3.3. Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Основные принципы оценки разделяют на 4 категории (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Основные принципы оценки недвижимости

Эти принципы взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой конкретной ситуации набор принципов может быть различным. Каждый принцип может принимать различные значения в каждой конкретной ситуации.

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о стоимости объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования представлена на рис. 3.3.

ВЫЯВЛЕНИЕ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования
ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки				ОГРАНИЧЕНИЯ: максимальная продуктивность финансовая обоснованность физическая осуществимость соответствие законодательству

Рис. 3.3. Сущность принципа наилучшего и наиболее

эффективного использования

Максимальная продуктивность устанавливается в результате анализа ожидаемых доходов при альтернативных вариантах использования объекта с учетом риска. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование способности проекта обеспечить доход, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемой прибыли. Обоснование технологической и физической осуществимости основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, особенности грунта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ градостроительных и экологических нормативов: ограничение этажности; запрет на строительство в данном месте; зонирование; перспективы развития города и района; негативные настроения местного населения; пожаробезопасность.

Иногда в центре большого города торговые помещения стоят в среднем вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая без особых затрат может быть переоборудована в магазин, порой не подозревает о таком способе ее использования и назначает цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т. е. недооценивает продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости необходимо определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

Принцип ННЭИ особенно важен при анализе земельного участка. Стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость предпринятых улучшений, поэтому снос строений позволит использовать участок оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Рассмотрим принципы, отражающие компоненты недвижимости: вклада, остаточной и предельной продуктивности, сбалансированности.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается, как присутствие или отсутствие какого-либо элемента влияет на стоимость недвижимости.

П р и м е р. Проведены работы по благоустройству земельного участка с целью повышения его стоимости. Возможны три ситуации (таблица)

№ п/п	Стоимость земельного участка, тыс. руб.	Затраты на проведение работ по благоустройству земельного участка, тыс. руб.	Стоимость зе-мельного участ-ка после проведения работ по его благоустройству, тыс. руб.	Вклад работ по благоустройству земельного участка в стоимость объекта, тыс. руб.
1 2 3	200 200 200	50 70 10	250 250 200	50 50 0

Таким образом, затраты на добавление дополнительного элемента могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Принцип остаточной продуктивности основан на определении стоимости земли с учетом ее остаточной продуктивности. Каждый из четырех факторов производства – капитал, труд, управление и земля – должен быть покрыт доходами от предпринимательской деятельности. В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т. е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработная плата); капитала (проценты, дивиденды); менеджмента (прибыль). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление как активные мобильные факторы привлекаются в процессе предпринимательской деятельности. Расходы на эти три фактора возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле.

Остаточная (добавленная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получить дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей.

Например, дорогой ресторан и торговый центр лучше открыть в престижном элитном районе, так как в этом случае остаточная продуктивность земли выше. А строить комбинат по обогащению железной руды в регионе, отдаленном от места ее добычи, нецелесообразно из-за значительных затрат на транспортировку. Таким образом, в предпринимательской деятельности земля незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединенными к ней факторами.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что при последовательном добавлении улучшений увеличение стоимости объекта будет превышать затраты на их создание до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных элементов не будут полностью покрыты увеличением стоимости объекта. Например:

– роскошный дорогой ремонт в маленьком офисе площадью 20 м² не оправдается увеличением рыночной стоимости объекта, так как в такой комнате может разместиться лишь небольшая скромная фирма, не нуждающаяся в ремонте подобного уровня;

– ремонт и установка нового торгового оборудования в магазине розничной торговли на окраине будет выгодно отличать магазин от соседних, что может привлечь дополнительных клиентов, но последующие улучшения могут не увеличить стоимость, так как магазин посещают только жители этого массива, а их численность ограничена.

Принцип предельной продуктивности позволяет учесть соотношение затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта в результате проведенных мероприятий. По мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты, снижается эффективность использования земли.

Например, жилой дом с хорошей планировкой, имеющий отдельные жилые, спальные, рабочие комнаты, кладовые, гараж и хорошо продуманную систему коммуникаций, имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Разберем принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения, ожидания.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных или психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, не находит спроса на рынке, поэтому именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность жилой недвижимости определяется комфортностью проживания, а полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, гостиницу, автостоянку и т. п.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или за возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Согласно принципу замещения при определении рыночной стоимости недвижимости необходимо учесть влияние следующих факторов:

– стоимость предлагаемых на рынке аналогов, т. е. объектов со сходным местоположением, физическими и другими значимыми характеристиками;

– величина затрат на приобретение земельного участка под застройку и возведение аналогичного по полезности объекта в приемлемые сроки;

– стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности как альтернативной возможности для инвестирования.

Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену. Максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостатки правопорядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Запланированное строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений. Чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость объекта оценки.

Рассмотрим принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

– политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональные ограничения;

– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – строительство новых объектов, период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильности, уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – реконструкция, период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т. п.

Цикл, присущий индивидуальному объекту, району или обществу в целом, должен быть учтен в процессе оценки, так как оказывает влияние на текущую и будущую стоимость объекта недвижимости.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Чем больше аналогичных объектов недвижимости предлагается на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости не может превышать текущие цены его аналогов.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго (от нескольких месяцев до нескольких лет), а в случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за состоянием рынка.

В России в условиях острой жилищной проблемы и низкого уровня доходов населения спрос на недвижимость существенно вырастет, если реально и в большем объеме будет работать система ипотечного кредитования.

Принцип соответствия основан на том, что максимальной стоимости объект недвижимости достигает в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Однородность объектов в районе поддерживает их стоимости на определенном уровне.

Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, на основе принципов оценки учитываются только наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость недвижимости, тем не менее их правильное применение поможет избежать многих ошибок при определении стоимости объекта оценки.

Задача 1. Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции – модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. руб., на переоборудование здания в торговый центр – 700 тыс. руб. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 120 тыс. руб., от торгового центра – 150 тыс. руб. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Задача 2. Застройщиком за 50 тыс. руб. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. руб., ожидаемая цена продажи таких дачных участков – 50 тыс. руб. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 2 тыс. руб., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 40 тыс. руб. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?

Задача 3. На реконструкцию складского помещения организацией было затрачено 50 тыс. руб. До реконструкции рыночная стоимость этого склада составляла 495 тыс. руб. Определить вклад реконструкции в стоимость объекта в следующих случаях: а) рыночная стоимость складского помещения после реконструкции составила 570 тыс. руб.; б) рыночная стоимость не изменилась; в) новая планировка оказалась менее удобной, вследствие чего рыночная стоимость складского помещения снизилась на 20 тыс. руб.

Задача 4. Выбрано несколько вариантов застройки земельного участка стоимостью 20 тыс. руб. – строительство гаражей или одного из трех зданий. Определите наилучший и наиболее эффективный вариант использования данного земельного участка, если известно, что норма прибыли при строительстве гаражей (отношение прибыли к общим затратам) составляет 20 %. Характеристики зданий, рекомендуемых для строительства, представлены в таблице:

Параметры	Здания
Площадь, м2	3200	3100	2900
Строительные затраты, тыс. руб./м2	5,1	5,1	5,2
Ожидаемая цена продажи, млн. руб.	3200	3100	2900

Задача 5. Застройщиком приобретен земельный массив с целью разбивки на участки. На каждом из этих участков предполагается построить по одному коттеджу, уровень и размеры которого зависят от размеров участка. Земельный массив можно разбить на два, три, четыре и пять земельных участков. При этом прибыль застройщика с одного участка в этих случаях составит 60, 50, 40 и 30 тыс. руб. соответственно. Определите наиболее доходный вариант разбивки и застройки земельного массива. Действие каких принципов оценки недвижимости здесь прояв-ляется?