оценки, т.к. при инд.й оценке учитываются инди­видуальные особенности конкретного з.у., оказывающие влияние на его стоимость на рынке недвижимости. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно и учитывается влияние ограниченного количества факторов оценки.

Индивид. оценка з.у. проводится с применением одного или нескольких методов расчета стоимости, основанных на рыночных методах оценки з.у.: затратном, доходном, сравни­тельном. Кадастр. оценка з.у. проводится с применением тех же методов, а также метода кадастровой оценки.

В рамках рыночных методов оценки основными методами расчета стоимости земельных, участков являются методы: –статистического анализа; –последовательного внесения корректировок; –относительного сравнительного анализа; –ранжирования; –выделения; –распределения; –остатка для земли; –прямой капитализации дохода; –капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков); –предполагаемого использования; –иные.