Затратный метод оценки объектов недвижимости, его виды и особенности.
З. метод – метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммы стоимости земельного участка к стоимости улучшения предпринимательской прибыли, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа.
З. метод применяется:
1) ТЭ обоснования стоимости нового строительства;
2) Анализа наиболее эффективного использования земельных участков;
3) Оценка специализированной недвижимости;
4) Оценка незавершенного строительства объекта;
5) Невозможность использования других методов;
Порядок расчета стоимости объекта оценки з. методом:
Определение рыночной стоимости земельного участка;
Определение первоначальной стоимости объекта оценки или объекта аналога;
Определение стоимости восстановления объекта оценки или объекта аналога.
Косвенные затраты – дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования в период размещения объекта недвижимости.
Косвенные затраты:
Расходы по маркетингу, в том числе затраты на рекламу;
Затраты на проведение инвентаризации;
На изготовление землеустроительного дела;
На регистрацию имущественных прав;
На содержание объекта недвижимости на рынке до продажи и др.
Внешнее удорожание – определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект оценки.
Рыночная система ограничена в использовании определенных объектов недвижимости, изменении окружающей среды, инфраструктуры законодательства. В случае отсутствия таковых факторов, внешнее удорожание равно 0.
,
где
V
– стоимость объекта недвижимости;
-
стоимость местоположения о.н.;
-
стоимость улучшения; ЕР – прибыль
предпринимателя; IL
– косвенные затраты;
-
внешнее удорожание; AD
– накопленный износ.
Доходный метод оценки объектов недвижимости, его особенности и применение.
Доходный подход в оценке стоимости объектов недвижимости - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В основе доходного подхода лежат следующие принципы:
Принцип ожидания (стоимость объектов, приносящих доход, определяемая текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет)
Принцип замещения ( данный принцип основывается на определении величины эффективных капиталовложений для приобретения сопоставимого, замещаемого объекта, приносящего желаемую прибыль)
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, кот. как ожидается принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем объекта недвижимости, т.е. путем капитализации дохода.
Капитализация доходов – процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.
Определение рыночной стоимости доходным методом происходит в 2 этапа:
Прогнозирование будущего дохода, который основан на:
А) использование финансового отчета собственника;
Б) упрощение баланса;
В) отчета о движении денежных средств;
Г) анализа экономических статей доходов и расходов.
Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость.
Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом производится с использованием следующих расчетов стоимости:
Методом прямой капитализации, который представляет собой метод расчета стоимости, базируемый на ожидаемом годовом чистом операционном доходе, деленном на общий коэффициент капитализации.
,
где V
– стоимость об. недвиж.; NOI
– годовой чистый операционный доход
по об. недвиж.; R
– общий коэффициент капитализации.Капитализация по норме отдачи, представляет собой расчет стоимости, который базируется на предположенных, относительно ожидаемых изменения дохода из стоимости объекта недвижимости в течении срока прогноза.
Валовой ренты, представляет собой расчет стоимости, который базируется на данных о ценах продаж, потенциальном или действительном валовом доходе и потенциальном валовом доходе объекта оценки.
Метод остатка, представляет собой расчет стоимости, который позволяет определить стоимость об. недв. или элементов об. недв., приходящихся на неизвестный имущественный или финансовый интерес.