5.4. Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна и (или) единственно возможна в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее прибыльного земельного участка (учет соотношения затрат на строительство и ожидаемого дохода);

– технико-экономический анализ нового строительства и улучшений (обоснование целесообразности строительства или реконструкции);

– оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах.

– оценка объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта – на основе затрат;

– оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Значительная трудоемкость. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда: для использования метода количественного анализа, позволяющего получить наиболее точные результаты, требуются дополнительные затраты времени и денег на оплату услуг квалифицированных сметчиков.

2. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений, так как сложно или невозможно определить текущую стоимость устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

4. Оценка земельного участка отдельно от строений. Однако разделение земли и размещенных на ней зданий и сооружений практически невозможно, либо связано со значительными затратами.

5. Проблематичность оценки земельных участков в России.

6. Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом ННЭИ.

Пример 1. Оцените объект недвижимости № 1, если о нем известна следующая информация: стоимость земельного участка 25 000 долл., восстановительная стоимость здания 56 800 долл., эффективный возраст здания 20 лет. Данные о недавней продаже объекта № 2, аналогичного оцениваемому: стоимость земельного участка 20 000 долл., восстановительная стоимость здания 55 000 долл., эффективный возраст здания 20 лет; цена продажи 65 000 долл.

Решение:

а) определим износ методом сравнения продаж:

С_{нси 2} = 65 000 – 20 000 = 45 000 долл.

И_{н 2} = 55 000 – 45 000 = 10 000 долл.

И_{н 2} (%) = 100  10 000 / 55 000 = 100  0,182 = 18,2 %

б) определим стоимость оцениваемого объекта:

И_{н 1} = 56800  18,2 % = 10 338 долл.

С_{зп 1} = 56800 – 10 338 + 25 000 = 71 462 долл.

В результате округления стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 71,5 тыс. долл.

Пример 2. Определите стоимость нового строительства жилого здания, если площадь оцениваемого здания составляет 12 000 м², стоимость строительства 1 м² аналога – 7 тыс. руб. К тому же в объекте оценке, в отличие от аналога, в нескольких квартирах установлены кабинки на сумму 900 тыс. руб.

Решение: 12 000*7 + 900 = 84 900 тыс. руб.

Стоимость нового строительства здания составит 84,9 млн руб.

Пример 3. Оценим дачу, используя затратный подход.