3.5. Договірне оформлення будівельної діяльності та інвестицій у будівництво

Договірні відносини в будівельній діяльності організовуються за певними схемами залежно від складу суб’єктів правовідносин у сфері будівництва та стадії будівництва. Однак найчастіше для правового оформлення відносин учасників будівельного процесу використовується форма договору підряду.

Укладання та виконання договору підряду регулюється у Главі 33 «Капітальне будівництво» ГК України та у Главі 61 «Підряд» ЦК України. Як уже було зазначено вище, сторонами договору підряду є замовник та підрядник. Підрядник зобов’язується побудувати і здати замовникові у встановлений строк визначений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов'язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх (ст. 318 ГК України).

Істотними умовами договору підряду (відповідно до ч. 5 ст. 318 ГК України) є:

- найменування сторін;

- місце і дату укладення; предмет договору (найменування об'єкта, обсяги і види робіт, передбачених проектом);

- строки початку і завершення будівництва, виконання робіт;

- права і обов'язки сторін; вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт);

- порядок матеріально-технічного, проектного та іншого забезпечення будівництва;

- режим контролю якості робіт і матеріалів замовником;

- порядок прийняття об'єкта (робіт);

- порядок розрахунків за виконані роботи, умови про дефекти і гарантійні строки;

- страхування ризиків, фінансові гарантії; відповідальність сторін (відшкодування збитків);

- урегулювання спорів, підстави та умови зміни і розірвання договору.

Залежно від предмету та складу суб’єктів підрядних відносин договір підряду має такі види:

- генеральний підрядний договір (договір підряду на капітальне будівництво) – укладається між замовником і генеральним підрядником на виконання всього комплексу робіт;

- субпідрядний договір – укладається генеральним підрядником чи замовником з підрядниками усіх «рівнів» на виконання певного об’єму робіт;

- договір підряду на проведення проектних і дослідницьких робіт – укладається між замовником та підрядником на виготовлення проектної документації або для виконання обумовлених договором проектних робіт, а також для виконання дослідницьких робіт;

- договір на виконання геологічних, геодезичних та інших робіт, необхідних для капітального будівництва – укладається між замовником та підрядником на виконання вказаних робіт.

Відповідного договірного оформлення набули також і інвестиційні відносии у сфері будівельної діяльності. Так, залежно від форми участі інвестора в будівельному процесі інвестиційні відносини можуть набувати різної договірної форми, наприклад, існувати у вигляді:

- інвестиційного договору, або ж змішаного інвестиційного договору з елементами договору міни (ст. 715 ЦК України). Предметом змішаного інвестиційного договору зводитиметься до того, що інвестор, поряд із інвестиційними зобов’язаннями, також виконує і функції замовника будівництва (надає послуги), а як винагороду за надані послуги одержує частину закінченого будівництвом об'єкту;

- договору управління майном (глава 70 ЦК України);

- договору простого товариства (ст. 1132 ЦК України);

- договору про інвестування грошових коштів (ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18 вересня 1991 р.).

При інвестуванні спорудження житла через фонди фінансування будівництва договірні відносини між довірителем (інвестором) та управителем, а також між управителем та забудовником регулюються договорами, що укладаються відповідно до положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (ст.ст. 9, 14).

У разі залучення суб’єктом будівельної діяльності коштів на кредитних засадах між ним і банком укладається договір кредиту (Глава 71 ЦК України).