56. Расчёт корректировок по элементам сравнения.

К методам расчета корректировок по элементам сравнения относятся следующие методы:

• анализа парного набора данных;

• статистического анализа (в том числе графического анализа, анализа тенденций, прямого срав­нения);

• анализа затрат;

• анализа доходов;

• экспертных оценок (в том числе индивидуальных опросов);

• другие.

Метод анализа парного набора данных основан на расчете корректировок по элементам сравнения путем сопоставления двух или более объектов-аналогов, различающихся между собой од­ним элементом сравнения.

Методы статистического анализа основаны на расчете корректировок по элементам срав­нения с использованием математического аппарата статистики и корреляционно-регрессионного ана­лиза. К методам статистического анализа относятся методы графического анализа и анализа тенден­ций и др.

Метод графического анализа основан на расчете корректировок путем выражения ре­зультатов статистического анализа в графической форме. Величина корректировки на выбранный элемент сравнения рассчитывается с помощью формулы расчета скорректированной цены по вы­бранному элементу сравнения, определенной по кривой распределения.

Метод анализа тенденций основан на расчете корректировок из статистической обработки большого количества информации, определения элементов сравнения, влияющих на цену продажи.

Метод прямого сравнения основан на расчете корректировки по элементу сравнения как среднего значения между стоимостью объектов-аналогов в обрабатываемой статистической выборке или путем непосредственного сравнения объекта-аналога с объектом оценки.

Метод анализа затрат предполагает расчет корректировок на основе определения затрат по устранению отличий в элементах сравнения между объектом оценки и объектами-аналогами.

Метод анализа доходов основан на расчете корректировок путем капитализации измене­ния доходов или потерь по объекту оценки по сравнению с объектами-аналогами.

Метод экспертных оценок предполагает определение корректировок на основе изучения мнения квалифицированных участников рынка недвижимости (инвесторов, риелторов, оценщиков и др.) (далее - эксперты) о влиянии на стоимость объекта оценки элементов сравнения. Разновидно­стью метода экспертных оценок является метод индивидуальных опросов.

Метод индивидуальных опросов основан на расчете корректировок по результатам обработки информации, полученной в результате опроса экспертов или из баз данных исполнителей оценки.

Методы расчета корректировок могут использоваться в комбинации (например, методы от­носительного сравнительного анализа и статистического анализа).

57. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

При выполнении оценки стоимости оценщик по заданию заказчика может обосновать аль­тернативное использование недвижимости, обеспечивающее ее максимально продуктивное исполь­зование.

Наиболее эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использо­вание объекта недвижимости, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором рыночная стоимость земельного участка наибольшая.

Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости, за исключением рыночной стоимости в текущем исполь­зовании.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется для участка земли:

• незастроенного;

• застроенного.

При окончательном выборе варианта наиболее эффективного использования оценщик дол­жен руководствоваться следующими правилами:

• если стоимость земельного участка в объекте недвижимости превышает стоимость незастро­енного земельного участка, то наиболее эффективным использованием является использование за­строенного земельного участка;

• если стоимость земельного участка в объекте недвижимости меньше стоимости незастроенного земельного участка, то наиболее эффективным использованием является использование незастро­енного земельного участка.