2.2. Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в россии

К началу экономических реформ отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы; существовала единая государственная собственность на землю; купля-продажа, например дачных участков, носила случайный и полулегальный характер. С переходом России к рыночным отношениям и проведением приватизации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости и начал развиваться рынок недвижимости.

Бурное развитие рынка недвижимости продолжалось с начала 90-х гг. до конца 1994 – начала 1995 гг. Этот период характеризовался высоким спросом и стремительным ростом цен на недвижимость. Появились риэлтерские фирмы, которые получали комиссионные в основном за услуги по купле-продаже недвижимости. Из-за слабого информационного обеспечения продавцов-покупателей цены продаж, например квартир, могли в 2-3 раза превышать цены их приобретения. Возможность получения сверхприбылей привлекала капиталы, росло количество риэлтерских фирм и застройщиков. К середине 90-х гг. информация о рынке недвижимости стала общедоступной (источники информации: телевидение, периодические печатные издания и т.п.), росла конкуренция, рентабельность стала падать. И до 1998 г. рынок недвижимости развивался достаточно стабильно. Застройщики ориентировались в основном на средний класс («белые воротнички») – банковских служащих, участников фондового рынка и т. п.

За период реформ 1990–1998 гг. изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования, государство перестало быть основным участником на этом рынке:

– в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 %;

– за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 4,2 % от общего объема ввода жилья;

– примерно в 3 раза выросла доля жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков;

– в результате бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, в частную собственность перешло более 50 % жилья [19].

Выделение бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 гг. более чем в 3 раза. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье и отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился за 1990–1998 гг. в 2 раза.

В августе 1998 г. объявленный Российским Правительством дефолт привел к общему финансово-экономическому кризису. Последовали снижение уровня доходов населения, вымывание «среднего класса» и банковский кризис, что привело к замораживанию многих объектов незавершенного строительства (особенно нежилого назначения), снижению инвестиционной и покупательной активности на рынке недвижимости.

Формирование российского рынка недвижимости в целом характеризуется неравномерным развитием его сегментов. Наиболее активным является рынок жилья, самые распространенные объекты купли-продажи на котором – квартиры. Существенное количество частных собственников жилых помещений образовалось в результате проведения процесса бесплатной приватизации жилья. Наблюдающийся в настоящее время приток беженцев усиливает жилищную проблему.

Основные особенности российского рынка недвижимости представлены в таблице.