27 Внешнее удорожание недвижимости. Понятие аннуитета, определение его стоимости.
Внешнее удорожание: Увеличение стоимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.
Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам, развитая инфраструктура (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.), ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее.
Для определения внешнего удорожания могут применяться методы капитализации дохода, сравнительного анализа продаж.
Внешнее удорожание может рассчитываться иными методами в зависимости от имеющейся информации (макроэкономический анализ, анализ операционной загрузки и др.).
Определение внешнего удорожания методом капитализации дохода основано на капитализации прироста чистого операционного дохода или прироста чистого операционного дохода от основной деятельности от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание, либо на капитализации прироста чистого операционного дохода по причине сложившегося на дату оценки более высокого уровня рыночной арендной платы.
Метод сравнительного анализа продаж основан на сравнении цен продаж (рыночной стоимости по отчетам об оценке) объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.
Аннуитет
Одним из широко используемых в финансово-экономических расчетах понятий является аннуитет. Аннуитет представляет собой такой вид денежных потоков, которые осуществляются последовательно в равных размерах через равные периоды времени. Аннуитетные платежи имеют место при оценке долевых и долговых ценных бумаг, инвестиционных проектов. Примером аннуитета могут быть ежеквартальные выплаты процентов по облигациям, депозитным и сберегательным сертификатам, арендная плата и др. Для определения будущей и настоящей стоимости аннуитета могут быть использованы формулы.
где Sa — будущая стоимость аннуитета на конец определенного периода;
А — сумма аннуитетного платежа;
ka — множитель наращивания аннуитета, определяемый по специальным таблицам при заданных параметрах процентной ставки и числа периодов.
Обратная формула для определения настоящей стоимости аннуитета
где Рa — настоящая стоимость аннуитета;
Rа — дисконтный множитель аннуитета, определяемый по специальным таблицам при заданных параметрах дисконтной ставки и числа периодов.
28 Какие есть денежные потоки и доходы при оценке объектов недвижимости?
денежный поток: Фактические и (или) расчетные периодические доходы и (или) затраты (расходы) и (или) единовременный доход от продажи объекта оценки или объекта-аналога.
доход(ы): Денежные поступления или ценности, выраженные в денежной форме и полученные в результате какой-либо деятельности. Увеличение активов или уменьшение обязательств, ведущее к увеличению капитала.
затраты (расходы, издержки): Денежное выражение величины ресурсов, требуемых на создание или производство объекта оценки, продукции, оказания услуг, выполнения работ и их реализацию или приобретение.
Примечание - Цена, уплаченная покупателем за объект оценки или объект-аналог, становится для него затратами на его приобретение.
Структура бюджета расхода и дохода состоит из следующих показателей:
1.Потенциальный валовый доход- это общий доход от недвижимости, который можно получить при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход состоит из 4 составляющих:
- контрактная годовая арендная плата – это часть потенциального валового дохода, который образуется за счет условий арендного договора;
-скользящий доход – это часть потенциального валового дохода. Который образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендодателями тех расходов. Которые превышали значения отмеченных в договоре;
- рыночная годовая арендная плата – это часть потенциального валового дохода, которую относят к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы;
- прочие доходы – это доходы, получаемые за счет функционирования объектов недвижимости и не включаемые в арендную плату. Данные доходы получаются от использования бизнеса непрерывно связанного с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельного участка и каркаса здания.
2. потери дохода (потери от недозагрузки, потери при сборе арендной платы и другие потери, получаемые в ходе эксплуатации объектов недвижимости);
3.действительный (эффективный) валовой доход: Потенциальный валовой доход за минусом потерь арендной платы