- •Содержание
- •Методические рекомендации по оценке стоимости земли Предисловие
- •1. Общие положения
- •1.1. Объект оценки стоимости земли
- •1.2. Предмет оценки стоимости земли
- •1.3. Показатели стоимости земли.
- •1.4. Назначение оценки рыночной стоимости земли
- •1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости
- •1.6. Земельный участок как объект недвижимости
- •2. Земельная рента
- •3. Отрицательная стоимость земли
- •4. Рыночная стоимость земли
- •4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки
- •4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве
- •4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли
- •4.4. Рыночная стоимость для существующего использования
- •4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли
- •5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли
- •5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли
- •5.2. Особенности применения затратного подхода
- •5.3. Особенности применения сравнительного подхода
- •5.4. Особенности применения доходного подхода
- •6. Социальные нормы временного предпочтения
- •7. Коэффициенты капитализации
- •8. Методы оценки стоимости земли
- •9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)
- •10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков
- •11. Метод сравнения продаж
- •12. Метод распределения
- •13. Метод выделения
- •14. Метод остатка для земли
- •15. Метод предполагаемого использования
- •16. Метод капитализации земельной ренты
- •17. Согласование результатов оценки стоимости земли
- •18. Анализ наиболее эффективного использования
- •19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке
- •20. Оценка сельскохозяйственных угодий
- •21. Метод сравнения продаж
- •22. Метод капитализации арендной платы
- •23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю
- •24. Метод реальных опционов
- •25. Оценка залежей
- •26. Оценка сенокосов
- •27. Оценка пастбищ
- •28. Оценка многолетних насаждений
- •29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода
- •30. Оценка прудового хозяйства
- •31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения
- •32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом
- •33. Оценка стоимости земельных долей
- •34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре
- •35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки
- •36. Оценка частичных имущественных прав на землю
- •37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода
- •37.1. Стоимость права аренды арендатора
- •37.2. Стоимость права аренды арендодателя
- •38. Оценка сервитута
- •39. Оценка стоимости лесных земель18
- •39.7. Оценка стоимости лесных земель, не покрытых лесом
- •39.8. Оценка стоимости лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости
- •39.9. Оценка стоимости лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями
- •40. Оценка охотничьих угодий
- •41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение
- •42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков
- •43. Нормативные показатели стоимости земли
- •Методические рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности
- •1. Назначение рекомендаций
- •2. Термины и определения
- •3. Основные принципы и процедуры оценки эколого-экономической эффективности проектов
- •4. Показатели эколого-экономической эффективности проекта и используемые подходы
- •4.3. Подход «затраты-эффективность»
- •6. Приоритеты отбора социальных и экологических затрат (издержек) загрязнения окружающей среды при оценке экологического ущерба.
- •7. Зона воздействия проекта
- •8. Уровни влияния проекта.
- •9. Общая схема проведения оценки эколого-экономической эффективности проектов.
- •10. Выработка рекомендаций
9. Общая схема проведения оценки эколого-экономической эффективности проектов.
9.1. Оценка эколого-экономической эффективности проектов состоит из нескольких этапов. Анализ эколого-экономической эффективности может выполняться на всех стадиях проектного цикла от разработки инвестиционного предложения и декларации о намерениях (экспресс-оценка проектного предложения) до разработки «обоснований инвестиций», разработки ТЭО (технико-экономического обоснования проекта), осуществления инвестиционного проекта (экономический мониторинг). Принципы оценки эффективности одинаковы на всех стадиях проекта.
9.2. Первым этапом является идентификация видов воздействия, объектов, подвергающихся воздействию и измерение их в количественных показателях. Вторым этапом является определение социальных и экологических затрат, вызываемых данным проектом и возможными альтернативными вариантами, а также социальных выгод, связанных с проектом; определение стоимостных показателей в которых данные затраты и выгоды будут измерены, а также методов или методик их измерения. Третьим этапом является сбор информации, проведение расчетов и получение количественных оценок эколого-экономической эффективности
9.3. Последним этапом является обобщение анализа затрат и выгод. Данный этап заключается в сравнении разных вариантов реализации проекта, включая при необходимости рассмотрение варианта «с проектом» и «без проекта» и проведение анализа чувствительности проекта.
Для выбора оптимального варианта сравниваются разные варианты реализации по основным критериям оценки эффективности.
Пример. Сравниваются два варианта реализации проекта освоения территории, на которой можно развивать туризм, рыбное хозяйство и лесозаготовку. Первый вариант предусматривает запрет лесозаготовок и развитие туризма и рыбного хозяйства. Второй вариант предусматривает продолжение лесозаготовок. В качестве критериев оценки используется сумма валового дохода за 10 лет и чистая приведенная стоимость валового дохода, рассчитанная по ставке дисконтирования в 10% для каждого варианта.
Критерии эколого-экономической эффективности
|
Вариант 1:
|
Вариант 2:
|
Разница: вариант 1 минус вариант 2
|
Запрещение лесозаготовок |
Продолжение лесозаготовок |
||
Валовой доход, тыс. долл. США |
|
|
|
Туризм |
47,415 |
8,178 |
39,237 |
Рыбное хозяйство |
28,070 |
12,844 |
15,226 |
Лесозаготовки |
0 |
12,885 |
-12,885 |
Итого: |
75,485 |
33,907 |
41,578 |
Туризм |
47,415 |
8,178 |
39,237 |
Чистая приведенная стоимость (NPV) , тыс. долл. США
|
|||
Ставка дисконтирования - 10%
|
|
|
|
Туризм
|
25,481
|
6,280
|
19,201
|
Рыбное хозяйство
|
17,248
|
9,108
|
8,140
|
Лесозаготовки
|
0
|
9,769
|
-9,769
|
Итого: |
42,729 |
25,157 |
17,572 |
Показатель NPV для первого варианта оказывается большим на 17,572 тыс. долларов. Следовательно, по критерию чистой приведенной стоимости первый проект более приоритетен, чем второй.