34. Методы оценки недвижимости. Их сходства и отличия.

Подходы к оценки недвижимости: индексный метод, метод балансового накопления, метод кадастровой оценки, метод расчета валютной стоимости, рыночный метод.

Рыночный метод включает в себя доходный метод, метод сравнительного анализа, затратный метод.

Индексный метод основан на применении коэффициентов и индексов стоимости, принятых в качестве базы оценочной стоимости объектов оценки за исключением предприятий как имущественного комплекса.

Метод балансовых накоплений основан на использовании данных бух.учета на дату оценки и применяется для определения оценочной стоимости предприятия как имущественного комплекса.

Метод кадастровой оценки основан на использовании сведений, содержащихся в госуд-м, земельном и градостроительном кадастрах.

Метод пересчета валютной стоимости - метод определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорус­ского рубля, установленному Национальным банком Республики Бе­ларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода.

Рыночный метод оценки представляет собой метод оценки объектов недвижимости и недвижимых улучшений, в том числе мно­гоквартирных жилых домов, жилых домов, квартир, жилых комнат, садовых домиков (дач), гаражей, построек, иных объектов или элемен­тов объектов недвижимости на основе использования затратного, до­ходного, сравнительного методов.

Сравнительный метод основан на сравнении и учете отличий объекта оценки и аналогичными объектами, сходными по основным экономическим, техн-м, технол-м, и иным характеристикам.

Доходный метод основан на расчете доходов, ожидаемых от использовании объекта оценки в будущем и при образовании в стоимость объекта оценки.

Затратный метод основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства и замещения объектов оценки с учетом их износа, или на разнице активов баланса и по обязательствам пассивов баланса.

35.Требования к исходной информации при оценке недвижимости.

Требования к исх. Информации можно разделить на 2 группы:

1)Перечень информации, предоставляемой заказчиком, куда входят след. документы:

• копию свидетельства о государственной регист­рации объекта оценки, а в случае его отсутствия – выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях(обремениях) прав на здание и сооружение, либо их копию или другой документ, подтверждающий права на объект оценки;

• копию документа, удостоверяющего право на земельный участок;

• копию документа, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики объекта оценки;

• копию инвентарной карточки учета объекта основных средств, выписку из инвентарной книги учета ( для ИП) или других первичных учетных документов основных средств;

• данные бухгалтерского учета по статьям затрат о выполненных работах и произведенных затратах по незавершенным строительствам объектов по месяцам и годам строительства;

• сведения о расходах на содержание и эксплуатацию объекта оценки, коммун.услуги;

• сведения о реконструкции, капитальном и текущем ремонтах объ­екта оценки

• копию договора (договоров) найма, поднайма, аренды, субаренды;

• сведения о земельном налоге; сведения о налоге на недвижимость; другие документы.

Все документы должны быть заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью.

2) Информация, используемая при оценке:

• информация о ценах выставленных на продажу объектов недви­жимости по данным риэлтерских агентств;

• номенклатурные каталоги и справочники;

• прейскуранты и справочники цен;

• справочная и нормативная литература;

• информация, размещенная на Интернет-сайтах, в том числе дан­ные о продажах и аренде объектов недвижимости;

• проектно-сметную документацию по объекту оценки;

• экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов недвижимости;

• данные из средств массовой информации;

• другие источники.