- •Регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь при проведении оценки объектов недвижимости.
- •Основные подходы к оценке объектов недвижимости.
- •Нормативное регулирование в области оценки объектов гражданских прав.
- •Виды стоимости, требования, возникающие при оценке недвижимости.
- •Недвижимость и имущество как экономическая и правовая категории.
- •Особенности функционирования рынка недвижимости. Концепция развития системы оценки недвижимости.
- •7. Принципы оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость
- •8. Какие есть виды стоимости недвижимости и элементы финансового анализа
- •9.Термины и понятия, применяемые в оценке стоимости объектов недвижимости и порядку оценки
- •Какие требования по сбору информации для оценки объектов недвижимости и порядку оценки?
- •Цели, назначение и классификация ссогп.
- •Виды стоимости и методы оценки объектов, гражданских прав.
- •13 Требования предъявляемые к оценщикам недвижимости и их отчетам?
- •14 Принципы, технологии, методы оценки недвижимости, их практическое использование и оформление результатов?
- •15 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости?
- •16. Классификация методов оценки, затраты и себестоимость объектов недвижимости.
- •17. Методы оценки земельных участков, их применение и назначение.
- •18. Требования к результату оценки и содержанию документов отражающих ее результатов.
- •19. Определения и понятия, применяемые в ходе проведения оценки недвижимости капитальных строений, незавершённого строительства и изолированных помещений?
- •20. Классификация объектов оценки и порядок её проведения?(кого «её»,я не понимаю!!печатаю не все из конспекта)
- •21. Индексный перерасчёт валютной стоимости объектов недвижимости?
- •Затратный метод оценки объектов недвижимости, его виды и особенности.
- •Доходный метод оценки объектов недвижимости, его особенности и применение.
- •Метод сравнительного анализа, применяемый при оценке недвижимости, его отличие от других методов и сфера применения.
- •25.Оценка объектов недвижимости с применением техники остатка.
- •26. Метод парных продаж и стоимостные поправки.
- •27 Внешнее удорожание недвижимости. Понятие аннуитета, определение его стоимости.
- •28 Какие есть денежные потоки и доходы при оценке объектов недвижимости?
- •4.Операционные (эксплуатационные) расходы :
- •29Какие существуют коэффициенты при оценке недвижимости, их назначение и определение?
- •30Что означают множитель накопления и коэффициент капитализации, их применение?
- •31. Что означает норма отдачи (норма прибыли) и дисконтная ставка, их значение при оценке недвижимости?
- •32. Недвижимое имущество и объекты гражданских прав, их классификация и назначение при оценке?
- •33. Что означает принцип регрессии, прогрессии и наиболее эффективного использования при оценке объектов недвижимости?
- •34. Методы оценки недвижимости. Их сходства и отличия.
- •35.Требования к исходной информации при оценке недвижимости.
- •36. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.
- •37.Требования к результатам и документам оценки?
- •38.Сведения о заказчике оценки, об исполнителях оценки и оценщиках?
- •39.Термины и определения оценки стоимости объектов гражданских прав, что такое множитель накопления; коэффициент капитализации; норма дохода и реверсия?
- •40.Что означает оценка недвижимости, на какие виды она подразделяется, что каждый из них означает и в каких случаях используется?
- •41.Что означает и в каких случаях применяется: амортизация, износ, физический износ, функциональный и внешний износ?
- •42.Объяснить на примере что такое сложный процент, какие есть его функции? Объяснить термины: будущая и настоящая стоимость единицы и аннуитета?
- •43. Что такое дисконтирование и норма диск-ия(дисконтная ставка), когда и где они применяются?
- •44. Какие есть имущественные права и принципы оценки, раскрыть 17-ть принципов оценки стоимости объектов гражданских прав?
- •45. Классификация стандартов оценки объектов гражданских прав, их содержание и назначение?
- •46.Взаимоотношения между заказчиком и исполнителем оценки, права и обязанности исполнителя оценки.
- •47.Какие есть объекты оценки недвижимого имущества, дать их характеристики. Что значит – потенциальный валовый доход, в каких случаях он определяется.
- •48. Какими бывают арендная плата, операционные, постоянные и переменные расходы в недвижимости.
- •49. Методы оценки капитальных строений и методы расчёта их стоимости?
- •50. Расчёт косвенных затрат и прибыли предпринимателя при оценке объекта недвижимости?
- •51. Определение внешнего удорожания и накопленного износа объекта недвижимости?
- •52 Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора)? Определение мультипликатора валового дохода?
- •53. Что такое коэффициент капитализации, его значение и способы расчета? Что означает определение – дисконтирование, методы его определения?
- •54. Расчёт стоимости объекта недвижимости методом остатка.
- •55 Расчёт стоимости изолированных помещений методом сравнительного анализа продаж.
- •56. Расчёт корректировок по элементам сравнения.
- •57. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
- •58. Требования к результату и документам оценки изолированных помещений и капитальных строений.
- •59. При определении какой недвижимости применяются термины: темпы роста за срок прогноза в остаточный период; финансовая база и ценовой мультипликатор - их назначение?
- •60. Требования оценщика, предъявляемые к заказчику и информации для определения стоимости недвижимости.
- •61 Порядок проведения оценки объектов незавершённого строительства, капитальных строений и изолированных помещений согласно стб 52.3.01-2007(ткп 52.3.01-2011)
- •62. Выбор методов оценки и методов расчёта объектов незавершённого строительства, капитальных строений и изолированных помещений
- •63.Как определяется стоимость местоположения при оценке объекта недвижимости затратным методом
- •64. Методы оценки земельных участков их сходства и различия?
- •65. Выбор элементов и единицы сравнения при проведении оценки земельных участков?
- •66. Применение метода статистического, качественного и последовательного анализа для оценки земельного участка согласно стб 52.2.01-2007?
- •67. Применение метода качественного анализа и метода выделения при оценке земельного участка.
- •68. Определение величины накопленного износа и косвенных затрат недвижимости.
- •69. Определение прибыли предпринимателя (инвестора) при создании недвижимого имущественного комплекса.
- •70. Метод распределения, его применение в оценке земельных участков
- •71. Определение коэффициента капитализации для земли и стоимости оцениваемого земельного участка (метод Ринга, Инвуда и Хоскольда)
- •72. Методы прямой капитализации дохода и предполагаемого использования для расчёта стоимости земельного участка
- •73. Требования к исходной информации, применяемые для оценки земельных участков.
- •74. Требования к результату, порядку оценки и содержанию документов отражающих результат оценщика.
51. Определение внешнего удорожания и накопленного износа объекта недвижимости?
Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства и др.), ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее. В случае отсутствия таких факторов внешние удорожания равны 0.
Для определения внешнего удорожания могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.
Внешнее удорожание может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).
Определение внешнего удорожания методом капитализации дохода основано на капитализации прироста чистого операционного дохода или прироста чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более высокого уровня рыночной арендной платы.
Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж (рыночной стоимости по отчетам об оценке) объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.
Накопленный износ может опред в % или долях от стоимости восстановления или замещения, в денежном выражении ( абсолютная величина). Округл. относительной величины износа производится: для конструктивных элементов до 5%, для объектов оценки до 1%. При определении износа используют следующие методы: нормативного износа, средневзвешенного износа, экономической жизни, разбивки, рыночной выборки.
Накопл. износ объекта оценки опред как совокупность физического, функционального и внешнего износа. В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами: рыночной выборки; экономической жизни; разбивки; другими.
Расчет накопленного износа рыночной выборки пр-ся на основании данных о продажах объектов-аналогов.
Метод рыночной выборки применяется при наличии информации о продажах объектов-аналогов и рыночной ( кадастровой ) стоимости свободных зем уч.
Метод экономической жизни применяется при отсутствии инф-ции, позволяющей разделить накопленный износ по видам.
Инак =(Тэф/ Тэк)x 100 %,
где Тэф – эффективный возраст объекта оценки, лет;
Тэк – экономическая жизнь объекта оценки, лет.
Метод разбивки основан на расчете накопл. износа путем разбивки его на физический, функциональный и внешний.
При последовательном и однократном учете факторов, влияющих на уменьшение стоимости объекта оценки, накопленный износ рассчитывается по формуле Инак = Ифиз + Ифункц + Ивн,
где Инак – накопленный износ объекта оценки, д.е., %; Ифиз – физический износ улучшений, д.е., %; Ифункц – функциональный износ улучшений, д.е., %;Ивн – внешний износ объекта оценки, д.е., %.
При последовательном и однократном учете факторов, влияющ на уменьшение стоимости объекта оценки накопленный износ рассчитывается:
Ин=Иф+Ифун-ный+Ивн
Накопленный износ, рассчитанный по данной формуле не может превышать 100% от стоимости восстановления. Относительная величина накопл износа может определ :
Инакопл=1-(1-Ифиз)(1-Ифункц)(1-Ивн)
Метод нормативного износа позволяет опред физ износ улучшений как отношение фактического срока службы к нормативному. Метод нормативного износа рекомендуется исп в случаях:
-Соответствия тех сост объекта оценки нормативным требованиям.
-Нормального режима эксплуотации объекта оценки
-Проведения оценки без осмотра и т.д.
Метод средневзвешенного износа рекомендуется использовать как опред физ износа по техническому состоянию конструктивных элементов на дату осмотра с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.
Метод разбивки основан на разделении физ износа улучшений на исправимый и неисправимый , их последовательном расчёте и суммировании.
Исправ физ износ опрел как стоимость отложенного ремонта по рез-там обслед улучшений и их конструктивных элементов, которые подразделяются на краткоживущие и долгоживущие.
Неисправимый физ износ опред суммой значений неисправимого физ износа, краткожив и долгоживущих конструктивных элементов и улучшений.