Прогнозируется повышение стоимости капитала

Предположим, что при текущем доходе 100 руб. в год и ставке 12% стоимость инвестиций за 4 года возрастет на 30%. Рассчитаем коэффициент капитализации:

Требуемая ставка отдачи 12%

Минус: Отложенный доход 30% от 0,209 (ф. фонда возм.) 6,27%

Коэффициент капитализации 5,73%

Текущая стоимость 100 руб. / 5,73% 1745 руб.

Будущая перепродажа 1745 руб. + 30% 2268 руб.

Если бы стоимость капитала оставалась неизменной, текущая стоимость объекта составила бы 100 руб. / 12% = 833,33 руб.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала

Доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет 60% (Укр). Ставка дисконта – 14%.

Срок погашения кредита – 20 лет.

Ставка капитализации на собственный капитал – 12% (Rск).

Необходимо определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.

Ипотечная постоянная определяется по таблице 6 функций денег на странице 12% для 20 лет колонка 6 – 0,15 (Rкр).

Rобщ=(0,15*0,6)+(1-0,6)*0,12=0,13.

Метод рыночной экстракции (выжимки) для идентичных объектов

Показатель	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи	100 000	80 000	120 000	95 000
ЧОД	17 000	12 500	21 500	14 250
Ставка капитализации	0,17	0,156	0,18	0,15
Весовой коэффициент	0,4	0,15	0,3	0,15
Взвешенное значение	0,068	0,023	0,054	0,023
Средневзвешенное значение	R = 0,168 или 16,8%

Метод кумулятивного построения

Компоненты ставки дохода	Гостиница на приморском побережье	Помещение в аренде у гос. предприятия	Здание крупного бизнес-центра
1. Безрисковая ставка (банковский $ депозит)	9	9	9
4. Премия за несистематический риск	8 (максимум) сезонный характер дохода, здание требует ремонта	5	3 (минимум) имеется дефицит в помещениях в данном районе
2. Премия за низкую ликвидность	4	6	7 (максимум) офисы сдаются в аренду
3. Премия за инвестиционный менеджмент	6	3 (минимум) управленческие усилия незначительны	8 (максимум) требуются значительные управленческие усилия
Ставка дохода	27%	23%	27%

Офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки офиса доходность среднесрочных правительственных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%.

Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%.

Так как продажа в случае необходимости данного объекта займет определенное время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2%.

Время, которое потребуется для возврата вложенного собственного капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала составляет 5% (1/20).

На основе этих данных определяется суммарная процентная ставка и общий коэффициент капитализации:

Безрисковая процентная ставка 0,085

Дополнительный риск 0,050

Поправка на управление инвестициями 0,020

Поправка на недостаточную ликвидность 0,020

Суммарная процентная ставка 0,175

Ставка возврата капитала 0,050

Общий коэффициент капитализации 0,225