Метод сравнительного анализа, применяемый при оценке недвижимости, его отличие от других методов и сфера применения.
Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей их корректировкой по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.
Осуществляется поиск исходных данных на рынке недвижимости с целью получения информации о сделках, предложении, спросе на объекты, сходные с объектом оценки по объемно-планировочным, конструктивным, экономическим характеристикам, функциональному назначению.
Анализ и отбор информации по объектам-аналогам
Проводится анализ возможности использования информации, собранной при исследовании рынка, выбор предполагаемых объектов-аналогов из общего числа объектов.
Расчет стоимости сравнительным методом оценки (методом сравнительного анализа продаж) производится в следующей последовательности:
исследование рынка;
анализ и отбор информации по объектам-аналогам;
определение единиц сравнения;
сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
выбор элементов сравнения;
выбор методов расчета стоимости;
выбор методов расчета корректировок;
расчет корректировок по элементам сравнения;
корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов;
определение итоговой стоимости объекта оценки.
При реализации сравнительного метода используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:
методы количественного анализа;
методы качественного анализа.
Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов- аналогов, определении стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.
Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
25.Оценка объектов недвижимости с применением техники остатка.
Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.
В основе определения стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:
техника остатка для земли;
техника остатка для улучшений;
остатка для собственного капитала;
техника остатка для заёмного капитала.
Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:
Техника остатка для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость. Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ:
