43. Что такое дисконтирование и норма диск-ия(дисконтная ставка), когда и где они применяются?

Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

Норма дисконтирования (дисконтная ставка): Норма отдачи, которая используется для определения настоящей стоимости будущих денежных потоков за срок прогноза.

Это определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим переводам (доходам) в настоящий момент.

Дисконтирование является универсальной методикой приведения будущих денежных потоков к настоящему моменту, основанной на понятиях сложных процентов. Формула дисконтированной текущей стоимости денежных потоков выглядит следующим образом:

,

CFt — денежные потоки t-го периода;

r — коэффициент дисконтирования;

N — число периодов.

Ставка дисконтирования r обычно определяется в виде % в год. Базовое определение ставки дисконтирования — это ставка дохода, который можно получать на свои деньги, если отказаться от анализируемых инвестиций и поместить их в инвестиционные инструменты. Кроме того, дисконтирование применяется в самых различных областях финансового анализа, каждая из которых имеет собственные методы расчета ставки. Поэтому, единого подхода к определению ставки дисконтирования не существует.

Для чего нужна ставка дисконтирования:

• для более точного расчета доходности проекта;

• для сравнения полученных показателей проекта с минимальной нормой доходности при инвестициях в аналогичный бизнес.

44. Какие есть имущественные права и принципы оценки, раскрыть 17-ть принципов оценки стоимости объектов гражданских прав?

Имущественные права

— воспроизводить произведение;

— распространять экземпляры произведения любым способом;

— импортировать экземпляры произведения в целях распространения;

Принципы

Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

• принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение и ожидание);

• принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями (остаточная продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическая величина и экономическое разделение);

• принципы, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение);

• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (синтез принципа всех трех групп, которые были рассмотрены ранее).

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом.

Принципы оценки стоимости объектов гражданских прав

Принцип полезности – объект недвижимости обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезен собственнику (т.е. способен удовлетворять какие-либо потребности собственника).

Принцип ожидания – стоимость недвижимости зависит от уровня дохода, который может быть получен от использования объекта в будущем.

Принцип замещения – максимальная стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью.

Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи - отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это поиск разумного и возможного варианта использования объекта оценки, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.

Принцип вклада – сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора (улучшения) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (улучшения).

Принцип остаточной продуктивности – приписывает земле, на которой расположен объект недвижимости ту часть дохода от его эксплуатации, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов – труда, капитала и предпринимательства.

Принцип изменения – стоимость недвижимости изменяется с течением времени.

Принцип равновесия, иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества.

Принцип спроса и предложения. Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недв-ти. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

Принцип соответствия - стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.