4.Операционные (эксплуатационные) расходы :
- постоянные операционные расходы: Текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту недвижимости, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг в объекте недвижимости.
- переменные операционные расходы: Текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы по объекту недвижимости, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг.
- расходы на замещение: Текущие (ежегодные, ежемесячные и др.) расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости.
5.чистый операционный доход: Чистый операционный доход определяется как разница между действительным валовом доходом и операционными расходами по объекту недвижимости.
6.Чистый валовый доход
7.Налог на прибыль
8.Выплаты по обслуживанию долга;
9.Чистый доход - разность действительного валового дохода и расходов, необходимых для получения дохода;
10.Доход от продажи объекта.
договорная арендная плата: Арендная плата за пользование и владение объектом недвижимости, размер, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
избыточная арендная плата: Сумма, на которую договорная арендная плата превышает рыночную арендную плату на дату оценки.
потери арендной платы: Потери потенциального дохода за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости, неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.
процентная арендная плата: Арендная плата, установленная договором аренды в виде доли от доходов, связанных с деятельностью арендатора и полученных в результате использования арендованного объекта недвижимости.
прочие доходы: Доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и (или) не связанных со сдачей в аренду площадей в объекте недвижимости.
Примечание - К прочим доходам относят доходы от пользования гаражом, автостоянкой, доход от эксплуатации игровых автоматов и пр.
распределенная аренда: Аренда, при которой по договору аренды часть операционных расходов оплачивается арендодателем, а часть - арендатором.
чистая аренда: Аренда, при которой по договору аренды операционные расходы оплачиваются арендатором.
29Какие существуют коэффициенты при оценке недвижимости, их назначение и определение?
По СТБ 52.0.02.
Коэффициент: Показатель, фактор, параметр, представляющий отношение двух однородно исчисленных величин, чаще всего в денежном выражении или числовой множитель в функциональной зависимости.
Коэффициент плотности застройки – отношение площади застройки к площади земельного участка;
Коэффициент капитализации: Делитель, который используется для пересчета одного или нескольких будущих равных годовых денежных потоков в их стоимость, или множитель, который используется для пересчета стоимости в годовой денежный поток.
Коэффициент дисконтирования (коэффициент дисконта): Коэффициент, определяемый путем деления единицы на множитель накопления
Множитель накопления: Будущая стоимость единицы, которая рассчитывается по выбранной норме дисконтирования с установленной периодичностью начисления сложных процентов в течение года по формуле
(1
)
где Sп - множитель накопления;
i - норма дисконтирования;
т - периодичность (интервал) начисления сложных процентов в течение года;
п - срок прогноза, год.
Срок прогноза: Период времени, в течение которого планируется получение денежного потока по объекту оценки
Норма: Установленная мера, величина, средняя величина, определяющая уровень физического или экономического показателя, в том числе дохода, прибыли
Норма дохода: Отношение, сопоставляющее годовой денежный поток со стоимостью капитала
Общий коэффициент капитализации: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на весь капитал
Коэффициент капитализации собственного капитала: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на собственный капитал
Коэффициент капитализации заемного капитала: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на заемный капитал
Коэффициент капитализации для земли: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на земельный участок
Коэффициент капитализации для улучшений: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на улучшения
Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на недвижимые улучшения.
Норма отдачи (норма прибыли): Отношение, сопоставляющее настоящую стоимость всех будущих денежных потоков в течение срока прогноза с начальными инвестициями
Норма процента: Годовая норма сложного процента, получаемая кредитором в виде платы за пользование капиталом
Внутренняя норма отдачи (внутренняя норма прибыли): Норма отдачи, которая определяется при условии, когда разность настоящей стоимости будущих годовых денежных потоков и настоящей стоимости инвестиций равна нулю
Общая норма отдачи: Норма отдачи, измеряющая отдачу инвестированного капитала по настоящей стоимости будущих годовых денежных потоков за срок прогноза
Норма отдачи собственного капитала: Норма отдачи, измеряющая отдачу собственного капитала по настоящей стоимости будущих годовых денежных потоков, приходящихся на собственный капитал, за срок прогноза
Норма отдачи заемного капитала: Норма отдачи, измеряющая отдачу заемного капитала по настоящей стоимости будущих годовых денежных потоков, приходящихся на заемный капитал, за срок прогноза
Норма дисконтирования (дисконтная ставка): Норма отдачи, которая используется для определения настоящей стоимости будущих денежных потоков за срок прогноза
индексы изменения стоимости (цен, затрат) в строительстве: Отношения текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов или их отдельные калькуляционные составляющие.
индекс прибыльности (коэффициент выгодности): Отношение настоящей стоимости будущих денежных потоков за срок прогноза к начальной стоимости инвестиций в объект недвижимости.
ценовой мультипликатор: Коэффициент, отражающий соотношение между стоимостью объекта оценки (объекта-аналога) и его финансовой, физической и иной базой.