- •Регулирование оценочной деятельности в Республике Беларусь при проведении оценки объектов недвижимости.
- •Основные подходы к оценке объектов недвижимости.
- •Нормативное регулирование в области оценки объектов гражданских прав.
- •Виды стоимости, требования, возникающие при оценке недвижимости.
- •Недвижимость и имущество как экономическая и правовая категории.
- •Особенности функционирования рынка недвижимости. Концепция развития системы оценки недвижимости.
- •7. Принципы оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость
- •8. Какие есть виды стоимости недвижимости и элементы финансового анализа
- •9.Термины и понятия, применяемые в оценке стоимости объектов недвижимости и порядку оценки
- •Какие требования по сбору информации для оценки объектов недвижимости и порядку оценки?
- •Цели, назначение и классификация ссогп.
- •Виды стоимости и методы оценки объектов, гражданских прав.
- •13 Требования предъявляемые к оценщикам недвижимости и их отчетам?
- •14 Принципы, технологии, методы оценки недвижимости, их практическое использование и оформление результатов?
- •15 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости?
- •16. Классификация методов оценки, затраты и себестоимость объектов недвижимости.
- •17. Методы оценки земельных участков, их применение и назначение.
- •18. Требования к результату оценки и содержанию документов отражающих ее результатов.
- •19. Определения и понятия, применяемые в ходе проведения оценки недвижимости капитальных строений, незавершённого строительства и изолированных помещений?
- •20. Классификация объектов оценки и порядок её проведения?(кого «её»,я не понимаю!!печатаю не все из конспекта)
- •21. Индексный перерасчёт валютной стоимости объектов недвижимости?
- •Затратный метод оценки объектов недвижимости, его виды и особенности.
- •Доходный метод оценки объектов недвижимости, его особенности и применение.
- •Метод сравнительного анализа, применяемый при оценке недвижимости, его отличие от других методов и сфера применения.
- •25.Оценка объектов недвижимости с применением техники остатка.
- •26. Метод парных продаж и стоимостные поправки.
- •27 Внешнее удорожание недвижимости. Понятие аннуитета, определение его стоимости.
- •28 Какие есть денежные потоки и доходы при оценке объектов недвижимости?
- •4.Операционные (эксплуатационные) расходы :
- •29Какие существуют коэффициенты при оценке недвижимости, их назначение и определение?
- •30Что означают множитель накопления и коэффициент капитализации, их применение?
- •31. Что означает норма отдачи (норма прибыли) и дисконтная ставка, их значение при оценке недвижимости?
- •32. Недвижимое имущество и объекты гражданских прав, их классификация и назначение при оценке?
- •33. Что означает принцип регрессии, прогрессии и наиболее эффективного использования при оценке объектов недвижимости?
- •34. Методы оценки недвижимости. Их сходства и отличия.
- •35.Требования к исходной информации при оценке недвижимости.
- •36. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.
- •37.Требования к результатам и документам оценки?
- •38.Сведения о заказчике оценки, об исполнителях оценки и оценщиках?
- •39.Термины и определения оценки стоимости объектов гражданских прав, что такое множитель накопления; коэффициент капитализации; норма дохода и реверсия?
- •40.Что означает оценка недвижимости, на какие виды она подразделяется, что каждый из них означает и в каких случаях используется?
- •41.Что означает и в каких случаях применяется: амортизация, износ, физический износ, функциональный и внешний износ?
- •42.Объяснить на примере что такое сложный процент, какие есть его функции? Объяснить термины: будущая и настоящая стоимость единицы и аннуитета?
- •43. Что такое дисконтирование и норма диск-ия(дисконтная ставка), когда и где они применяются?
- •44. Какие есть имущественные права и принципы оценки, раскрыть 17-ть принципов оценки стоимости объектов гражданских прав?
- •45. Классификация стандартов оценки объектов гражданских прав, их содержание и назначение?
- •46.Взаимоотношения между заказчиком и исполнителем оценки, права и обязанности исполнителя оценки.
- •47.Какие есть объекты оценки недвижимого имущества, дать их характеристики. Что значит – потенциальный валовый доход, в каких случаях он определяется.
- •48. Какими бывают арендная плата, операционные, постоянные и переменные расходы в недвижимости.
- •49. Методы оценки капитальных строений и методы расчёта их стоимости?
- •50. Расчёт косвенных затрат и прибыли предпринимателя при оценке объекта недвижимости?
- •51. Определение внешнего удорожания и накопленного износа объекта недвижимости?
- •52 Метод валовой ренты (метод валового мультипликатора)? Определение мультипликатора валового дохода?
- •53. Что такое коэффициент капитализации, его значение и способы расчета? Что означает определение – дисконтирование, методы его определения?
- •54. Расчёт стоимости объекта недвижимости методом остатка.
- •55 Расчёт стоимости изолированных помещений методом сравнительного анализа продаж.
- •56. Расчёт корректировок по элементам сравнения.
- •57. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
- •58. Требования к результату и документам оценки изолированных помещений и капитальных строений.
- •59. При определении какой недвижимости применяются термины: темпы роста за срок прогноза в остаточный период; финансовая база и ценовой мультипликатор - их назначение?
- •60. Требования оценщика, предъявляемые к заказчику и информации для определения стоимости недвижимости.
- •61 Порядок проведения оценки объектов незавершённого строительства, капитальных строений и изолированных помещений согласно стб 52.3.01-2007(ткп 52.3.01-2011)
- •62. Выбор методов оценки и методов расчёта объектов незавершённого строительства, капитальных строений и изолированных помещений
- •63.Как определяется стоимость местоположения при оценке объекта недвижимости затратным методом
- •64. Методы оценки земельных участков их сходства и различия?
- •65. Выбор элементов и единицы сравнения при проведении оценки земельных участков?
- •66. Применение метода статистического, качественного и последовательного анализа для оценки земельного участка согласно стб 52.2.01-2007?
- •67. Применение метода качественного анализа и метода выделения при оценке земельного участка.
- •68. Определение величины накопленного износа и косвенных затрат недвижимости.
- •69. Определение прибыли предпринимателя (инвестора) при создании недвижимого имущественного комплекса.
- •70. Метод распределения, его применение в оценке земельных участков
- •71. Определение коэффициента капитализации для земли и стоимости оцениваемого земельного участка (метод Ринга, Инвуда и Хоскольда)
- •72. Методы прямой капитализации дохода и предполагаемого использования для расчёта стоимости земельного участка
- •73. Требования к исходной информации, применяемые для оценки земельных участков.
- •74. Требования к результату, порядку оценки и содержанию документов отражающих результат оценщика.
47.Какие есть объекты оценки недвижимого имущества, дать их характеристики. Что значит – потенциальный валовый доход, в каких случаях он определяется.
Обычно оценке подлежат следующие объекты недвижимости:
- земельные участки; участки недр, обособленные водные объекты и другие, и все что прочно связано с землей, т.е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
- объекты жилой недвижимости (квартиры, индивидуальные дома);
- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади);
Потенциальный валовой доход: Максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости.
Примечание. Потенциальный валовой доход включает: договорную арендную плату по занятой арендаторами площади, рыночную арендную плату по не занятой арендаторами площади, скользящий доход и прочие доходы от объекта недвижимости.
Расчет потенциального валового дохода производится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости.
Существуют арендные платы: рыночная – применяется в период действия договора аренды, и контрактная – является постоянной в этот период.
Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.
Далее определяется действительный валовый доход.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
48. Какими бывают арендная плата, операционные, постоянные и переменные расходы в недвижимости.
Договорная арендная плата: Арендная плата за пользование и владение объектом недвижимости, размер, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Бывает – избыточная, процентная, расчетная.
Избыточная арендная плата: Сумма, на которую договорная арендная плата превышает рыночную арендную плату на дату оценки.
Процентная арендная плата: Арендная плата, установленная договором аренды в виде доли от доходов, связанных с деятельностью арендатора и полученных в результате использования арендованного объекта недвижимости.
Расчетная рыночная арендная плата: Арендная плата, полученная расчетным путем за срок прогноза и используемая для определения будущих доходов от объекта недвижимости.
Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.
К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.
Операционные расходы могут быть двух видов:
а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы);
б) переменные расходы (условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.).