3.4. Суб’єкти відносин у сфері будівельної діяльності

Суб’єктами відносин у сфері будівельної діяльності є:

1. Органи державної виконавчої влади. Окрім вказаної вище Державної архітектурно-будівельної інспекції та її територіальних органів державне управління будівельною діяльністю в межах встановленої законами України компетенції здійснюється спеціалізованими державними органами:

- Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України;

- управліннями містобудування та архітектури та управліннями капітального будівництва обласних державних адміністрацій (на рівні області, АР Крим, міст Києва та Севастополя);

- відділами містобудування, архітектури та житлово-комунального господарства райдержадміністрацій тощо (на рівні району в області, АР Крим або району в місті);

2. Виконавчі органи місцевих рад. Відповідно до ст. 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні від  21 травня 1997 р. у галузі будівництва до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні (самоврядні) повноваження, включаючи:

- організацію за рахунок власних коштів і на пайових засадах будівництва, реконструкції і ремонту об'єктів комунального господарства та соціально-культурного призначення, жилих будинків, а також шляхів місцевого значення;

- виконання або делегування на конкурсній основі генеральній будівельній організації (підрядній організації) функцій замовника на будівництво, реконструкцію і ремонт житла, інших об'єктів соціальної та виробничої інфраструктури комунальної власності;

- залучення на договірних засадах підприємств, установ та організацій незалежно від форм власності до участі в розвитку потужностей будівельної індустрії і промисловості будівельних матеріалів, у створенні, розвитку та реконструкції об'єктів інженерного забезпечення і транспортного обслуговування;

- надання відповідно до закону містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок тощо

та

делеговані повноваження, включаючи:

- участь у прийнятті в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів у порядку та у випадках, встановлених законом;

- здійснення в установленому порядку державного контролю за дотриманням законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові відповідних територій; зупинення у випадках, передбачених законом, будівництва, яке проводиться з порушенням містобудівної документації і проектів окремих об'єктів, а також може заподіяти шкоди навколишньому природному середовищу;

- організацію охорони, реставрації та використання пам'яток історії і культури, архітектури та містобудування, палацово-паркових, паркових і садибних комплексів, природних заповідників тощо;

3. Замовник (забудовник) - фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування (ст. 1 Закону України «Про архітектурну діяльність»)²⁷. Слід вказати, що на практиці функції замовника та забудовника можуть розмежовуватися, що знайшло своє віддзеркалення у законодавстві. Наприклад, відповідно до п. 1.3 «Порядку підготовки та надання звітності забудовником управителю ФФБ за кожним об’єктом будівництва», що затверджений розпорядженням ДКРРФП від 7 липня 2009 р. № 532 забудовник визначається як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва та уклала договір з управителем. А згідно з «Положенням про фінансування та державне кредитування капітального будівництва, що здійснюється на території України», що затверджене наказом Мінекономіки України, Мінфіну України та Державного комітету у справах містобудування і архітектури України від 23 вересня 1996 р. № 127/201/173 забудовник (титулодержатель) визначається як юридична особа, яка освоює капітальні вкладення, виділені на будівництво, та здійснює його підрядним або господарським способом;

4. Інвестори – суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування (ч. 2 ст. 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність»). У процесі будівництва інвестори можуть займати різне правове становище, зокрема, бувають:

- генеральні інвестори, які забезпечують повне фінансування будівництва;

- співінвестори – особи, що прилучилися до процесу будівництва зі сторони генерального інвестора;

- інвестори-покупці – кінцеві споживачі інвестиційного продукту (об’єктів будівництва), які, як правило, вкладають власні та/або позичені (кредитні) кошти.

Доцільно зазначити, що в інвестиційних будівельних проектах можуть брати участь як приватні інвестори, так і публічні суб’єкти (в ситуації, коли в об’єкти будівництва інвестуються кошти Держбюджету, місцевих бюджетів, державних підприємств, установ та організацій). Рішення про здійснення інвестицій у будівництво із коштів місцевих бюджетів приймають органи місцевого самоврядування. Стосовно залучення у будівельні проекти державних коштів, то прийняттю відповідних рішень передують суворо регламентовані процедури, мета яких – зменшити ризики неефективного витрачання державних коштів. Наприклад, постановою КМ України від 11 травня 2011 р. № 560 було затверджено «Порядок затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи», в якому залежно від кошторисної вартості розмежовано компетенцію КМ України, центральних органів виконавчої влади, РМ АР Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських держадміністрацій та інших органів державної влади, підприємств, установ та організацій державної форми власності стосовно затвердження будівельних проектів, а також врегульовано питання проведення державної комплексної експертизи проектів будівництва об’єктів незалежно від джерел їх фінансування;

5. Девелопер – це компанія, яка в будівельному процесі бере на себе управління будівництвом від проекту до кінцевої реалізації.

Розрізняють дві основні схеми взаємин інвестора (замовника) і девелопера:

- перша схема – девелопер не бере на себе фінансові ризики, а його винагорода залежить від кінцевого результату будівельного проекту. Як правило, інвестор наймає девелопера на таких умовах для того, щоб той на наявній земельній ділянці організував будівництво і, можливо, забезпечив здавання спорудженої будівлі в оренду;

- друга схема – девелопер самостійно забезпечує будівництво комерційної нерухомості, виступаючи як одноосібний організатор проекту, нерідко вкладаючи в будівництво власні засоби, які і лягають в його основу.

Девелоперська діяльність прямо не регулюється чинним законодавством України і тому вона підпорядкована лише загальним положенням законодавства, а здійснюється на основі зарубіжного досвіду та ділової практики;

6. Проектувальник – це юридична особа або фізична особа зі статусом суб'єкта господарської діяльності, яка одержала ліцензію на право розроблення проектної документації або її окремих розділів (визначення приведене в п. 1.1 Державних будівельних норм України А.2.2-3-2004 «Проектування. Склад, порядок розробки, узгодження і затвердження проектної документації для будівництва», що затверджені наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 20 січня 2004 р. № 8). Основним результатом роботи проектувальника є проект – документація для будівництва об'єктів архітектури, що складається з креслень, графічних і текстових матеріалів, інженерних і кошторисних розрахунків, які визначають містобудівні, об'ємно-планувальні, архітектурні, конструктивні, технічні та технологічні рішення, вартісні показники конкретного об'єкта архітектури, та відповідає вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил (ст. 1 Закону України «Про архітектурну діяльність»). Відповідно до положень ст. 26 цього ж Закону проектна організація, яка розробляла проектну документацію, а також головний архітектор та головний інженер проекту несуть відповідальність за відповідність проектної документації вихідним даним на проектування, вимогам державних стандартів, норм і правил;

7. Посередник – це суб’єкт господарювання (юридична особа або фізична особа – підприємець), який надає послуги із залучення ресурсів, необхідних для будівництва (зведення) об’єкта, або ж забезпечує реалізацію об’єктів будівництва. Посередники не беруть безпосередньої участі у будівельних роботах та в інших роботах, пов’язаних із будівництвом.

На сьогодні у сфері спорудження об’єктів будівництва (первинний ринок) та на вторинному ринку нерухомості можна виділити наступні групи посередників:

1 група – фінансові компанії, банки. Ці фінансові посередники діють у межах правового поля, що визначене Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 р.²⁸, на первинному ринку нерухомості виступаючи як управителі коштів, що залучаються для будівництва житла у спеціально для цього створені фонди фінансування будівництва. Існують два види фондів фінансування будівництва: виду А (для якого поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування) та виду Б (забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися вимог управителя щодо споживчих властивостей об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, здійснювати спорудження об'єктів будівництва без порушення графіків будівництва та відповідно до проектної документації і в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем, та своєчасно ввести їх в експлуатацію і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, у разі виконання управителем графіка фінансування будівництва);

2 група – інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди, які мають право інвестувати в нерухомість та діють згідно із Законом України «Про інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди)» від 15 березня 2001 р.²⁹);

3 група – ріелтери – це юридичні особи чи фізичні особи - суб’єкти господарської діяльності, які надають послуги по пошуку покупців чи орендарів закінченого об’єкта будівництва в цілому чи його частини;

8. Підрядник, згідно із ч. 1 ст. 318 ГК України, зобов'язується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк визначений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов'язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх.

Договір підряду на капітальне будівництво, згідно із положеннями ст. 319 ГК України, може укладати замовник з одним підрядником або з двома і більше підрядниками. Підрядник має право за згодою замовника залучати до виконання договору як третіх осіб субпідрядників, на умовах укладених з ними субпідрядних договорів, відповідаючи перед замовником за результати їх роботи. У цьому разі підрядник виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядниками - як замовник.

Відповідно до п. 4 «Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві», затверджених постановою КМ України від 1 серпня 2005 р. № 668 функції підрядників в процесі будівництв розподіляються так:

- генеральний підрядник - підрядник, який залучає до виконання робіт третіх осіб (субпідрядників), залишаючись відповідальним перед замовником за результати їх роботи;

- субпідрядник - підрядник, який в порядку, визначеному договором підряду, та на підставі договору субпідряду, укладеному з генеральним підрядником, залучається до виконання робіт;

- підрядник - сторона договору підряду, яка виконує та передає замовнику закінчені роботи (об'єкт будівництва), передбачені договором підряду;