6.Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с недвижимостью

Риэлтор – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке НД, осуществляющее сделки с объектами НД и правами на него.

Риэлтором может быть физ. и коммерческим юр. лицом в форме хоз. товариществ, произв. кооперативов и др.

Гражданин имеет право заниматься риэлторской деятельностью, если он:

- является дееспособным (18+)

- зарегистрирован как ИП

- прошел обучение на занятие данной деятельностью.

Коммерческие организации для совершения сделок с НД должны получить лицензию. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Работа риэлторских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью фирм. Они не продают и не покупают недвижи­мость — это цель продавца и покупателя. Задача фирм — получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Об основных видах деятельности риэлторской фирмы можно су­дить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;

— продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на кон­курсной основе;

— сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участ­ков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

— заключение договоров купли-продажи жилья с пожизнен­ным содержанием собственника и др.

Функции:

- оказание кон­сультационно-посреднических услуг при совершении сделок с не­движимостью.

- минимизировать совокупные издержки и риски при соверше­нии сделок с недвижимостью (транзакционные из­держки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска). В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм с хорошей репутацией называется 4—6% к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение ус­танавливается далеко не всегда по отношению к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от со­держания и объема заказанных риелторской фирме услуг.

Этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риелторской фирмы:

1)           заявка на продажу

2)           поиск покупателя

3)           проведение переговоров

4)           при достижении согласия открытие сделки

5)           сбор и проверка документов

6)           подготовка договора, согласование схемы расчета

7)           подписание договора

8)           внесение денег (в банк, нотариусу или в эскро-фирму)

9)           нотариальное удостоверение договора и уплата пошлины

10)       государственная регистрация договора и уплата пошлины

11)      Обмен документов по сделке на деньги (в банке, у нотариуса или в эскро-фирме)

12)      Закрытие сделки

Виды деятельности риелторской фирмы:

1)     основной вид – консультирование

2)     поддерживающие виды – оценка стоимости, маркетинг, обеспечение расчетов по сделкам

3)     дополнительные виды – ипотечное кредитование, инвестиционная деятельность, девелопмент, управление ОН, финансовые услуги, страхование титула

Страхование титула — защита собственника от финансовых по­терь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-ли­бо обременении объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, по­следствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следователь­но, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания.

Зарубежный опыт показывает, что 70—80 % от общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риелторские фирмы.