59. При определении какой недвижимости применяются термины: темпы роста за срок прогноза в остаточный период; финансовая база и ценовой мультипликатор - их назначение?

Данные термины применяются при оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса).

При оценке бизнеса Методом дисконтированных денежных потоков ожидаемый срок деятельности компании разделяется на два периода: прогнозный и постпрогнозный (остаточный).

Темпы роста за срок прогноза – отношение величины экономического показателя в конце срока прогноза к его величине в начале срока прогноза. Темпы роста в остаточный период – прогнозириуемая средняя величина ежегодного роста денежного потока в остаточный период, т.к. предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

Ценовые мультипликаторы являются основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия с применением сравнительного подхода.

Ценовой мультипликатор – это коэффициент, отражающий соотношение между стоимостью объекта-оценки (объекта-аналога) и его финансовой базы. В качестве финансовой базы выступает размер одного из экономических показателей: прибыль, выручка от реализации, стоимость активов т.д. Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле М=Ц/ФБ, где М – оценочный мультипликатор; Ц – цена продажи предприятия-аналога; ФБ – финансовая база.

В оценочной деятельности используется два типа мультипликаторов – интервальные и моментные. Интервальными называются мультипликаторы, в которых в качестве финансовой базы используются показатели, величина которых формируется в течение установленного бухгалтерской отчётностью периода времени. К таким мультипликаторам относятся: цена/прибыль, цена/де­неж­ный поток, цена/ дивидендные выплаты, цена/выручка от реализации.

Моментными называются мультипликаторы, для расчёта которых используется информация о состоянии финансовой базы на конкретную дату. Например, цена/балансовая стоимость, цена/чистая стоимость активов.

60. Требования оценщика, предъявляемые к заказчику и информации для определения стоимости недвижимости.

Сбор и анализ информации об объекте оценки включает поиск информации по объектам-аналогам и получение исходных данных от заказчика оценки, анализ информации. Требования к исходной информации можно разделить на две группы:

− требования к перечню информации, предоставляемой заказчиком оценки;

− требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости.

Требования к перечню информации, предоставляемой заказчиком оценки, определяются составом необходимых документов и правилами их оформления.

Для проведения независимой оценки стоимости заказчик оценки по требованию исполнителя оценки или оценщика представляет следующие документы: копию свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации здания, изолированного помещения, сооружения, а в случае его отсутствия выписку из регистрационной книги и (или) другой документ, подтверждающий права на недвижимые улучшения; копию документа, удостоверяющего имущественные права на земельный участок; копию технического паспорта или документа, подтверждающего объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки (ведомость технических характеристик, паспорт изготовителя и др.); копию инвентарной карточки учета объекта основных средств, инвентарной карточки группового учета основных средств или выписку из инвентарной книги учета (для индивидуальных предпринимателей), других первичных учетных документов по учету основных средств (по законченным строительством объектам); копию проектно-сметной документации по объекту оценки; копию договоров (договора) аренды; копию документов, подтверждающих приобретение объекта оценки; сведения о доходах по объекту оценки; сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта недвижимости, коммунальные услуги; сведения о реконструкции, капитальном и (или) текущем ремонте, проведенных на объекте оценки; сведения о ставке, размере земельного налога и поправочных коэффициентах к земельному налогу; сведения о ставке, размере налога на недвижимость и поправочных коэффициентах к налогу на недвижимость; данные бухгалтерского учета и др. документы.

Необходимость предоставления всех документов или их части определяет оценщик.

При необходимости проведения технической инвентаризации, диагностики, экспертизы технического состояния отдельных конструкций и объекта оценки в целом заказчик предоставляет исполнителю оценки заключение экспертизы технического состояния объекта оценки или по согласованию с заказчиком исполнитель может привлекать на договорной основе специалистов и организации для выполнения данного вида работ.

При проведении оценки стоимости могут использоваться следующие источники: информация о ценах, выставленных на продажу объектов недвижимости по данным риелторских агентств; справочники и каталоги; прейскуранты и справочники цен; проектно-сметная документация; справочная и нормативная литература; литература по оценке; данные о продажах и аренде объектов недвижимости, размещенные на интернет-сайтах; экспертные мнения.

При проведении оценки оценщик не может использовать информацию о событиях, происходящих с объектом оценки после даты оценки.

При анализе предоставленных документов и информации учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения. В случае выявления в них несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать другую обоснованную информацию.

Копии документов, предоставленные заказчиком оценки, должны быть заверены в установленном законодательством порядке. Документы (сведения, справки, расчеты, таблицы и др.) должны быть подписаны заказчиком оценки и скреплены его печатью. Ответственность за предоставленные документы несет заказчик оценки.