- •Экономика
- •Содержание
- •Введение
- •1. Общая характеристика недвижимости
- •1.1. Понятие и отличительные характеристики недвижимости
- •Отличительные признаки недвижимости
- •1.2. Классификация недвижимости
- •Общая классификация недвижимости
- •1.3. Недвижимость в системе правовых отношений
- •2. Рынок недвижимости: основные понятия и особенности
- •2.1. Сегменты и участники рынка недвижимости
- •2.2. Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в россии
- •Основные особенности российского рынка недвижимости
- •2.3. Законодательная и нормативная база российского рынка недвижимости
- •2.4. Влияние экономики страны на рынок недвижимости
- •3. Виды стоимости, принципы и процедура оценки недвижимости
- •3.1. Становление оценочной деятельности в россии
- •3.2. Виды стоимости недвижимости
- •3.3. Принципы оценки недвижимости
- •3.4. Индивидуальная и массовая оценка недвижимости
- •3.5. Процесс оценки недвижимости
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Основные этапы сравнительного подхода
- •4.2. Внесение корректировок в цены продаж аналогов
- •Данные об аналогичных 1-комнатных квартирах
- •Рассчитаем корректировки на имеющие отличия:
- •4.3. Согласование скорректированных цен
- •Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •5. Определение стоимости недвижимости на основе затрат
- •5.1. Сущность и этапы затратного подхода
- •5.2. Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
- •5.3. Методы определения износа недвижимости
- •5.4. Преимущества и недостатки затратного подхода
- •Характеристика дачи
- •6. Доходный подход к оценке недвижимости
- •6.1. Основные положения доходного подхода
- •6.2. Анализ доходов и расходов
- •Расчет чистого операционного дохода от объекта
- •6.3. Преобразование доходов от недвижимости в текущую стоимость
- •6.3.1. Прямая капитализация
- •6.3.3. Дисконтирование денежных потоков
- •6.3.4. Методы расчета ставки дисконтирования
- •6.3.5. Функции сложных процентов
- •8. Оформление результатов оценки недвижимости
- •9. Задание для выполнения контрольной работы по дисциплине «экономика недвижимости»
- •Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям за месяц, руб./ м2
- •Данные о продажах нежилых помещений
- •Расчет скорректированных цен нежилых помещений
- •Расчет рыночной стоимости нежилого помещения
- •Литература
- •Приложения
- •Функции (начисление процентов ежегодно)
- •Данные об объекте оценки *
- •Цены продаж сопоставимых объектов, тыс. Руб.
Отличительные признаки недвижимости
Признак |
Характеристика признака |
Неподвижность |
Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного ущерба |
Связь с землей |
Прочная и физическая, и юридическая связь с землей |
Уникальность |
Отсутствие абсолютно одинаковых объектов недвижимости (они различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению и т. п.) |
Полезность |
Полезность заключается в наличии способности удовлетворять потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д) |
Фундаментальность |
Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях |
Долговечность |
Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет |
Необходимость управления |
Недвижимость нуждается в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение поддержания объекта в функционально-пригодном состоянии: проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.) |
Тенденция к росту стоимости |
Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться со временем |
Регламентация сделок государственными органами |
Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью |
Окончание табл. 1.1
Признак |
Характеристика признака |
Проблематичность сокрытия |
Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров |
Высокий уровень затрат при сделках |
Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров |
Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет; предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.