5. Определение стоимости недвижимости на основе затрат

5.1. Сущность и этапы затратного подхода

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыноч­ная стоимость участка земли.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогично объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, так как рациональный покупатель, принимая решение о приобретении объекта, учитывает затраты на возможное новое строительство точной копии или аналога приобретаемого имущества.

Оценка затратным подходом проводится в несколько этапов (рис. 5.1).

Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительства, оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство, улучшение имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом износа.

		ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
	Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз)
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс)
Стоимость воспроизводства				Стоимость замещения
Расчет накопленного износа (Ин)
Физический износ			Функциональный износ		Внешний износ
	Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа Су = Снс – Ин
	Определение итоговой стоимости недвижимости Сзп = Сз + Су

Р ис. 5.1. Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости

5.2. Методы расчета затрат на новое строительство улучшений

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Стоимость воспроизводства представляет собой выраженные в денежной сумме затраты на новое строительство точной копии оцениваемого здания или сооружения с учетом текущего уровня цен. Определение стоимости замещения сводится к расчету основанных на текущих ценах затрат на новое строительство здания или сооружения аналогичной функциональной полезности с учетом существующих на дату оценки требований к аналогичным объектам.

Наиболее точно представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих методов: сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных элементов и количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Затраты на единицу сравнения (1 м² или 1 место аналога) и количество единиц сравнения в объекте оценки перемножаются. Применение укрупненных сметных норм основано на использовании удельных показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемых на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

Метод стоимости укрупненных элементов – оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания – поэлементные затраты. При оценке жилого здания могут быть выделены затраты по следующим направлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по подготовке участка под строительство, земляные работы, фундамент, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-водопроводные работы, электропроводка, окраска. Применяемые единицы сравнения: 1 м³ кладки, 1 м электропроводки и др.

Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа – оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения и включает составление перечня всех материалов и оборудования, подсчет трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учет косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика.

Количественный анализ всех компонентов здания дает наиболее точные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

После расчета затрат на возможное новое строительство точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа.