5.2.3 Метод дисконтирования денежных потоков Прогнозирование денежных потоков

Необходимо составить прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости – складского комплекса из двух складов общей площадью 114708 кв. м., с отапливаемой площадью 65449 кв. м.

Длительность прогнозного периода 3 года; ставки арендной платы рассчитываются с учетом рыночной информации складских помещений, темпы роста ставок арендной платы (−7%), поправки на недозагрузку и недосбор по трем годам прогнозного периода и первого постпрогнозного периода примем следующие:

Динамика недосбора и недозагрузки (%)

Недозагрузка				Недосбор
Периоды
1	2	3	4	1	2	3	4
25	20	10	6	15	10	5	5

Расходы:

1) Налоги.

Общая величина налога на землю составит 5699,2$ (округленно 5700$). Предполагается, она будет оставаться постоянной в течение и по окончании прогнозного периода.

Налог на имущество рассчитывается исходя из балансовой стоимости этого имущества (2%). Предполагается, земельный участок застроен наилучшим образом, в прогнозный период не будут строиться новые здания и сооружения. Размер налога по периодам останется неизменным.

Налог на пользователей автодорог составляет 2,5% от ДВД.

Отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы и плата за воду рассчитываются исходя из данных прошлых периодов 1000$. Планируется их увеличение на 10% в первом году прогнозного периода. В дальнейшем предполагается увеличение расходов по статье «Плата за воду» на 7% каждый год.

2) Коммунальные платежи.

Размер коммунальных платежей рассчитывается на основе данных, полученных по аналогичным складским комплексам в пересчете на $ США.

Расчет коммунальных услуг

Электроэнергия (25$ кв. м. / год)	28667
Отопление, горячее водоснабжение (0,35$ кв. м. / год)	29907
Водопровод, канализация (0,6$ кв. м. / год)	68825
Уборка помещений и прилегающих территорий (0,8$ кв. м. / год и 250$ за 1 га /год соответственно)	97236
ИТОГО	224645

Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на 4%.

3) Отчисления на оплату труда.

Эти затраты рассчитываются на основе данных прошлых периодов. Заработная плата всего персонала составит 90000$ (отчисления во внебюджетные фонды примем 38,5%), представительские расходы, суточные − 1500$. В прогноз закладываются следующие темпы роста этих статей.

Заработная плата	5%
Представительские расходы, суточные	0

4) Охрана и реклама услуг.

В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования. На охрану одного склада в среднем необходимо 5000$ в месяц. Расходы для всего объекта составят 5000*2*12 = 120000$ в год.

Затраты на маркетинговые исследования, рекламу, поиск арендаторов в среднем на один склад по экспертным оценкам составят 7000$ в год. Для оцениваемого объекта 7000*2 = 14000$ в год.

Предполагается, что расходы на рекламу будут постепенно снижаться, а расходы на охрану объекта – возрастать.

Динамика изменения расходов на охрану и рекламу услуг

объекта (тыс. $)

Расходы на охрану				Расходы на рекламу услуг
Периоды
1	2	3	4	1	2	3	4
120	125	130	140	14	12	10	8

5) Резервный фонд на восстановление.

Величина данной статьи составляет 8% от ДВД.

6) Обязательное страхование недвижимости.

Рассчитывается на основе прошлых периодов и составляет 400$. Предполагается, что эта величина останется неизменной.

7) Оплата услуг сторонних организаций.

Проведенный анализ показал, что наиболее вероятны следующие темпы роста данных услуг.

Услуги организаций	Процентное отношение от ДВД
Нотариальные, юридические и аудиторские организации	5%
Коммерческие банки	0
Прочие организации	20%

9) Прочие расходы.

Их величину примем 5% ДВД, что характерно для большинства аналогичных объектов.

Так как наш объект не обременен долговыми кредитами, то учтем только капиталовложения 20% ЧОД.

Прогноз денежного потока от эксплуатации

объекта недвижимости ($)

Расчет денежного потока	1-й прогнозный год	1-й прогнозный год	1-й прогнозный год	Постпро-гнозный год
ПВД	8 805 000	7 975 000	7 147 000	6 440 000
Поправка на недозагрузку, %	25	20	10	7
Поправка на недосбор платежей, %	15	10	5	5
Прочие доходы	0	0	0	0
ДВД	5 613 188	5 742 000	6 110 685	5 689 740
Операционные расходы, в том числе	3 018 180	2 925 851	2 852 826	2 744 798
1) Налоги	585 330	588 550	597 767	587 244
Налог на землю	57000	57000	57000	57000
Налог на имущество (2% бал. ст-ти)	388 000	388 000	388 000	388 000
Налог на пользование автомобильных дорог (2,5% ДВД)	140 330	143 550	152 767	142 244
Отчисление на воспроизводство минерально-сырьевой базы	1100	1100	1100	1100
Плата за воду	89 283	95 533	102 220	109 376
2) Коммунальные платежи	224 645	233 630	245 976	252 695
Электроэнергия	28 677
Отопление, горячая вода	29 907
Водопровод, канализация	68 825
Уборка территории	97 236
3) Оплата труда, в том числе:	145 883	152 427	159 298	166 513
Заработная плата	94 500	99 225	104 186	109 396
Отчисления от заработной платы	36 383	38 202	40 112	42 117
Представительские расходы	15 000	15 000	15 000	15 000
4) Охрана	120 000	125 000	130 000	140 000
Реклама услуг	14 000	12 000	10 000	8 000
5) Резервный фонд на восстановление (8% ДВД)	704 400	638 000	571 760	515 200
6) Управление (7% ПВД)	616 350	558 250	500 290	450 800
7) Обязательное страхование недвижимости	400	400	400	400
8) Оплата услуг сторонних организаций, в том числе	326 513	330 494	334 800	339 460
Нотариальные, юридические и аудиторские	29 400	30 870	32 414	34 034
Коммерческие банки	272 000	272 000	272 000	272 000
Прочие организации	25 113	27 624	30 387	33 425
1 Продолжение таблицы 0) Прочие расходы, в том числе:	280 659	287 100	305 534	284 487
Предпринимательские расходы	0	0	0	0
ЧОД*	2 595 008	2 816 149	3 257 859	2 944 942
Капиталовложения (20% ЧОД)	519 002	563 320	651 572	588 988
Обслуживание кредита	0	0	0	0
Денежный поток до уплаты налогов**	2 076 006	2 252 919	2 606 288	2 355 954

*ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы.

** Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – расходы на обслуживание долга – капиталовложения.