31.Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.

В России понятие «недвижимость» впервые введено в эк. и правовой оборот основами гражданского законодательства в 1991г. и окончательно закреплено в ГК РФ в 1994г.

Понятие НД состоит из 3 основных элементов:

1. наименование закреплено за объектом (в данном случае – НД);

2. содержание – совокупность отличительных признаков, основой к-ых явл. НД;

3. объем – множество предметов данной категории (земля, зданий, сооружения).

В соответствии с ГК РФ к НД относятся следующие материальные объекты:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, сооружения, здания;

- приравненные к НД и подлежащие обязательной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты, суда внутреннего плавания.

В общем понятии НД – земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

В теории и практике стоит различать понятие НД имущества как матер. (физич.) объекта и как комплекса эк. - правовых и соц. отношений.

1. НД как физ. объект:

- местоположение

- объем

- размеры (высота*ширина*длина)

- форма

- физ. характеристики

2. НД как объект эк. отношений:

- товар

- капитал в вещной форме

- полезность и доходность

Имеет стоимость, цену, спрос и предложение.

3. НД как объект правовых отношений:

- право собственности

- право пожизненного владения

- право постоянного пользования

- право залога

-право аренды и т.д.

4. НД как объект общих соц. отношений:

- место обитания людей

- условия жизни людей

- источник благ

- владение и т.д.

Основные признаки:

- Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

- Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах и т.д. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых практически всегда стабильна и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

- Долговечность. Недвижимое имущество — наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Классификация объектов недвижимости.

· по физическому статусу:

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилые — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б)  коммерческие — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в)  общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):

—  учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.

·        По функциональному назначению объекты недвижимости подразделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

·        По формам собственности объекты недвижимости делятся:

1.  Частный фонд:

2.  Государственный фонд:

3. Муниципальный фонд:

·        По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть: введенные в эксплуатацию; незавершенное строительство.

·        По отраслевой принадлежности — промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.

·        По условиям приобретения:

1) Вновь создаваемая недвижимость;

2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;

3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;

4) Недвижимость, присвоенная в залог;

5) Недвижимость, присвоенная в аренду;

6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;

7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты.