30Что означают множитель накопления и коэффициент капитализации, их применение?

Методы в рамках доходного подхода к оценке, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов, включают:

• метод капитализации дохода;

• метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется в тех случа­ях, когда доход от эксплуатации оцениваемого объекта стабилен.

По СТБ 52.0.02.

Коэффициент капитализации: Делитель, который используется для пересчета одного или нескольких будущих равных годовых денежных потоков в их стоимость, или множитель, который используется для пересчета стоимости в годовой денежный поток.

Также выделяют:

Общий коэффициент капитализации: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на весь капитал

Коэффициент капитализации собственного капитала: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на собственный капитал

Коэффициент капитализации заемного капитала: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на заемный капитал

Коэффициент капитализации для земли: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на земельный участок

Коэффициент капитализации для улучшений: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на улучшения

Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на недвижимые улучшения.

Применение коэффициента капитализации.

Метод капитализации доходов.

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

где

 — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

 — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

 — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

где

 — коэффициент капитализации

 — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

 — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

Множитель накопления: Будущая стоимость единицы, которая рассчитывается по выбранной норме дисконтирования с установленной периодичностью начисления сложных процентов в течение года по формуле

(1 )

где Sп - множитель накопления;

i - норма дисконтирования;

т - периодичность (интервал) начисления сложных процентов в течение года;

п - срок прогноза, год.