5. Недвижимость и имущество как экономическая и правовая категории.

Сущность недвижимости как экономической категории состоит в том, что она представляет собой многофункциональное экономическое благо, являющееся, как правило, основой всех остальных благ. В рамках любой экономической системы недвижимость, особенно такие ее объекты, как недвижимость по природе, выполняют роль пространственной материальной основы экономической деятельности и иных видов человеческой активности.

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

6. Особенности функционирования рынка недвижимости. Концепция развития системы оценки недвижимости.

Концепция системы оценки недвижимости учитывает следующие положения и принципы:

1)оценка недв. носит независимый и профессион. характер;

2)оценка недв. носит научный характер со своей терминологией, подходами, методами и принципами исследования;

3)оценка недв. как профес. вид деят. учитывает все имеющие местоизменения на внутр. и внеш. рынках, а также влияние различных сегментов на ее стоим.;

4)эффективность оценки возникает только при наличии правового регулирования данного вида деят. и равноправия всех сторон оценочного процесса;

5)развитие оцен. деят. осущ. как на госуд., так и частной основе с равными правами и доступной информации;

6)оценка объектов недв. явл. необходимым фактором для регулирования различных правовых отношений этой области, а также одной из важнейших составляющих в инвестиционном процессе;

7)оценка недв. осущ. при госуд. правовом регулировании данного вида деят. и участия в нем.

7. Принципы оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость

Можно выделить следующие принципы оценки объектов недвижимости:

1.Принцип наилучшего и наибольшего эффективного использования Он основан на опред. стоимости недвижимости в случает использ. объектом наилучшим, наиб. эффективным образом даже если текущее испл. объектов другое.

Для ННЭИ оцениваемого объекта сущ. несколько ограничений: финансовая обоснованность, практическая осуществимость, соотв с законодательством.

Финансовая обоснованность – понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта отражающих способности объекта обеспечить доход для размещения расходом инвесторов и получение ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Практическая осуществимость – она основана на анализе затрат и сроков реализации проекта, вероятности риска, доступности транспорта коммуникационных удобств.

2.Принцип вклада

Он основан на измерении стоимости каждого элемента носимой в нем общей стоимости объекта.

3.Принцип предельной продуктивности

Заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающий затраты на их создание до достижение максимальной продуктивности, после чего данные затраты не будут компенсированы увеличению стоимости объектов.

4.Принцип сбалансированности

Основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимости на рынке.

5. Принцип полезности

Основан на том, что объект недвижимости на ряду с большей полезностью для пользования обладает и большей стоимостью на рынке.

6.Принцип замещения

Он означает, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности.

7. Принцип ожидания

Основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые вложения (будущие) преимущества от владения объекта.

8. Принцип внешнего воздействия

Основан на учете изменения стоимости недвижимости вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды (экономич., политич., административные и экологические)

9.Принцип изменения

Основан на учете изменений соотв. циклам жизни кот присуще как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и города, и общества в целом.

Различают 4 цикла жизни: рост, стабильность, упадок, обновление.

10.Принцип конкуренции

Основан на том, что рыночные цены восстановалив. на опред. Уровне с учетом конкуренции.

11.Принцип спроса и предложения

Основан на опред стоимости объекта в соотношении спроса и предложения на рынке недвижимости.

12. Принцип соответствия Основан на том, что объект недвижимости достигает максимальную стоимость в окруж совместных гарантирующих объектом при совместимом объекте землепользования.